发展租赁住房，建立租购结合的住房制度，对促进全民住房目标的实现具有重要意义。中央经济工作会议把发展租赁住房作为“解决大城市突出住房问题”的重要内容。如何推进保障性租赁房建设？如何规范租赁市场发展？记者采访了相关部门和专家。
瞄准新市民，大力发展政策性租赁住房
“计划在2020-2022年开发15万套(室)政策性租赁住房”“预计解决20多万新市民住房问题”“利用现有土地、集体土地和非住宅房屋改造筹集10万套(室)政策性租赁住房”……在沈阳、南京、杭州等城市，政策性租赁住房建设正在加紧进行。
中央经济工作会议强调，要高度重视保障性租赁住房建设。政策性租赁住房已成为加强保障性租赁住房建设的重点。
保障性租赁住房主要包括公共租赁住房和政策性租赁住房。"公共租赁住房主要发挥保障城镇户籍住房和收入“双困”家庭的作用."据住房和城乡建设部相关负责人介绍，截至2020年底，已有3800多万困难群众入住公共租赁住房，累计有2200多万困难群众获得租赁补贴。低收入和低收入住房困难家庭基本实现全保障，中低收入家庭住房条件得到有效改善。
随着新型城镇化的深入，住房问题从户籍变成了新市民。这个群体买房比例低，以租房为主。同时，市场供应的出租屋普遍面积大、租金高，缺乏与这一群体经济能力相匹配的小户型、廉租房供应。因此，住房保障的重点已经从解决户籍居民的住房困难转向解决大城市新市民的住房问题。
“根据国家统计局的数据，2019年，分居人口2.8亿，其中2.36亿为流动人口。新市民数量多，政府投入的公租房难以覆盖。”浙江工业大学副校长余小芬介绍，2019年，住房和城乡建设部提出发展政策性租赁住房，为新市民提供合适、安全、经济的“一床”、“一室”或“一套房”。
目前，政策性租赁住房已在13个城市试点一年多，初步探索出政府给予政策、银行给予低息长期信贷资金、市场参与者积极参与的政策性租赁住房可持续运行模式。但在试点过程中，土地利用、规划、审批、项目盈利等方面仍存在困难。
“中央经济工作会议明确指出，‘减轻租赁住房税收负担’等措施将进一步促进政策性租赁住房的发展。”余小芬认为，下一步是完善土地、财政、税收、审批等政策，进一步明确地方政府的主要职责，加快政策落实。
加快完善政策，规范长期租赁住房市场发展
在促进租赁市场发展方面，“加快完善长期租赁政策”、“规范长期租赁市场发展”等提法备受关注。
清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为，像公租房等保障性或政策性长期租赁住房一样，市场化的长期租赁住房也应该强调租赁关系的稳定性，让居民通过住房租赁市场获得稳定、优质的住房服务。要培育和发展长期租赁住房市场，必须加快完善长期租赁住房政策，发挥
“设施齐全的单人一居室，离地铁也很近。租金只有周边同等品质一居室的七八成。”住在北京万科布裕城寿寺小区的张女士非常满意。比起过去老小区的合租，她现在的幸福感要高很多。去年7月，全国首个集体土地长期租赁公寓项目开盘，首批235套公寓全部提前租出。土地经营权由村集体提供，企业负责建设费用投入。“在利用集体土地优势建造出租屋的基础上，节约了征地成本，从而最大限度地降低了租户的租赁成本。”社区相关负责人表示，通过设计和运营，可以实现村民、村集体和企业的长期可持续利益。
上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了租房试点。“从试点经验可以看出，要详细实施租赁住房供应政策，需要在多个领域共同努力，从住房发展规划、土地供应、规划建设、财税、城市保障等维度提供系统解决方案。”刘宏宇说。
在需求方面，中央经济工作会议提出“逐步使出租屋在享受公共服务方面享有平等权利”，是促进出租屋消费的政策。刘宏宇认为，促进租赁住房消费需要各部门的联动，以及住房公积金租金支付政策和住房租赁支出税前扣除政策的落实和完善。
规范市场行为，提高监管能力
中央经济工作会议明确提出，要整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调控租金水平。刘宏宇认为，当前房屋租赁市场存在的许多问题与市场主体的不规范行为密切相关。
“整顿租赁市场秩序，加强对租赁市场的监管，主要是通过规范市场行为来实现。其次，必须提高政府的监管能力。大多数城市尚未建立有效的监管体系，政府房屋租赁信息服务和监管平台及监管队伍的能力建设相对滞后。”刘宏宇说。
完善租赁市场行为规范，推进租赁市场监管制度化、法制化。贯彻中央经济工作会议精神，许多地方，特别是住房问题突出的大城市，行动迅速，完善了相应的监管措施。“原则上，房屋租赁企业向承租人预收的租金不得超过三个月的租金”、“落实房屋租赁资金监管措施”、“促进房屋租赁信息共享”.2月初，北京、深圳、上海相继出台了新的租赁市场监管规定，明确了租赁企业、租金支付周期等公众关注的问题。完成国层面，专家也呼吁去年9月公开向社会征求意见的《住房租赁条例》尽快正式出台。
提高政府监管能力，加快搭建信息服务监管平台。“对租金水平进行合理调控”是规范市场行为的一个重要手段，也是政府监管能力的重要体现，目的是平衡业主和租户之间的地位和利益，在兼顾业主出租积极性的同时，尽可能保护租户权益和租赁关系稳定，这也是各国常用的租赁市场监管手段。
对此，刘洪玉认为，要建设一个基于数字化技术的住房租赁交易服务平台，“将合同备案、信息服务、交易流程指引与合同示范、租赁信用等信息和数据纳入平台，帮助政府实现住房租赁市场监测、租赁价格指数和城市基础租金表编制等，形成政策效果评价和政策力度动态调整机制。”
