民法典焦点|难以决定新规则 公共维修基金不再“沉睡”

2020-05-29 13:35 来源:新京报

近年来,社区业主权益纠纷频繁发生,主要原因是业主委员会选举困难和公共维修基金启动困难。这些实际问题已经被各界所期待和关注。

5月28日下午3点左右,第十三届全国人民代表大会第三次会议通过的《民法》在现行《物权法》的基础上,适当降低了业主共同决定事项的投票要求,并增加了一条规定,即维修资金可在紧急情况下通过特别程序使用。

业内人士表示,《民法典》进一步明确了法律程序,降低了相关门槛,有利于提高公共维修资金的利用率,更及时地维护业主的合法权益。

表决难、耗时长,旧规程序备受争议

如今,越来越多的住宅区正在老化,一些住宅区的基础设施开始出现问题,如墙体剥落、电梯老化等。如果他们不小心,可能会导致安全事故。然而,这些问题往往涉及到社区业主的整体利益,通常需要相关业主投票才能用公共维修基金来解决。在实践中,业主往往很难在有限的时间内达成协议。

2005年,方女士在东城区买了一处房产。2018年,住宅区正面的砖块开始脱落。一些业主多次向有关部门反映,要求尽快修复,消除安全隐患。

“我们正在申请住宅建筑专项维修资金。与此同时,我们担心墙砖会再次脱落,因此我们正在考虑用油漆代替它们。”2018年11月,该住宅物业的工作人员表示,主管部门要求物业征求业主意见,超过60%的业主同意执行。该房产已经征求了大约100名业主的意见,其中90%同意用油漆代替。这个住宅区有1200个业主。按照60%的标准,至少需要咨询500到600户。他们对事情的进展也很无奈。

今天,方女士和许多其他业主告诉《新京报》,长城仍然不时脱落。由于业主没有达成共识,外墙还没有修复。

《新京报》记者了解到,此前物权法规定,公共维修资金的使用可分为一般情况和紧急情况。正常情况下,相关业主、业主大会或物业公司等。将由主体提出使用建议,并由占总数三分之二以上的业主大会或业主大会讨论批准。如有紧急情况,不需要三分之二以上业主通过,由物业公司提出申请,经行业委员会批准后,报住房建设局或房管局备案。

作为回应,许多业内人士和社区业主表示,符合上述要求的紧急情况通常很少。按照上述程序,许多社区维护问题不仅难以解决,而且需要很长时间。实际上,公共维修资金的利用率很低。

新规降低使用门槛,“双过半数”业主同意即可

鉴于近年来群众普遍反映的问题,如难以建立业主大会和难以使用公共维修资金,5月28日下午表决的《民法典》在现行《物权法》规定的基础上进一步完善了业主区分所有权制度。

在公共维修资金的使用方面,《民法典》进一步完善了决策程序,降低了通过这一事项的投票要求,并将原草案第73条中关于“应投票占专有部分面积四分之三以上的业主和投票占总人数四分之三以上的业主”的规定改为“双多数”,这也大大低于以前《物权法》规定的“三分之二”比例。

此外,在《民法》中增加了一项规定,即“在紧急情况下,业主大会或业主委员会可以申请强制执行

「如果超过半数的业主同意使用该设施,确实会降低公共维修基金的使用门槛,同时避免滥用。」北京市法学会房地产法律研究委员会主任王雨辰律师告诉记者:“在现实生活中,按照物权法的要求,要获得三分之二以上业主的同意确实很麻烦。我代表过许多案例,例如,屋顶作为公共部分漏水。直接受害者是住在顶层的业主,这对底层的居民影响很小。底层的大多数居民持“不关我们的事”的态度,不愿意拿钱去做这些事情。

针对民法典的上述内容,《新京报》记者还采访了中国人民大学法学院教授、中国民法学会副会长、全国人大常委会法制工作委员会立法专家委员会立法专家杨立新。他不仅参与制定《民法典》的一般条款,而且也是制定《民法典》单独法律和《民法典》各章草案的主要参与者。

杨立新说:“因为过去启动门槛太高,很多公共维护基金都到位了,没有用。程序问题只是一个方面。对大众来说,更好、更安全的生活是最重要的。在所有紧急情况下,可以通过特别程序启用相关资金。《民法典》的上述规定有利于提高公共维修资金的利用率。”

中国人民大学法学院教授王黎明在接受媒体采访时表示,此前的规定要求较高,在实践中容易引发业主大会难、讨论难、投票难等问题。给居民的日常生活带来了极大的不便。《民法典》将对这一问题的投票要求减少到面积和人数的“一半”,这有利于公共维护基金不“睡觉”。

居民委员会将协助小区成立自治性组织

除了公共维修资金的问题外,业主委员会的选举也很困难,这也是许多居住区亟待解决的难题。

“十多年来,我们社区的行业委员会一直没有成立,有些人总是会发现‘问题’。”北京一个住宅小区的业主告诉记者,“这个程序不仅很难达到完美,而且需要很长时间。最后,建立起来并不容易。它必须经过几个审判程序。我们太难了!”

在这方面,《民法典》颁布了“新措施”。今后,居民委员会应对业主大会的成立和业主委员会的选举给予指导和协助。

杨立新告诉《新京报》,居民委员会是一个具有特殊法人地位的群众自治组织,与政府有联系,依靠居民。《民法》增加了居民委员会在成立业主大会和选举业主委员会方面的职能,这有利于业主保护自己的权利。

“在基层实践中,没有业主大会和业主委员会,业主就像散落的沙子。很难聘请物业服务公司,很难处理与居民委员会的关系,很难保护业主的权益。”据媒体报道,全国人大常委会委员尹呼吁,除了在分组审议草案时加强政府指导外,还应加大对成立业主大会和业主委员会的法律支持力度。

对于即将实施的新规,北京一家房地产公司的负责人告诉记者,“这将进一步明确法律程序,降低相关门槛,不仅降低了地方政府的工作难度,也使房地产公司的工作更加顺畅。最重要的是更及时地维护业主的合法权益,从而有效避免一些不必要的损失。”