市场预期楼市人气增幅高于上年同期

2021-02-24 15:45 来源:经济参考报

2021年的春节与往年不同。受疫情影响,很多人提倡“就地过年”,回乡人数大幅减少。以往春节期间的“回乡买房潮”在一定程度上被封杀,而部分城市则受益于“本地过年”,春节期间楼市并未休市,交易规模大幅上升。

另一方面,热点城市围绕春节密集出台房地产调控政策,坚持以“住,不炒”为主调,保持市场稳定。据业内分析,与往年相比,基于今年春节期间楼市的热度,一些一二线热点城市的楼市供需端将加速复苏,上半年成交量有望继续上升。

热城春节楼市“不打”

新年伊始,新房市场进入传统淡季。据壳牌统计,1月份有看房和认购的新房数量大幅下降,但与去年同期相比,有看房和认购的新房指数仍保持60%以上的增幅。去年下半年,市场热度上升的惯性依然存在。

在一线城市和重点二线城市的带动下,长三角、粤港澳、北部湾和长江中游城市群并没有失去热度。壳牌数据显示,长三角和粤港澳大湾区的开放指数仍保持40%以上的环比增长,而京津冀城市群同比仅下降3%。

总的来说,新屋市场在淡季并不疲软,全国各大监测城市的新屋市场普遍延续去年底的市场热。从价格来看,壳牌公布的100个城市价格指数1月份基本稳定,同比增长3%。新房市场价格年初保持平稳上涨,预计上半年不会有明显的降价。

借着“就地过年”的机会,不少房地产企业和房产中介提出了“春节不关门”的口号。以北京为例,中原地产的统计显示,春节期间,全市有60多个项目“不关门”,大多数二手房门店也是正常看房。因为“本地过年”的原因,很多买家也利用春节假期看房,大部分售楼处接待的客户数量接近周末。

“这也是春节假期第一次出现买家井喷。”中原地产首席分析师张大伟认为,2021年春节期间,人口流动性将会下降。从成交情况来看,第三天以后,全市每天有100多套二手房售出,与往年的冰点相比非常活跃。

其他城市也出现类似现象,一二线城市大部分项目节日期间照常开放。张大伟指出,总体而言,2021年房地产市场实现了良好的开端。不仅如此,往年楼市通常要到3月份才走出春节淡季,但今年有望在2月份迅速实现市场成交量回升。

中央参考所监测数据显示,2021年春节期间,重点监测城市商品房整体交易规模达到近三年同期最高水平,比2020年春节期间增长130%,尤其是上海和广州。

很多地方都出台了新政的“加分码”规定

北京、深圳等一线城市的二手房回暖现象更加明显。进入2021年以来,由于市场预期的提高,业主也不愿意出售或提高报价。在深圳等城市,短期供求矛盾突出

深圳表示,今后将继续强化中央政府“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的长期调控目标,“不炒房、增加住房供应”的调控主调不变。中智研究院深圳分院副院长佟晓玲分析,此举是对1月下旬深圳调控政策的进一步补充,意味着再也不可能用“假离婚”的方式买房或炒房。“就深圳而言,短期监管政策难以放松。比如后续市场过热,不排除监管政策进一步升级的可能。”

事实上,许多省市在2月初就密集出台了房地产调控政策。短短十几天,从北京、上海、深圳等超一线大都市,到江苏、江西等中部省份,再到连云港等三四线城市,出台了各具实力的房地产调控政策。比如2月3日,江西省住建厅下发通知,通知32家房地产开发企业和8家房地产中介,暂停网上签约。江苏省连云港市也发布通知,禁止哄抬房价,鼓励提高委托价格。

据中原地产研究中心统计,2月初房地产调控次数超过20次,2021年以来各地房地产调控次数达到62次。

壳牌分析指出,1月以来,一二线城市房地产市场的高市场热情引发了调控政策的密集出台。短期内,一二线城市二手房市场观望情绪将进一步加剧。后期政策效果显现,市场成交节奏有望放缓。预计上半年二手房成交量将率先降温,之后市场预期将逐步企稳。

城市分化继续加剧

童晓玲分析,2021年初以来,许多地方对楼市的过度调控,将通过加强限购、收紧房贷、保障急需住房等手段,进一步稳定房地产市场预期,促进市场理性回归,遏制“抢房热潮”、“打补丁”、打压投机。

从热点城市最近出台的楼市调控政策来看,总体上以个人住房信贷管理为重点,严格审批个人住房贷款,严厉打击消费贷款和商业贷款非法流入房地产市场。据行业分析,预计2021年房地产市场政策环境将保持稳定,但热点城市的政策收紧预期依然存在,信贷政策收紧也会在一定程度上影响购房者的步伐。但总体购房需求并未消失,居民购房意愿依然强烈,房地产市场规模仍有保障。

近日世邦魏理仕发布《2021年中国房地产市场展望|重启》预测,预计2021年中国GDP增速将达到8.2%,继续领跑全球,写字楼、零售、工业物流等商业地产的租赁需求和物业投资活动将加速反弹。

针对2021年房地产市场整体形势,该机构保持乐观预期。世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨分析表示:“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局是‘十四五’期间中国经济的发展主线,消费和科技创新将成为两大主要引擎。RCEP 的签署是中国近年来加速对外开放的重要里程碑,区域一体化的推进和交易成本的降低将提振中国的制造、贸易、消费以及物流等多个经济领域。”

克而瑞研究中心分析师杨科伟分析指出,整体来看,今年春节楼市表现好于市场预期,随着疫情得到阶段性控制,成交也将恢复新常态。基于此,预计2021年房地产行业大概率高位持稳,不同城市间分化依旧会持续加剧。

具体而言,他认为,一线市场最具韧性,调控层层加码挤压投机需求的同时,刚需自住需求大概率得到进一步释放;二线城市则将迎来此消彼长的轮动行情,整体成交维稳;而对于广大缺乏基本面支撑,长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势。