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珠海楼市将“凉”?专家:收益存疑

2019-08-07 15:31:37来源:今日头条

据合富研究院(珠海)统计数据表明,今年1-6月,珠海一手住宅网签成交20605套,而去年同期数据仅为7659套。世联地产数据则显示,上半年珠海楼市表现整体向好,尤其是斗门区,半年整体成交面积超过百万平方米,相对2018年上半年的25万平方米,增幅近4倍。从月度节点数据来看,6月房地产市场迎来成交小高潮,珠海成交表现不俗。2019年6月珠海商品房合计成交8879套,环比5月大涨50%,商品房销售面积共643549㎡,环比上涨27%。

业内人士认为,今年以来粤港澳大湾区利好不断,资源向楼市倾斜,市场表现活跃。珠海楼市经历一段时间的调整,已经进入相对稳定的周期,在珠海城市产业和经济发展水平实现提升,城市吸引力和辐射力逐步增强的前提下,下半年珠海将整体保持平稳态势。

不过,有网友认为,7月之后,珠海楼市住宅成量开始“凉了”:

由珠海市商品房预(销)售专网得知,2019年7月珠海住宅用房共网签4652套,面积489602㎡,令人诧异的是,套数和面积环比分别下降17%和16%。7月份4652套的住宅月网签量相比6月份的5559套,成交量少了近千套,而且偏偏是卡在2019年下半年打“头阵”的7月份上。要知道,自3月份珠海楼市网签以来,那“盛景”仿佛珠海楼市似乎又要迎来一轮涨潮。因此,7月份住宅网签成交量开始走起了“下坡”,还是值得拿出来提一提的。

据了解,7月份各大房企的销售额较6月份环比均有所下跌。加之,近日中央政治局会议重申“房住不炒”,明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

专家王爱林分析,整体而言,上半年珠海二级市场成交主力为住宅产品,尤其是90平方米以下的中小型居住类产品成交最为活跃,商办类用房则表现较弱,“这反映了珠海楼市经历一段时间的调整,已经进入相对稳定的周期,置业者的真实需求,在政策调控实施了近三年后逐步释放。”按照市场发展规律,下半年珠海楼市将分两大阶段:7、8月份作为传统房地产的淡季,成交量将收缩;9月以后,将迎来市场的“金九银十”。专家认为,7月份是珠海市场进入了调整期,淡季特征逐渐显现,但10—12月,各类用房供应量开始加大,市场成交也将逐渐回暖,楼市持续健康有序。

楼市走势的不明朗?让我们来看看专家的具体分析:

专家丁祖昱表示,下半年房地产市场可以用“稳定”、“分化”、“波动”、“集中”、“回归”五大关键词来概况。具体来说,一是地方“一城一策”有收有放。行业规模稳中微涨,预计2019年全国新房销售金额约15万亿元,二手房销售金额约6万亿元,未来市场规模将趋于平稳;二是不同能级城市持续分化,城市内部也分化加剧。不同区域市场分化,产品线出现分化,刚需、改善以及高端类产品分化,甚至同一区域不同项目出现分化;三是下半年市场持续波动,频率加快,但波幅收窄。市场走势不会一路攀升,也不会全面下滑;四是城市集中度、企业集中度、关联行业集中度将进一步加强。

而把目光转向珠海,珠海是粤港澳大湾区节点城市之一,东与香港、深圳隔海相望,南与澳门相连,明显受益于粤港澳大湾区规划利好。

所以专家认为,短期内市场大热主要仍是投资客驱动,一方面限购政策明显“松绑”,如在斗门区外地人仅需开无房证明即可购房,落户条件也放宽至本地有正当职业即可;另一方面粤港澳大湾区规划落地直接利好珠海,特别是港珠澳大桥通车,香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求,加之渠道分销带来了内地和海外客群,从而促使市场稳步复苏。

中长期来看,珠海楼市还是存在一定的潜在风险的:一是规划利好提前透支了城市发展价值,本地人口基数较低,收入有限,难以对需求形成稳固支撑;二是外地投资客未来套现问题,尤其是斗门这样的新兴开发区域,土地供应量较大,二手房交易尚不成熟,加之珠海本身受政策影响较大,能否取得可观的投资收益仍然存疑。