原标题：七市第一批集中供地：营业额超过4600亿，面粉比面包还贵
记者田5月10日，在北京市朝阳区金盏金刚国际赛车场东侧，一望无际的荒地被分割成几面简单的砖墙。在两块地中间，几个工人正在切割钢筋，而离南面不远的金港家园项目已经建到了三楼。
大约与此同时，在距金站数十公里的丰台六里桥北京行政服务中心，数十家房地产企业通过不变标语牌将这两块地块的底价上调至5.3万元/平方米，比在建金港家园的底价高出1.1万元/平方米。
半个月前，在广州第一批集中供地招标中，黄埔知识城两块地的底价分别为3.1万元/m2和2.7万元/m2，而周边出售的永金湾和双龙原作均价一般在3万元/m2以内，面粉比面包还贵。
重庆、杭州、无锡第一次集中供地也出现了类似的情况。重庆高新区西永地块交易底价也超盘内房价；无锡剪影墙、西漳八号、朔方中学等的底价。是刷新区域的历史交易底价。
2月底，全国22个城市为实现“租购并举、按市决策、促进房地产市场稳定健康发展”的目标，实施了双重集中土地供应。截至5月12日，北京、广州、杭州、重庆、无锡、沈阳、长春等7个城市完成了第一批集中供地，天津、福州、青岛等地的第一批集中供地也拉开了拍卖的序幕。
在中国主要一二线城市参与的地球拍卖盛宴上，七个城市的第一批集中土地供应已经售出4600亿元。从平均成交地价来看，与2020年全年和2020年第二季度相比，除广州外，其他六个城市的楼层价格均有不同程度的上涨。
4600亿笔交易
连续两天北京一共卖了25块地，之前卖了5箱。北京第一批集中供地总量1109亿元，成为继杭州之后第二个成交额超过1000亿元的城市。
北京也是楼层价格最高的城市，达到32200元/平方米；其他六个城市的平均楼层价格在16000元/平方米以内。在7个城市的前10名楼层价格中，北京有9个座位。
北京和杭州是两个没有流媒体照片的城市。5月7日、8日，杭州第一批集中供地拍卖中，57宗土地成交1178亿元；楼层均价15600元/平米，平均费率26%，北京平均费率6.4%。
广州是唯一一个交易底价下降的城市。除6次土地拍卖外，42次成交达到906亿元，平均底价1.1万元/平方米，比2020年下降14%，比2020年第二季度下降3%。
一位来自广州某房屋公司的人士表示，此次在广州推出的土地大部分位于增城等远郊，核心城市的土地比例相对较小，导致整体地价和底价较低。"第二批推出的土地大部分在核心城市."
广州8首的升水率超过40%。白云区金沙洲区块底价29000元/平米，费率45%。剔除建筑后，楼层价格已达到42000元/平方米；番禺国际创新城底价26000元/平米，剔除配置后达到34000元/平米。
重庆是七市中土地交易量最大的城市，共有121笔交易，也是升水率最高的城市，平均升水率38.7%，其中30块土地的升水率超过50%，西邑的升水率
在无锡，第一批集中供地已售出16块，成交额118.7亿元。虽然土地数量少，但平均楼层价格已经达到13500元/平方米，比2020年高32%，比2020年第二季度高50%。大约一半的地块在该地区设定了新的历史底价。
沈阳市集中供地累计成交额197亿元，平均楼面价格5410元/平方米，比2020年增长49.6%，比2020年第二季度增长40.5%。
接受还是拒绝
5月12日，天津市规划和自然资源局宣布，原定于5月14日开始招标的13块土地将停止上市。
首批58块土地在天津集中供地，总起拍价563亿元。原定5月11 -14日投标，后来推迟到14日。暂停13块土地后，根据计划，剩余45块土地将于5月14日拍卖。
一位房地产企业人士告诉记者，天津13块地被叫停，可能是因为“开发商觉得起拍价太高，没有人参与报价”，但这一说法并未得到官方证实。
2020年，天津土地交易量较2019年下降近40%，部分地区楼市放缓。“去年整个北方地区的楼市都不是很好，天津也不例外。成交量较慢，房企拿地更谨慎。”上述房企表示。
