3月30日晚，万科发布2020年年报。去年实现营业收入4191.12亿元，上市公司股东应占净利润415.16亿元，分别增长13.92%和6.80%。在整体经营业绩稳定的情况下，万科的物业、物流、长租公寓等业务呈现快速发展速度。
在第二天举行的业绩发布会上，万科董事会主席于亮表示：“中国经济发展已经从高速发展逐步过渡到高质量发展，房地产行业也需要从规模到质量和效率的转变。“三条红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业进入了一个非常清晰的管理红利时代。房子要回归住宅属性，房地产要回归工业属性，工业回归水平会向社会平均水平靠拢。”
多元化经营已初见成效
房产收入同比增长超过27%
年报显示，在主要房地产业务方面，2020年万科实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，分别增长13.5%和11.6%，约占全国商品房市场的4.03%。
从行业角度来看，在成交量较大的背景下，万科的销售增速超过平均水平。去年房地产行业在疫情影响下走出V型反转趋势。据国家统计局统计，2020年商品房销售17.36万亿元，同比增长8.7%；商品房销售面积17.61亿平方米，同比增长2.6%。
与开发业务相比，万科的多元化业务实现了更快的增长速度。
物业服务方面，2020年，万无云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；在出租屋方面，万科集中长期租赁公寓品牌“于波”实现年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%；在物流和仓储方面，万科子公司万伟物流已成为中国最大的冷链物流综合服务提供商。2020年，管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标准仓库和冷库收入分别同比增长29%和60%。
“房地产行业从开发变成了开发经营。房子越来越像耐用消费品，开发业务越来越像制造业。我们的业务，包括长期出租公寓、酒店、办公室、企业等。本质上是内容。运营越来越像服务业。”于亮说：“企业再也不能像过去那样囤积原材料，赚土地升值的钱了。万科必须脚踏实地地向制造业学习，依靠我们的劳动力来赚钱制造、创造、服务。”
除收入维度外，截止2020年底，万无云总管理面积5.66亿平方米，其中一半来自万科以外的项目，签约接管面积持续扩大；“公园之家”开业规模达14.24万，整体入住率超过95%；“万伟物流”在44个城市管理着148个项目，出租建筑面积1148万平方米。
中国房地产数据研究院院长陈升在接受记者采访时表示：“万科基本上与多元化发展有关，这也与万科选择的轨迹有关。这些轨迹既可以形成正常的运营利润，也可以形成第二条曲线。整体而言，万科在业务、物业、物流等方面表现良好，整体行业地位回到了综合能力第一的状态。”
想要从管理中获益
计划第一季度进入“绿色档案”
2020年以来，“三条红线”、房地产贷款集中管理、两次集中供地等制度相继出台，形成了全方位的监管网络。房企在融资、征地、收钱等方面受到了前所未有的严格监管，依靠土地和杠杆快速崛起的时代一去不复返了。
万科在年报中承认
数据显示，在地价与房价比上升的趋势下，包括万科在内的几家上市房地产企业去年的毛利率有所下降。2020年，万科地产及相关业务毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点；碧桂园2020年毛利率21.80%，较2019年下降4.26个百分点；加上华润置地和中国海外发展，2020年毛利率也下降了7.05个百分点和3.61个百分点。
在这样的情况下，行业未来的机遇在哪里？对此，于亮表示乐观：“房地产依然具有强大的生命力，但与过去的区别在于，机遇不再唾手可得。沿着客户需求和城市发展两条主线，行业内还是有很多机会的。能否把握住，取决于我们解决客户痛点的能力。”
于亮进一步说：“我相信，虽然我们再也赚不到大钱快钱了，但是靠自己的努力，还是可以赚到慢钱、长款、老实人的钱的。”
值得注意的是，在管理红利时代到来之际，万科继续保持房地产行业最安全的财务水平。年报显示，截至报告期末，万科持有货币资金1952.31亿元，货币资金与一年内到期的计息负债覆盖率为2.4倍；净负债率为18.09%，比2019年底下降15.78个百分点，连续20年低于40%。2020年，万科实现经营净现金流531.88亿元，同比增长16.42%，连续12年为正。
中国企业资本联盟副主席白文熙告诉记者：“万科作为一家相对规范的上市公司，内部治理相对有效，财务风格相对稳定，市场敏感度较高。在之前的行业低迷之前，会提前做好现金储备，保证企业的稳定运营。万科的经营净现金流增长就是这种稳定风格在财务指标上的反应。”
白文喜认为，万科增加可用现金储备，是为了“为未来做准备”，为行业低潮储备“弹药”，优于万科历年来的表现。
对于杠杆的使用充分度问题，郁亮表示：“今年土地集中供应对于资金实力来说，要求很大的弹性，否则会有很大压力。万科约18%的净负债率可能正是为了等待市场变化的机会，并不是有意要保持这么低的水平，保持合理净负债率就可以了。”
截至2020年末，万科剔除预收款后的资产负债率约为70.4%，较70%的红线要求略超0.4个百分点。万科表示，将提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，有信心在一季度回归“绿档”。
