原标题：6只公募REITs发行价格发布战略投资者热情高涨
首批9只公募REITs发行取得新进展。截至5月26日下午6时，红地球创新基金、AVIC基金、华安基金、东吴基金、浙商资产管理、CICC基金等6家产品已完成询价并发布发行公告。
公告信息显示，6款产品最终发行价相差较大，但战略投资者占比超过50%，最高甚至超过70%。根据披露的名单，有很多战略投资者，包括泰康人寿、银河证券、AVIC证券、浙商证券等机构。从5月31日起，这六款产品将正式发布。
定价逻辑类似股票IPO
公告显示，AVIC首钢生物质REITs、浙商证券沪杭甬杭惠高速公路REITs、金钟普洛斯仓储物流REITs、苏州工业园区REITs、华安张江光大园REITs、鸿图创新盐田港REITs的发行价格分别为13.38元、8.72元、3.89元、3.88元、2.99元和2.30元。
总的来说，这六款产品的最终发行价接近之前预定的询价区间。其中，红土创新盐田港REITs查询结果为每股基金2.300元，在查询范围右侧；浙商证券沪杭甬杭惠高速公路REITs发行价格定为8.720元，接近询价区间左侧。
富裕国家的资产相关人士认为，公募REITs的定价逻辑与IPO类似。自2005年1月1日起，我国正式实施“IPO询价制度”，利用询价来加强信息沟通，减少信息不对称，提高IPO定价准确性。
此外，从投资者结构来看，6款产品的战略投资者募集的份额相对较高，基本在50%以上。比如华安张江光大公园发行的REITs总份额为5亿，其中初始战斗份额为2.7665亿，占比55.33%；浙商证券沪杭甬杭惠高速的REITs和金钟普洛斯仓储物流的REITs的战略配售率分别高达74%和72%。
天翔投资高级基金研究员杨佳兴对记者表示，公募REITs的股票发行主要基于机构投资者的战略配售和线下认购，这可能不会为个人投资者提供很高的认购额度。但从中长期来看，作为基金行业的重要组成部分，尤其是与REITs产品在海外成熟市场的重要作用相比，REITs将成为投资者在投资组合构建过程中不可或缺的产品类型。
战略投资者阵容强大
随着发行定价的发布，参与战略配售的机构名单终于浮出水面。
以发行价格最高的AVIC首钢生物质REITs为例，该产品由原两大股东或其关联方“首钢环保产业股份有限公司”和“北京首钢基金有限公司”在同一控制下认购，认购份额为2000万。份额，占20%；此外，7家专业机构投资者承诺认购，即泰康人寿保险股份有限公司、北京贝子投资基金管理有限公司、中国银河证券股份有限公司、AVIC证券股份有限公司、中国银行财富管理有限公司、工银瑞信投资管理有限公司、深圳前海建和投资管理有限公司，认购资金总份额约2000万，占比20%。
华安张江光大公园共有12个REITs战略配售对象。除了珠海安石益达企业管理中心和上海张江集成电路工业区发展有限公司，还有浙商证券、华金证券、招商局财富资产管理有限公司。
此外，投资者更关心认购费用，这也在发行公告中有所回应。根据AVIC首钢生物质房地产投资信托基金发售公告，投资者认购100万元以下、100万元至300万元、300万元至500万元的，认购率分别为6%、4%和2%，每笔500万元以上的交易仅需1000元。该利率适用于线下投资者、战略投资者和公众投资者。华安张江光大公园的REITs免收战略投资者申购费，线下投资者申购费每笔1000元。公众投资者认购率不高于0.5%，认购金额超过1000万元的，每笔认购率为1000元。
投资需要考虑流动性问题
“整个过程非常顺利，作为一款创新产品，确实受到了各行各业投资者的青睐。”某公开发行内幕人士直言，5月17日获批后，本周首批9款产品全部进入询价阶段，最终发行定价将陆续出台。如果出现过度发售，就会出现末日比例配售，产品成立后上市交易。
杨佳兴表示，公募REITs的推出为传统公募基金增加了全新的分类，为投资者带来了新的投资工具，进一步丰富了公募基金的投资工具。平安基金指出，公募REITs是一种低门槛的房地产投资工具，一般具有长期收益好、分红稳定的优势，具有较好的投资价值。此外，公募REITs作为一种替代投资产品，与其他主流投资产品的相关性较低，可以有效分散投资组合的风险。
然而，杨佳兴也提到，投资房地产投资信托产品很困难。首先在于流动性。产品为封闭式管理，到期前只能以场内交易的形式退出，对部分不熟悉场内交易基金份额的投资者构成一定门槛；其次，对于基金公司来说，由于大部分REITs产品都是投资于单个标的，因此控制风险就显得尤为重要。因为这类基金具有股票的特性，一旦标的市值大幅波动，就会在更大程度上影响基金的收益。
红粘土创新基金表示，公司目前有一些项目储备基地，将通过盐田港REITs的红粘土创新积累更多的业务经验。未来，基于公司的投资和研究布局以及股东的资源优势，我们将贡献专业力量支持实体经济的发展。
