规模与利润的平衡一直是住宅企业扩张中的难题。2019年，禹州房地产实现规模突破，销售额保持34%的高增长率。然而，与此同时，其收入和毛利下降，毛利也继续下降。
2020年是禹州房地产赢得1000亿元目标的关键一年。其创始人兼董事长林桂圆表示:“禹州房地产正在朝着到2020年实现1000亿元的目标前进。我相信我们能做到这一点。这是公司的目标。”
营收下滑 净利润增加源于出售附属公司
3月31日，禹州房地产宣布2019年业绩。公告显示，集团2019年收入约为232.41亿元，同比下降4.38%。在禹州房地产的收入结构中，房产销售收入约为224.7亿元，占总收入的96.68%。
同时，2019年，禹州房地产的毛利约为60.92亿元，同比下降18.42%。净利润约为39.67亿元，同比增长6.46%。截至2019年底，该集团的净负债率约为65.64%，同比下降1.33个百分点。
收入下降的同时，2019年禹州房地产的净利润同比增长。财务结果显示，主要原因是其他收入和投资物业公允价值的净收入增加。其中，其他收入和收入从2018年的4.97亿元大幅增长至2019年的21.68亿元。
在财务报告中，禹州房地产表示，其他收入和收益的增加主要是由于出售在厦门、南京、合肥和天津的子公司或控股权益的收益。此外，投资物业的净公允价值收入增加主要是由于合肥、厦门和香港投资物业租金增加导致公允价值收入增加。
此外，值得注意的是，禹州房地产的销售和营销成本、管理费用和其他费用也在增加，从而进一步吞噬了利润空间。
规模与盈利难平衡 毛利率连续4年下滑
回顾禹州房地产的发展，近年来其规模发展迅速，公司仍处于规模竞争阶段。其2016年、2017年和2018年的销售规模分别为232亿元、403亿元和560.29亿元，发展迅速。
2019年，禹州房地产合同销售额约为751.15亿元，同比增长约34.13%。合同销售面积约497.12万平方米，超过原合同销售目标670亿元，实际完成率112%。
其中，禹州房地产在长三角地区实现合同销售总额约487.73亿元，占合同销售总额的64.93%。苏州、合肥、南京、上海和杭州是长江三角洲地区的“主要”城市。
虽然规模第一，但禹州房地产的毛利率和毛利率令人担忧。2019年，公司毛利润为60.92亿元，同比下降18.42%。自2016年以来，禹州房地产的毛利率已连续4年下降，2016年、2017年和2018年的毛利率分别为36.27%、35.4%和30.72%。2019年，禹州房地产的毛利率降至26.21%。
对此，林桂圆指出:“禹州的毛利率在25%至30%之间，仍高于行业平均水平。2019年，整个行业的毛利率已降至25%左右。就禹州房地产而言，未来土地价格可能会上涨。与此同时，一、二线城市的购房和房价限制非常严格，几乎没有上涨空间。因此，在收购土地时，我们必须按当前价格计算利润率。”
虽然利润率受到挤压，但禹州房地产在规模发展的同时，努力保持稳定的负债率，净负债率低，手头现金充足。与此同时，同期整体加权平均融资成本为7.12%，较2019年年中下降0.09个百分点。
财务数据显示，截至2019年12月31日，禹州房地产的净负债率为65.64%，处于行业内相对较低的水平。此外，禹州房地产银行及其他贷款、公司债券、优先票据余额556.69亿元，不含合作企业承担利息的部分，余额543.68亿元，同比下降2.07%。一年内到期的平均债务为152.72亿元，占总债务的28.09%
禹州房地产的创始人林桂圆，在规模发展目标上一直有一个“1000亿的梦想”，并把2020年的销售目标定在1000亿。
林桂圆表示，“在未来3至5年内，首先是在2020年实现1000亿美元的合同销售额，然后将保持稳定的增长趋势。在扩大规模的同时，要努力提高整体利润水平，力争在未来3至5年内核心利润率达到前20名。”
在禹州房地产1000亿美元的第二年，新皇冠肺炎的突然爆发也影响了年初的销售。林桂圆说:“假设第一季度没有疫情，原来的销售计划大约是130亿到150亿，最终的销售缺口大约是30亿到50亿。随着疫情在内地逐渐缓解，第二和第三季度的销售应该能够恢复。”
在谈到疫情对销售的影响时，禹州房地产公司首席财务官兼公司秘书邱玉庚表示:“从市场反弹的速度来看，销售仍然不错。目前，3月份的整体销售额可能超过50亿英镑，第一季度的整体销售额将达到100亿英镑左右，股权比例约为60%。”
就今年的土地购买量而言，林桂圆透露，禹州房地产今年的预算约为500亿元，不仅限于公开市场拍卖，还包括城市更新和产城合作。
去年，就新增土地而言，2019年禹州房地产共收购土地35块，累计建筑面积265.69万平方米，总地价244.4亿元，平均底价10023元/平方米。截至2019年12月31日，禹州房地产可供出售的土地储备建筑面积约为2012万平方米，平均建筑成本约为每平方米6074元。
邱玉庚说:“今年，我们在购买土地时会有点谨慎。我们将有选择地控制土地，在控制土地和控制总债务之间取得平衡。”
《新京报》记者徐谦
编辑杨校对
