3月31日，2020年第一季度的最后一天，中国房地产“第一军团”的恒大举行2019年业绩线上发布会。恒大集团董事局主席许家印表示，恒大在2020年要正式开始实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。
许家印宣布恒大全面实施新战略
看得出，许家印心情很不错，他高调宣布了今年8000亿、三年后万亿的销售目标，对公司2019年净利下滑和负债高企的问题也没有回避，称“即使利润下滑，恒大也还是排名前三的房企”“恒大不存在现金流问题”。
事实上，从过去10多年高歌猛进大周期间的“三高一低”，到拿下销售冠军后的“三低一高”、”规模+效益“，再到如今的“高增长、控规模、降负债”。包括恒大在内的中国房企，正不断适应中国当前的房地产形势，并对未来进行研判，降速、维稳已成为今年乃至今后几年的主流思路。对许家印等房企舵手而言，真正的考验还在后面。
“高增长”：2022年实现年销售过万亿
2019年财报显示，恒大实现合约销售额6010.6亿元，同比增长9%；营业额4775.6亿元，同比增长2.4%。2020年，按照许家印提出的内部目标，要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；这就是销售“高增长”。恒大由此成了第一个公开提出万亿销售的房企。
近年来，随着行业竞争白热化和楼市调控常态化，整个头部房企的增速都在放缓，恒大此时提出“高增长”的底气何在？
发布会上，恒大发布的今年一季度销售报告或许可以给出部分答案。许家印表示，今年一季度在疫情非常严重，一月底二月份线下销售基本停滞的情况下，恒大二月份实现447亿销售，三月份实现了六百多亿的销售，这是历史上都没有过的。数据显示，借助“恒房通”线上卖房等营销措施，恒大实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，充分展现恒大实施新战略的巨大成效。
如果说“线上卖房”等强销售是保证高增长的战术，低价高土储则是恒大高增长的根本战略。
按照恒大总裁夏海钧的说法，恒大目前有2.93亿平米土储，67%一二线城市，楼面价1800元，建安成本3800元，总成本才6100元。面粉已在口袋中。今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿。充足的货量，再加上强劲的销售力，恒大销售业绩有望实现大幅增长。
“控规模”：土地储备降至2亿平方米
手中有粮，心里不慌，对房企而言，土地储备是不是越多越好？对此，恒大表示，有土储才有“力气”高增长，不能不吃，却不能多吃，因为过量的土储会造成大量资金沉淀。
许家印说，如果销售高增长，但投资不收紧，依然“进得多、出得多”，“降负债”也就无从谈起。恒大“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。如果按照这个目标，恒大以后三年每年新增的土地储备大概是4000万平方米左右，以前则是6000万-8000万平方米。在多元产业方面，也要收紧投资，5年内不再投资其他任何产业。
通过严控土储、审慎投资，收紧大部分业务的资本性支出，为恒大降负债保证了充足的现金流。如今，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，因此可以适度减少拿地，充分利用现有土地储备，既能确保公司的持续发展，还能大幅减少支出，为新战略的实施提供有力保障。
“降负债”：三年负债降4500亿
在“去杠杆”的时代大潮中，房企的降负债之路已刻不容缓。
按照恒大规划，通过“开源节流”双措并举，未来三年将实现负债大幅降低，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
而根据许家印在现场算的账，该目标的实现并不困难：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
据业内人士分析，以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少一百多亿的资金成本，而这一数据，会直接反映在利润中。同时恒大具备实现这一目标的巨大优势和条件，包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。
不难预见，通过高增长的“开源”，以及控规模等的“节流”举措，恒大的负债情况将在未来几年大为改善，许家印今日的大决心将带来一个更加稳健的恒大。
三年后的“新恒大”值得期待！
原标题：增、控、降：“绩优生”恒大的新战略透露出哪些信号？|恒大|新战略
