近年来，随着城市更新的加快，利用旧村集体建设用地建设的长期租赁公寓也迎来了一波上市高潮。春节假期刚过，很多广州市民就陆续接到了房产中介打来的售楼电话。其中，开发商和村集体企业建造的长期租赁公寓最受市场关注。
据记者调查，这类公寓价格普遍低于市场上一般商品房，且位置不差，装修风格时尚，因此受到刚刚需要住房的年轻一代人的青睐。然而，在交易过程中，一些“买家”(实际上是租户)质疑开发商目前的运营模式：因为这些公寓无法获得正式的房产证，只能与开发商签订长期租赁合同。虽然一次性投资交易成本低，一线城市租金回报率可观且稳定，但没有登记备案制度的法律约束，租户会担心一次性向开发商和运营公司支付50年租金后，一旦发生后续法律纠纷，租户的利益无法得到保障。
“租卖”的方式是有风险的
为此，有多年房地产法律服务经验的南方产业智库特约专家胡桂芬律师告诉南方日报，这种村集体出租屋没什么问题。根据新修订的《土地管理法》，集体建设用地划为工商业用地。但需要注意的是，这类村集体出租屋的产权属于村集体，所以客户不能购买房屋的产权，只能购买使用权，客户与开发商签订房屋租赁合同。
记者注意到，此前采用的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》明确规定，集体建设用地建设的出租屋应当向集体建设用地权利人进行整体确认，只办理一份权属证明，不得分割确认、分割转让、分割抵押或分割出售。同时，预付租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。
对于企业来说，投资长期租赁公寓是一个典型的高投资低回报的项目。特别是在近几年房地产融资“三条红线”的约束下，很多前期参与这类重资产投资的开发商希望加快资本投资的回收周期。所以最近有些地方出现了开发商“以租代卖”或者委托中介公司包销的现象。有些公司甚至采取夸大宣传或欺骗公众来达到交易的目的，从而导致开发商、营销机构和消费者之间的一些矛盾和纠纷。事后，有关部门通过加强监管、约谈开发商、村集体组织等方式，大力维护当事人的交易安全。但由此引发的诸多法律问题仍然值得业界和政府关注。
记者还了解到，由于最长的租赁合同签订时间为20年，许多村集体和企业合作建造长期租赁公寓已有20多年，甚至接近50年。一些开发商和充当“二房东”的公寓管理公司为了成功签约，在主合作之外又创造了另一个所谓的补充合同，变相突破了租赁期限，将整个租赁期“延长”至49年。
但据专家分析，这种运营模式确实存在一定风险。“这种村集体出租屋俗称‘小产权房’。买卖‘小产权房’不受法律保护。大家普遍达成共识。近年来，随着国家大力发展住房租赁市场，许多“小产权房”正试图取代租赁的“背心”。胡桂芬律师告诉记者，《民法典》规定租期不超过20年。很难说签订20年以上的租赁合同是否具有法律效力。
住房是一个重大的民生问题，关系到千家万户的基本生活保障。近年来，从国家到地方，我们都在加快建立多代理供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，解决人们关心的住房问题。利用村集体建设用地建设长期租赁公寓是国家大力推进这一民生工程的重要举措。2020年9月，住房和城乡建设部于《住房租赁条例（征求意见稿）》正式征求公众意见。该条例草案从租赁和出租、租赁企业、经纪活动和配套措施等多方面规范了租赁市场秩序，旨在促进房屋租赁市场健康发展。一些开发商还告诉记者，他们希望政府尽快出台有效措施，解决这种新形式中存在的各种矛盾，使所有利益相关者能够在规范、有序、双赢的状态下，继续促进长期租赁公寓的可持续、优质发展。
胡桂芬律师提醒消费者，在目前限购住房的大环境下，消费者对于商品房项目需要保持清醒，投资行为要谨慎。发现可能存在非法销售项目的，应当及时向相关监管部门咨询或投诉，保留购买过程的相关宣传资料作为证据，必要时采取法律途径。她建议政府相关部门加强对开发商和公寓管理公司的监管，继续打击集体建设用地共同开发的出租屋，规范房屋租赁市场秩序，促进房地产行业健康发展。
