年报观察|新城控股:“少帅”执掌 减速提质

2020-04-03 14:15 来源:新京报

这是王孝松接任新城控股集团董事长以来的首次业绩会议。与此同时,陪同他的还有新任联席总裁瞿德俊和联席总裁梁志成,他们被称为新城控股管理的“铁三角”。

王孝松回答了投资者的所有担忧。翻过这座山,他变得更加冷静和理性。对于新城的下一个方向,尽管已经度过了“危机”,王孝松仍然保持着谨慎的态度。在“规模”和“安全”之间,他选择了后者,为近年来规模不断飙升的房地产企业减速刹车。“2015-2019年是新城市的增量年,2020年后重点将转向升级。”

临危受命后的自救与调整

2019年7月,在常州开业的房地产公司新成控股有限公司搬到全国布局,遭遇公司发展以来最严重的“黑天鹅”事件。随后,1987年出生的王孝松被任命接替父亲担任新城控股公司董事长。

当时,重塑品牌形象和巩固现金流成为王孝松最棘手的问题。这背后的逻辑在于,绝大多数房地产企业都是以高杠杆和高负债运营的。一旦企业的所有者出现问题,新的债务可能无法获得,老的债权人也会急于要求偿还债务,导致企业的资金链出现问题。

基于此,王孝松发起了一系列自助行动,以减少新系统的负面影响。去年7月至9月,新城控股连续出售了21个项目,以优化公司的资产负债结构。与此同时,采取了更为谨慎的土地投资战略,直到11月才逐步恢复征地速度。

财务报告反馈显示,过去一年,新城控股实现销售额约2708.01亿元,同比增长22.48%,完成年初设定的2700亿元销售目标,在业内排名第八。

收入和财务数据方面,过去一年,新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%,上市公司股东应占净利润126.54亿元,同比增长20.61%。同时,新城控股2019年加权平均股本回报率达到36.86%,净负债率从2018年的49.21%大幅下降至2019年的16.36%。

对于净负债比率的大幅下降,王孝松在业绩会议上解释说,2019年整体征地量较少,这是净负债比率下降的原因。不过,他也指出,低净负债率意味着未来的增长将被牺牲,净负债率将被控制在40%-70%的范围内。

此外,在“黑天鹅”事件后,新城控股更加重视现金流管理,为业务运营加厚“安全垫”。截至2019年底,公司现金余额为639.41亿元,现金短缺负债率超过两倍,净经营现金流为435.80亿元。

业界对王孝松上任以来的首次业绩报告持积极态度。上海立信文化董事长、复星地产前副总裁康指出,企业领导者不仅需要专业知识,更重要的是,无论背后是否有智囊团,他们都需要自己做出最终决定。特别是当一个企业达到一定规模时,在一定的时间点上很难做出征地、融资、结构调整和人员配备的决策,这就考验了企业的领导和管理能力。基于此,康认为执政以来的所作所为是值得称道的。

下调目标,不会为排名而排名

令外界惊讶的是,王孝松为新城控股设定的2020年销售目标是2500亿元,比2019年减少200亿元。另一方面,其他品牌住房企业也为今年设定了保守的业绩目标,但总体而言,目标增长率基本在10%左右。

在回答投资者关于这个目标是保守还是中立的问题时,王孝松表示,2019年的土地收购规模不是很大。今年年初,原本预计将是一个土地收购窗口,但由于新皇冠肺炎疫情的影响,许多土地销售被推迟。新城的土地总价值为4000亿元,2500亿元的目标相当于60%以上的退化率,属于中性

“新城更多的是加强自身能力,不仅要‘增量’,还要‘提高质量’。未来,新城希望行业排名稳定在第10位左右,而不是为了排名而排名。”王孝松强调,2015-2019年是增量年,2020年后重点将转向升级。

回顾过去几年,新城控股的销售规模发展迅速。在2017年11月突破1000亿大关后,新城控股2018年合同销售额达到2210.98亿元,同比增长74.82%,从1000亿元跃升至2000亿元。在此基础上,2019年销售额将达到2708.01亿元。

对此,知名房地产分析师阎跃进表示,在行业增速放缓的背景下,提高质量控制速度已成为共识。如果住宅企业想生活得更好,它们必须是“稳定的”。

新面孔新格局,提出商业地产“养猪论”

值得一提的是,除了王孝松,还有新上任的联席总裁瞿德俊,他在新城举行的演出会上首次亮相。

此前,麦德龙控股有三个联席总裁席位,分别由袁、陈德利和梁志成担任。

业绩发布会的前一天,曲德俊被提拔为新城控股的联席总裁,袁辞职。10天后,陈德利辞去公司联合总裁职务,继续担任新城控股董事。

因此,在业内人士看来,新城控股的两轮驱动结构更加清晰。梁志成负责住房,瞿德俊负责商业,王孝松三人组成新城控股管理的“铁三角”。

值得一提的是,在“黑天鹅”事件的发酵期,瞿德俊从万达辞职后加入了新城控股公司。他的任命与新城控股公司的其他自助公告一起公布。这也被认为是新城控股公司走出“黑天鹅”事件的重大责任,也是新城控股公司商业加速发展的一大信号。

回顾2019年,也就是瞿德俊进入新城的那一年,是五岳广场加速扩建和强化运营的一年。截至2019年底,五岳广场共开业63家,年租金和管理费收入40.69亿元,同比增长92.3%。

在此基础上,目前新城进一步推进了五岳广场综合体的全国布局。据报道,新市镇商业发展部有三个主要区域,即南区、中区和北区。每个地区都有一个投资发展部。业务发展部相应级别的副总裁直接负责各地区的投资发展工作。

记者从与新城控股关系密切的人士处了解到,新城原本计划在2020年开设37-38家五岳广场,到2020年底总数将达到100-101家。然而,由于新皇冠流行病对项目推广的影响,其年度报告中正式宣布的空缺数量为30个,比原计划少7-8个。

在康看来,新城的商业资产有很大的想象空间,即从融资和证券化的角度来看,空间很大,这也有利于多元化的土地收购。

那么,新城控股会不会更重视商业而不是住房?王孝松对此予以否认,称商业和住宅是互补的,并将维持目前住宅和商业综合体2:1的比例,以对冲未来的相应风险。

谈到商业地产涉及的投资、金融、管理和退休的专业能力,王孝松总结为有能力买猪、养猪和卖猪。“新城商业已经这样做了几十年,现在知道如何购买猪,也将购买猪。在过去的五年里,我们将继续提高养猪能力。我们也一直在研究出售猪的能力。现在,我们真的不打算卖猪。”与此同时,王孝松补充说,没有一家企业能够承受资本存款的稳定流动。对于五岳广场,未来将采用资产证券化等方式退出。

北京新闻记者张晓兰

编辑杨校对