随着投资的恢复，上半年房地产企业的征地投资呈现出先抑制后增加的曲线，前100家房地产企业的征地金额分别增加和减少了一半。碧桂园、融创和万科在公开市场上收购土地相对谨慎，而一些浙江房地产企业投资相对活跃。
“头两个月，房企更加谨慎。大型企业应考虑运营安全问题。今年上半年，公开市场的土地收购有所减少，但它们在并购或土地收购协议中占据了一席之地。总体而言，投资和土地收购并不疲弱。”同一个政策咨询研究部的张宏伟主任告诉《证券日报》记者，在二季度公开市场的土地价格上涨后，一些房企的投资逻辑开始发生变化，尤其是房企的负责人更注重协议收购土地、旧的改革或通过并购增加土地储备。
“房企有能力扩张土地，这来自于自身良好的财务结构和稳定的流动性。”壳牌研究院高级分析师潘浩告诉《证券日报》记者，另一方面，上半年相对宽松的金融环境，超出预期的销售业绩回升，以及地方政府积极的土地政策，都给了房企足够的机会和市场预期。
二线和三线城市成为地主的战场
据嘉里统计，2020年上半年，房地产百强企业新的价值门槛达到79.6亿元，同比增长19%，同比增长1%；房地产百强企业新增总值近4.4万亿元，同比下降2%，与去年同期相比，下降1000亿元。
嘉里房地产研究指出，就梯队而言，新价值前10名的住房企业占前100名总价值的36%，同比下降7个百分点；二级住宅企业新增增加值占百强企业总值的25%，同比增长6个百分点。总体而言，新增土地储备资源主要被前20家房企占用，占60%以上，资源仍然高度集中。
“从征地城市的角度来看，澳、港、澳、大湾区两大经济圈和长三角地区仍是房企的重点战略投资领域。排名前30位的主流房企往往会回到二、三线城市，少数会转向三、四线城市。”张宏伟告诉《证券日报》记者，总体而言，二三线城市市场容量大，周转空间大，是房企投资布局的主战场。
据不完全统计，部分城市投资潜力大、地块质量高的城市将面临更激烈的竞标，尤其是长三角的一、二线城市和三、四线城市，房企“赶超”难度继续加大。第二季度，金地、中海、新城参与重点监测城市重点地块招标70多次，但中标概率只有20%左右，可见热点地块招标的激烈程度。此外，绿城、滨江、德信等浙江房企逆市而动，在根深蒂固的地区预留土地，杭州、苏州等核心城市的土地供应热情也明显提高。其中，上半年杭州市100强住宅企业用地同比增长70%以上。
主要的房地产公司采取不同的方法
考虑到当前经济下行的压力和多次疫情带来的不确定性，不同层级的住宅企业对征地投资的态度明显不同，征地方式也不同。
柯睿房地产指出，龙头住宅企业具有较高的土地储备价值和较长的去化学周期，
“对于土地市场，公司始终保持‘走走看看’的安心，不把土地当成国王或高价土地，而是用频率换概率。今年以来，公司抓住市场窗口期，合理增加了一、二线高耗能城市的部分土地储备，但整体地价仍处于较低水平。”龙湖集团相关人士告诉《证券日报》记者，当市场特别热的时候，公司将采取并购的方式结合TOD地铁上部结构进行土地收购。今年上半年，龙湖在土地市场上赢得了五个TOD项目，分布在长沙、东莞、武汉、杭州和Xi。共同的特点是，它们都位于核心城市群的高能轨道交通节点，综合开发形式复杂，对开发企业的综合能力要求较高。
“首套房企的土地储备规模相对较高，前期积累了大量的土地。从中长期战略角度来看，土地战略主要侧重于调整空间结构、土地收购成本和业务结构。并购、旧改革和TOD项目的收购可以利用较低的土地成本获得更好的城市资源。”壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩对记者表示，更重要的是，目前国内外金融市场对房企的融资使用有严格监管，不能直接用于土地购买等活动，而可以在城市更新、旧城改造和TOD项目中设立专项融资债券和房地产投资信托基金(REITs)，在资本市场上获得更多的资本资源。
对于下半年的市场结构，柯睿地产也指出，总体而言，疫情过后，这一轮重点城市加快了核心地块的转移，这对有财力的企业来说是一个调整土储结构、获取核心资产的好机会；对于以“生存”为重的中小房企来说，应以理性的态度对待土地市场，以“促进销售、紧缩投资”为重点。