作为第一个吃螃蟹集中供地的城市，长春进行了第一批4次集中供地拍卖，剩余39块土地以187.8亿元成交，平均底价3105元/平方米。与2020年和2020年第二季度相比，此次交易的平均底价分别上涨了7.8%和9.5%。
这次长春集中供地，除万科、保利、华润置地各收购一块，中铁地产收购11块外，其余土地均由当地房地产企业收购。而且39块中，33块零溢价，2块溢价在1%以下。
>不只是天津和长春土地市场遇冷，这一次集中供地中，部分热点城市的部分区域也面临着类似情况。广州42幅土地中有20幅零溢价成交，其中有8幅位于增城区。重庆虽然平均溢价率接近40%，但121幅土地中，零溢价成交土地也达到了58幅。
在房企融资、房地产市场等变量因素影响日渐深化情况下，多数房企开始战略收缩，投资的重心逐步向核心城市、核心地段倾斜。个别重视收益率的房企，还会通过测算收益进行多轮筛选。
一家TOP30房企集团营销负责人告诉经济观察报，2020年起，他所在公司的投资地图进行了调整，“原本我们以县级为一个单元，只要区县在投资允许范围内，哪个区域都可以拿地；但新版的地图缩小到街道乡镇一级”。“一二线城市，如果是小地块，首先考量的是收益率，算不过账的地，基本不会拿；二三线城市考虑是周转速度，如果市场不好的城市或区域，基本不会碰。”上述房企人士表示。
其进一步透露，一二线城市郊区或都市圈核心城市的大盘项目，如果整体收益率较高，即便周转速度一般，也会去考虑，在这一轮完成集中供地的7个城市中，他所在房企累计拿地金额超过百亿。
7个城市4600亿元土地成交金额中，杭州和北京两个城市合计占去了一半的金额，如果再加上广州和重庆，4个城市成交金额接近4000亿元。除了北京部分地块进入高标准建设方案申报阶段还未公布结果，其他城市竞拍结果均已出炉。
截至5月13日，本轮集中供地活跃的13家房企及联合体的拿地成交金额超过百亿，其中，融创、华润置地、融信中国、龙湖、越秀、卓越和招商蛇口等房企的成交金额超过了200亿元。万科、金地、滨江、中交、中骏等房企及联合体拿地金超100亿。
从单个城市来看，广州拿地最多的房企是本土国企越秀地产，总成交金额达到了177亿元，占广州首批集中供地成交总金额的19.5%。近年，在主要股东支持下，越秀地产在规模上开始追赶。
为重庆贡献土地出让金最多的是融创，占比达到了17.3%，累计成交金额132.9亿元。当然重庆是融创的优势区域，根据易居发布的数据，2020年融创在重庆以279亿元销售额名列第一位，超过了重庆起家的龙湖和金科。无锡的买地大户也是融创。
在杭州拿地最多的是融信中国，总成交金额达到213亿元，占杭州这次土地总成交金额的18%。其中一部分为融信和滨江联合获取。杭州是滨江和融信的主要业绩贡献地，而且两家房企在杭州购房者中有较好口碑。
沈阳和长春两个城市拿地金额最多的房企均为央企，其中华润置地两幅土地为沈阳贡献了20%的成交金额；中铁置业为长春贡献19.3%成交金额。中铁置业是长春棚改的主要参与者之一。
7个城市首批集中供地中，华润置地及联合体共获取7幅土地，其中杭州未来科技城地块成交金额111.6亿元；无锡地块成交金额49.9亿元，沈阳皇姑区地块26亿元，均创造当地首场集中供地总价地王。
从各城市获取土地房企的构成来看，7个城市4600亿元成交金额中，央企和国企背景房企及联合体拿地金额2050亿元。目前北京还有总成交金额310亿元的土地没有公布最终竞得人。
即便北京的剩余土地竞得人全部为央企国企，7个城市获取土地房企中，国有背景房企和民企拿地金额比例几乎持平。但不同城市，国企和民企的占比并不相同。
7个城市中，广州、沈阳和长春成交金额中，国资背景企业贡献较大；其中沈阳的国资房企占比超过七成，广州的国资背景房企占比也达到了66.9%。
重庆、杭州和无锡的成交金额中，民企占比较大，尤其是杭州，民企背景的开发商占比接近八成。重庆的这一比例是56.6%，值得关注的是，重庆市及各区直属的国企拿了32幅土地，总成交金额接近百亿。
