2020年，房地产市场的步伐有点“混乱”，从年初COVID-19肺炎疫情下的惊愕和停顿，到后期的逐步调整，直至“跑”的加速。从政策角度看，今年上半年，在“房而不投机”的导向下，行业资本环境相对宽松，但房地产行业的金融监管依然严格。由于城市政策的灵活性，地方政府先后从供给和需求两方面推出了房地产支持政策，但仍坚持“限购”和“限贷”的底线。
值得注意的是，城市分化正在加速，在一些城市复苏乏力的同时，东莞的“第二盏灯”和杭州的“万人抢屋”的信息不断传来。在业内人士看来，这种现象也是自6月底以来一些城市收紧监管的根本原因。下半年，房地产市场很有可能进入调整通道，不仅城市之间会出现分化，企业之间的分化也会更加明显。
宁波、杭州、东莞等热点地区调控升级
7月6日，宁波联合发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，为火热的房地产市场降温。通知提出了稳定房地产市场的十项新政策，包括保持土地市场稳定、扩大限购范围、加强金融政策监管、保障自住住房需求和加强市场销售管理。
对此，宜居研究院智库自备案签署之日起5年内不得上市交易。
严跃进认为，杭州限购和宁波限购政策的升级进一步说明，一些城市不会放松限购政策，而是会进一步提高房价。也就是说，目前的政策调控仍然是以“房无投机”为前提的。在房地产投机的情况下，政策升级和收紧是高概率事件。
中原地产首席分析师张大伟也分析称，如果2020年上半年的房地产调控主要是基于宽松的刺激政策，那么随着一些城市房价的明显上涨，调控开始收紧。
然而，张大伟认为，到目前为止，以东莞和杭州为代表的紧缩政策只是“抓伤”了房地产市场，因为它们只是调整了彩票和限价政策，并没有影响市场的购买杠杆。
上半年政策整体宽松，区域楼市冷热分化
从上半年房地产政策的走势来看，根据中国研究院发布的《2020上半年中国房地产市场总结下半年趋势展望》，2020年初，受疫情影响，房地产市场的成交量和价格在短期内有所下降，尤其是成交量、新房和二手房同比降幅最大。为此，自今年3月以来，央行已多次降息，而由于城市政策更加灵活，地方政府也从供需双方引入了房地产支持政策。
但总体调控政策虽然有小幅改善趋势，但仍坚持“限购”、“限贷”等主要调控底线，需求侧政策从放松人口安置、降低人才引进门槛、增加住房补贴等方面实施。
对此，原住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国人民大学国家发展与战略研究所城市更新研究中心主任秦宏也认为，人才政策主要是通过降低安置门槛和购房补贴政策来刺激需求。因此，城市政策的最大空间在供给方面，而房地产需求方面的政策非常有限。
关于上半年的房地产政策，中智研究院常务副院长黄宇总结说，根据中智数据库的监测，2020年上半年100个城市出台了673项调控政策，同比增长78%，其中57%与疫情有关，政策主要集中在
根据中国研究院的数据，就地区而言，长三角地区的房地产市场已经明显复苏，上半年累计增长2.72%，比去年同期高出1.66个百分点。京津冀和山东半岛的累计表现五年来首次下滑，市场复苏相对疲软。
具体到城市，黄宇分析，上半年，由于疫情的影响，不同城市的房地产市场进行了调整。但是，受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响，城市市场分化市场越来越明显，一些热点城市需求复苏强劲，房地产交易平均价格略有上升；其中，东莞的“第二盏灯”和杭州的“万人抢屋”是自6月底以来加强调控的根本原因。
2018年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势
资料来源：CREIS指数据
预期分化仍会加剧，市场或将处于调整通道
对于下半年的市场，中智研究所预测，短期金融监管将更加有针对性，以遏制房地产金融化的泡沫，同时坚持“房无投机”的方向。此外，此前积压的需求已经迅速释放，市场需求进入市场的步伐可能会放缓。同时，下半年国内疫情发展和经济走势仍存在一些不确定性，这将制约市场规模的反弹，市场进入调整渠道的可能性很高。
在业内许多人的眼中，城市分化正在加剧，投资重点将放在对需求有长期支撑的热点城市。
但中智研究所指数部研究总监曹晶晶认为，今年长三角东部城市群整体复苏节奏较快，未来仍将存在城市与区域之间的轮换传递特征。对于住宅企业来说，应该注意城市周期的时间差，以获取更多的利润。
事实上，不仅城市被分割，企业之间的两极分化也更加明显。根据对240家房地产企业的风险评估监测结果，105家企业抗风险能力较强，35家房地产企业抗风险能力相对较弱。
对此，秦虹认为，未来房地产的波动是不可避免的。从长远来看，最重要的是如何实现住宅企业的转型，从过去的增量到注重存量，从过去的产品到未来的服务，从过去的单一到如何实现多元化，从过去的发展到如何注重运营，等等。
