本报记者徐杰
7月6日，北京万科第一个村集体合资租赁式住宅综合体项目——于波成寿寺社区正式开业，标志着北京“租购并举”的住房保障体系进一步完善。
万科集团副总裁、北京地区首席执行官、北京万科总经理刘晓表示，公司参与集体土地建设和租赁住房的初衷是“给年轻人一个有家的城市”。该项目的完成是为了“为年轻人和那些在租房和购房时代挣扎的人提供负担得起的住房和生活支持解决方案”。
据悉，作为北京乃至全国第一个集体土地租赁房，园区住宅成寿寺社区得到了相关部门的大力支持，并于2018年3月15日获得立项批准，2018年8月23日获得《项目建设许可证》。总时间只有5个月，比计划提前2个月，最终项目比综合计划提前6个月开工。
此外，由于创新的合作运营模式，虽然项目位于地理位置优越的南三环，但其工作室产品的价格仅为3600元/月-4600元/月，约为周边同等质量的一居室租金的65%-84%，这不仅保证了生活质量，也降低了租赁成本。目前，城隍庙公园一期已交付235套，全部在项目正式试运行前7天出租。
村集体和市场参与者创造双赢局面
近年来，全国各地都出台了增加租赁住房供应的政策。要增加出租房屋的供应，就必须增加出租房屋建设用地的供应。其中，北京于2017年11月发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，并计划未来每年供应30万套住房，其中包括10万套出租屋。这不仅解决了北京等一线城市市区国有建设用地不足的问题，而且充分盘活了农村集体建设用地，促进了北京市土地供应方面的结构性改革，加快了租购并举的住房制度建设，可谓是多重收益。
作为世界500强企业之一，万科已经确立了其作为城乡建设服务提供商、生活在推进城市化和城市发展进程中的战略地位，并致力于为中国城市建设和发展持续提供全面、系统、优质的支持服务。作为城市配套服务的重要组成部分，租赁房业务也是万科的主要业务之一。目前，在北京，万科的出租屋品牌“于波”已正式开业11家店铺，共有2132间客房，总面积6.6万平方米，整体入住率超过95%。
同时，在北京建设集体土地租赁房的过程中，万科集团一直在积极研究与各区、镇、村政府的合作路径和运作方式。
以于波城隍庙社区为例，村集体与万科在土地经营权方面进行合作，万科承担全部建设成本投资，并获得项目45年的经营权。村集体获得固定租金和超额经营红利。这样，集体土地得到了活化，经营者可以以相对较低的成本获得经营权，大大降低了开发成本，减轻了企业的财务压力。
截至目前，万科已在北京收购了6个集体土地租赁房项目，总建筑面积75万平方米，共可提供21498套租赁房，总投资约90亿元。从2020年到2022年，万科计划每年新增约7000套出租房屋。
退出机制需要改进
然而，在各地加快集体土地租赁住房建设的同时，应该看到一线城市的租赁住房绝对数量和相对质量都存在巨大的不足
北京的租赁市场仍然面临着供求和价格的不匹配。近400万白领(占中高端需求的70%)在租赁方面对独立空间有着强烈的需求，但目前只有80万套独立空间有开间或一套住宅在供应，大多数年轻人只能使用合租。同时，北京250万套出租屋的平均租金为7000元/月，超出了年轻人的合理支付范围(约3000元/月)。
显然，继续建设和供应租赁住房势在必行，特别是更合理的规划新项目，这也意味着集体土地供应的建设租赁住房需要进一步增加。
此外，虽然集体土地建设租赁住房政策为企业进入开辟了一个港口，但目前集体土地建设租赁住房不可转让退出的要求导致企业承担了数十年的所有经营风险，却没有一条正确的退出路径。这也大大提高了企业的经营风险，降低了参与的积极性。业内人士也普遍认为，集体土地租赁住房项目需要一个更好的退出机制，以确保行业能够形成一个“进-出”的闭环，更好地构建一个“租购并举”的住房保障体系。
