广州二手房，开始跌穿指导价！
多个热门板块，出现跌穿指导价的挂牌、成交现象，就连珠江新城的房价也开始翻绿，成交量跌了1/3！
二手房指导价的时代，要翻篇了。
黄陂的保利林语山庄，最近惊现一套比指导价低175万的房源！
政府指导价3.3万/平，业主却史无前例挂出2.3万的超低单价，比2017年的成交价还要低。
市场价600多万的房子，业主自己割肉割到400万， 这葫芦里到底卖什么药？
据中介说，这套笋盘一放出来，就有很多人问，结果业主又决定：
我不卖了。
不过，有了这套2万3出现之后，保利林语最近陆续蹦出几套按指导价卖的房子。
136方跟109方，单价都是3.3万/平。
情报哥翻了下去年的成交价，136方大概是3.8万/平，109方南向卖到4.4万/平。
所以3.3万/平，等于回归到2020年的成交价。
不仅是保利林语、老黄埔金碧领秀、科学城保利罗兰，最近也持续出现按指导价卖的“笋盘”。
去年指导价刚公布的时候，黄埔纳入二手指导价的小区足足有23个，仅次于天河，但二手房业主似乎不为所动，显得非常淡定。
仅有老黄埔知名度不高的泰景花园，有一套房子挂牌价比指导价低约4000元/平。
时至今日，情况已经完全不同了！
老黄埔的“网红二手盘”金碧领秀国际，最近有两套低于4.3万/平指导价的房子出售。
从付款要求来看，业主态度并没有多强硬，一次性付款420万，按揭就425万。
另外一套也是110方，业主的挂牌总价比指导价便宜13万，后面又降了15万，现在单价只要4万/平。
同样回到2020年的成交水平。
科学城的保利罗兰国际，上个月出现了一套被称为“全广州的中介都在发”的笋盘。
单价4万还包税，据说很快就被抢掉。
这个价格，比3.1万/平的指导价高9千块，依旧引来不少人关注。
毕竟在保利罗兰二期，4万是极少有的低价。
这套出现之后，笋盘陆续有来。最近几天中介又发了套90方，383万包税。
投资客扎堆的“蹿红”小区，最终还是要拿同样的剧本。
先是小区挂牌量压顶，之后便开始降价争夺。
起初这些蹿红盘，业主恃着价格预期好，指导价来了也没有轻易大幅降价。
但，一路飙到6字头的万科欧泊，今年迎来当头一棒——再现4.2万/平的成交价。
一夜回到2020年，比政府指导价还低3千。
前几天，我又刷到另一套欧泊“笋盘”，单价4.8万/平。
楼市调控面前，体量大、楼龄老的小区往往更容易向市场妥协，哪怕身处天河也不例外。
中介说，天河富力天朗明居这两个月有5.5万/平成交的，比指导价高5千左右。
放眼整个广州，从富力天朗明居，到万科城市花园、万科欧泊、广州雅居乐花园等，近期成交价都在向指导价贴近。
这些蹿红一时的楼盘，终究没能跟降价魔力形成“结界”，还是低头了。
更加重要的信号是，连珠江新城也开始“阴跌”了！
持续三个月的成交“小阳春”扭转直下，来到全年第二低位。
6月跌到40多套，8月再跌到29套，成交量萎缩近1/3！
还记得今年5月有段时间，我经常陪朋友去看二手房。
当时朋友看上珠江新城中区的一套三房，位置还不错，就是户型有点“老土”，本想试探一下业主，但对方完全没有松口的意思，还表示：非诚勿扰。
一周后，那套房子就火速卖掉。
整个5月，珠江新城的成交量都非常夸张，至少卖掉80套二手房，创下年内新高。
光是珠江别墅1个亿左右的房子，就成交了2套！
单价超过20万/平的，至少成交了9套，通通在东区。
朋友忍不住一把抓住我问：“这么多人买珠江新城，到底靠什么，JYD吗？”
众所周知，在珠江新城的世界里，向来没有指导价什么事。
去年红得扎眼的珠江新城房价涨幅榜里头，年涨30%的小区都只能算“中等水平”。
像保利心语这类典型的蹿红盘，2020年开始，均价从8字头蹿到11万、14万，几乎是珠江新城涨幅最猛的小区。
而珠江新城被纳入指导价的小区，在很长一段时间里，照样涨，照样成交。
不过，最近两个月，反转悄悄降临。
珠江新城部分指导价小区顶不住，开始“翻绿”。
东区“豪门”凯旋新世界，这两个月没再出现超过20万/平的成交价；
星汇园跟方圆月岛的成交价回调了一两千；
保利心语、南国花园、隽峰苑目前的成交价跟去年2月比，差不多横躺。
珠江新城的低迷，还会持续一段时间。
政策此前对房地产市场施展的一系列大动作，经过时间的传导，终于从外围渗透到内核，从塔底传导到塔尖。
保利心语曾是珠江新城的“蹿红盘”代表，称之为中区“销冠”也不为过。
但现在，保利心语7月跟8月加起来只成交了2套，都是70多方的小户型，挂牌价也重新回到12万附近。
市场信心要多久才能走出“V”谷，下半年还是个未知数。
而从2020年那波大涨到现在，珠江新城能稳住量价的小区，真心不多。
非要举例的话，中海花城湾、嘉裕公馆的表现算挺不错。
珠江新城有性价比的房子，在前一轮已经基本被消化得七七八八，部分小区的房价其实在同一级台阶站得蛮久。
如果珠城成交持续低迷，不排除会有业主诚心降价。
接下来，真的不能盲冲珠江新城。找对硬通货，才是硬道理。
现在的市场情绪，出现了明显的混沌。有人观望，有人跑步进场。
业主心态分化，一二手价格孰胜孰负，像在迷雾中展开的拔河赛。
黄埔“标杆”科城山庄最近准备开盘，它会像网上所言按限价4.1万/平卖，还是按现场销售所说的5万起步？
最新的消息是，科城山庄这次开盘，将要突破5万了！
这也是一个标志性的信号，二手房指导价3.9万，而新房开盘直接突破5字头，也彻底宣告广州二手房指导价的名存实亡。
让上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。
每一个二手楼盘，都要在市场大浪中，去重新淘洗自身的成色了。
