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创新搬迁机制,打造旧宅改造“福田模式”

2017-09-01 16:40:12      来源:南方日报

  华富村旧貌。

  改造项目意愿征集取得了99.1%业主的同意。

  地处福田中心城区、紧邻中心公园的华富村东、西区始建于1987年,这里的2000多户居民最近心里颇有些激动,他们的家园即将迎来更新改造。这一次,主导改造的将不再是开发商,而是政府。

  笔者了解到,经过两个多月紧锣密鼓的筹备,福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目前期准备工作已基本完成,项目将于今年9月2日正式启动签约工作。作为福田区第一个按照全新模式实施的旧住宅区,该项目在工作模式、工作机制、补偿安置标准等很多方面都进行了探索创新,呈现出多个亮点。

  99%以上业主同意签约

  “现状已无法承载对幸福安居的寄望”

  华富村东、西区(以下简称为“华富村”)改造项目位于深圳中心公园东侧,笋岗西路和华富路交汇处西南侧。项目目前占地面积约12万平方米,拟改造房屋共40栋、建筑面积约18万平方米,涉及业主2300多户。

  经过20多年的风吹雨打,已成为老旧小区的华富村无法满足业主们的诸多需求:小区内配套设施严重匮乏,缺少公共活动空间,交通路网不畅,人车混行,部分房屋还存在消防、质量等安全隐患,严重影响了业主们的生活质量。

  业主们表示,华富村虽然地理位置特别好,周边有中心公园和笔架山公园两大市政公园,但配套设施不足、小区综合环境较差,已经严重影响了居民的生活品质。近些年,业主们纷纷搬离,房屋出租率高达60%以上。“这里的现状已经无法承载我们对未来幸福安居的寄望。” 有业主说,加快华富村拆除重建改造,成为很多人的共同心声。

  “实在没有办法居住下去了,房子外墙掉漆、内墙掉皮,钢筋都在外面露着。”华富村东区业主王先生在接受采访时说,从治安到卫生再到物业管理,小区的现状都不容乐观。让业主们非常头疼的还有小区的停车问题,“一到下班时间,抢车位就跟打仗似的”,而且华富村东区只有一个车辆出入口,居民的车辆经常塞死在小区里面,需要有人疏导才能勉强通过。华富村东区业主阴女士表示,每天晚上,从小区门口步行回家只需要几分钟,但找停车位往往就要花上一个多小时。

  多年来,部分开发商和热心业主也曾尝试通过城市更新的方式推动小区改造,但始终无果而终。日前,深圳相关政策也已明令禁止开发商擅自开展旧住宅区改造签约活动,政府主导已成为华富村改造的唯一出路。

  福田区政府本着“深耕福田,广种福祉”的理念,立足公共利益,于2017年6月开展华富村东、西区改造项目意愿征集,取得了99.1%业主的同意。2017年8月,进行项目签约准备工作,计划2017年9月启动签约。

  据介绍,华富村项目按照“政府主导 国企实施 安置房建设人才房建设”模式推进,政府全程主导,为项目提供保障。作为福田区属全资国有企业,深圳市福田投资发展公司负责该项目,专门成立深圳市福田福华建设开发有限公司作为项目主体,开展签约、搬迁补偿、建设管理、回迁安置等工作,履行国企社会责任。

  回迁房可增购

  最高可享受约50万元补助

  旧家园即将迎来更新,新家会是什么样?这成为很多华富村居民关心的问题。

  笔者从福田区相关部门了解到,华富村东、西区改造项目回迁安置小区在规划时,就被定位为要打造成“深圳中心未来家园城市新标杆”,从多个方面改善城市环境、提升居住品质、完善公共配套。

  具体来说,包括保障每户停车位,华富小学扩建为45班九年一贯制学校,规划两所幼儿园,另配建含社区管理用房、社区警务室、社区服务中心、文化活动室、社区服务中心、社区老年人日间照料中心、社区体育活动场地、邮政所等在内的社区级公共配套设施,满足居住文化教育、体育活动、休闲娱乐等各方面的配套需求。同时,在施工方面,将选择国内知名建筑商进行施工建设,确保一流的房屋质量。

  值得注意的是,政府在主导改造项目搬迁补偿安置方案时,充分考虑被搬迁人合法权益,回迁房建设位置靠近中心公园一侧。例如被搬迁人可选择按照房屋建筑面积1:1.18或套内建筑面积1:1进行回迁安置,保障被搬迁人的基本权益。在此基础上,给予被搬迁人按照优惠价格增购一定面积的资格,改善居住条件。

  另外,在规定期限内签约及交房的,还可获得单套按时签约奖励、项目整体按时签约奖励、单套按时交房奖励、单元按时交房奖励、整栋按时交房奖励等。

  福田区相关部门负责人给笔者算了这样一笔账:建筑面积70平方米的被搬迁房屋,最高可获得建筑面积107.6平方米的安置房(需按规定支付购房款),还可获得最高货币奖励及补偿补助466800元;建筑面积80平方米的,最高可得119.4平方米的新房,最高补助509200元;建筑面积90平方米的,最高可得建筑面积131.2平方米的新房,最高补助551600元。

  创新搬迁机制

  逐渐形成旧宅改造“福田模式”

  2009年,深圳市出台了城市更新政策,很多开发商进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约工作,但至今成功改造的项目寥寥无几。为加大旧住宅区改造力度,各级政府正从政策层面、实施层面不断加大政府主导的力度。深圳市住建局目前正在积极探索全新的模式和路径,近期《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》(征求意见稿)就引起了社会的广泛关注。

  业内人士认为,在这种背景下,福田区推进华富村东、西区改造项目面临着很多的政策空白,也为探索创新大空间。政府主导的模式摒除了“城市更新”很难避免的资本逐利弊端,在充分保证被搬迁权利主体合法合理权益的基础上,有利于增加保障房和人才安居房供给。

  福田区委、区政府相关负责人表示,对于福田来说,这是一次良好的发展机遇。老旧住宅区改造不仅改善了居民的居住条件,也盘活了土地资源,政府将获得更多的保障房源,市容环境和片区面貌将有较大改观,是推进城区品质提升,打造宜商、宜业、宜居的一流国际化中心城区的有力推手。

  有关专家认为,与开发商主导的城市更新项目相比,政府主导项目不以逐利为目的,容积率没有开发商主导的项目高;在补偿、规划等方面,优先保障被搬迁居民的合法权益,完善公共配套;且政府主导项目,只要整体签约比例达到规定要求,项目不会出现烂尾的情况。

  举例来说,如果按照过去的城市更新政策,补偿签约率达到100%后,项目改造工作才能正式实施,这也导致绝大部分项目难以达成。针对此种现象,华富村东、西区改造项目将采取全新的搬迁机制,在规定的签约期限内,如整体签约率未达到90%,项目终止;如整体签约率达到90%,对未签约部分,政府将适时依法启动行政征收,以保障绝大部分被搬迁人的合法权益,确保项目顺利进行。

 

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