我被震惊到了。
就在刚刚，贝壳上的广州二手房在线挂牌量突破12万套！
01这12万套是什么概念？
有人要问：12万套很多吗？
如果是在二手市场最好火的2016-2017年倒是还好，年均成交约1.5万套，不用9个月就能消化完。
但在当下，这个挂牌量可以说乌云压顶。
数据显示，2022年上半年预计共成交42002宗（中介网签+自助网签），创下历史第二低位，月均只有7000套，持续半年表现乏力。
直到刚刚结束的8月份才算有点起色，二手住宅网签（中介促成+自行交易）共7890宗。
对比过往年份，下滑趋势看似不算特别严重。但要留意今年市场环境与以往大不相同，楼市调控基调趋“松”，房贷利率连续下调。
就是这样也没办法招揽更多买家入市，可见形势不太妙呀。
按照目前这个势头，2022年全年月均二手网签量可能会保持在7500-8000套左右的低位。12万套房源，相当于要消化16个月左右，还是在线挂牌量不再继续增加的情况下。
二手卖家看到这里，特别是卖一买一的购房者，心都要滴血了——如果你急着腾出名额或者用卖房的钱买房，只能“割肉”。哪怕愿意降价，还有这么多的业主跟你抢客……
对了，这还是全市的平均水平而已。
把全市十一个区的二手房挂牌量和8月网签量放在一起，估算一个消化周期。不出意外，增城和南沙二手房市场情况严峻，这也再次验证新房库存高的区域，二手市场也不可能置身事外，这就是一二手踩踏现象。
反观中心五区，二手楼市压力相对少很多了。
比较特别的是黄埔区，因为黄埔买家多数都是打新，而且原地升级的置换型买家较多，造成新房消化周期较短，但是二手房消化周期较长的局面。另外就是开发较晚的从化区，证满两年的二手房不多，所以挂牌房源和交易量都比较少。
02挂牌量会继续涨吗？
有很多人关心这个问题，广州二手房挂牌量还会继续增加吗？
我的答案：会。但增速将逐步放慢，到年末或年底会稳定下来。
判断依据有两点，首先是供应端。
之前在很多文章中都提到过，目前新房成交靠改善型客户撑起市场，而改善型买家当中相当大一部分客户需要卖一才能买一。随着金九银十和年末小旺季的到来，预计出售二手房的客户会继续增加。
另外受经济环境的影响，越来越多中小企业主和个体户口袋无粮，被迫出清手上物业换取现金。
另一边是成交端。
受房贷利率走低、房贷审批速度加快、议价空间明显扩大三大因素影响，预计二手市场成交会有改善。同时，随着购房成本持续下降，可能会有部分投资者持币观望，伺机抄底。
另外，刚刚过去的中秋节假期人气尚可，但是实际成交一般，所以本周又陆续有限价政策优化以及个别区域小范围放松限购的利好释出。
相关部门这么努力地给市场加油鼓劲，相信购房者信心也会慢慢、慢慢恢复的。只是短期来看，成交增量很难覆盖挂牌增量。毕竟，刚需客户购买力下降的问题还没完全解决。
03广州二手房还能买吗？
分析市场数据，最终就是为了解答“能不能买”的问题。
如果你置业的目标区域有新盘，尤其是市中心以及一二手倒挂的板块，譬如黄埔科学城、海珠琶洲、番禺大学城，答案是可以买，但我会建议大家先打新。
至于外围区域以及新房库存高到山顶位的板块，我是建议再便宜也别买，除非你的钱只能买二手房，够不到新房。
当然，具体情况具体分析。也有一些购房者是特别适合现在买二手房。
譬如对学位有明确需求。像是这位粉丝，单身状态，置业就是为了学位，对于房子其他方面都不太在意的。在当下的买家市场，他再砍砍价，完全有机会买到广州市最TOP华阳小学学区房了。
又比如对某个豪宅区域情有独钟，就像是滨江东、二沙岛和天河公园，这些区域就是没有新房，但是有独特的景观资源，业主圈层有口皆碑，现在也可以大胆买，但是尽量挑选年龄新一点的，户型设计不要太落后的。
对了，昨天我还看到一套超笋的二沙岛大平层！单价不到10万，总价2000万出头做豪宅区岛主，这放半年前就是白日梦。
还有一类潜在买家，他们本身没有强烈置换需求，但是手头有一笔资金想投资，有钱有闲不怕麻烦，那么现在正是抄底的好时机。可以选择人口多的市区板块，多找几家中介门店，把你预算告诉中介，直截了当说我就是要来捡漏的，不笋不买。
如果要给一个数值，可以参考比同小区条件差不多的房子便宜10%左右。
至于卖家，个人认为天底下没有卖不出去的房子。如果有，那一定是因为你的房子不够别人便宜。
可能有人会问，我房子贱卖了，钱少了，这不等于我能买的房子也小了，位置更差了吗，这怎么办？
怎么平衡卖与买的矛盾，关键要看你想买的新盘是哪一个。
如果是市场上少有那几个当红炸子鸡，后面加推有涨价的可能，我是建议宁愿卖房亏点，早买新房，能挑好的楼层和朝向。
图源克而瑞广佛区域
不然你死守着二手房的价格，多等三个月也未必能按理想的价格成交，心水楼盘加推又涨价了，更亏。
最后，你猜广州二手房挂牌量最高会到多少？欢迎在评论区说出你的答案～
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