荣鑫中国控股有限公司(以下简称荣鑫中国)在2020年取得了一些惨淡的业绩，该公司因赢得了一批“土地王”项目而被媒体誉为“土地王收割机”。记者发现其营收八年来首次下滑，毛利率甚至下降了54.3%。为什么会这样？
收入八年来首次下降
3月31日，荣信中国递交了2020年成绩单。数据显示，2020年，荣信中国实现合同销售额1551.7亿元，同比增长9.81%，营收483亿元，同比下降6.14%。
值得注意的是，2020年收入下滑是荣信中国近八年来首次遭遇。虽然公司2020年的销售额仍在持续增长，但增长率远低于往年。数据显示，2015年至2019年，荣信中国销售额分别增长33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。
在利润层面，荣信中国的多项指标均有所下降。数据显示，2020年，荣信中国实现毛利53.12亿元，同比下降57.42%；归属于母亲的净利润24.28亿元，同比下降23.02%。毛利率为11%，同比下降54.63%。
从营收增长、净利润增长、毛利率来看，荣信中国在2020年达到了八年来的最低值(2013年之前的表现无法验证)。
为什么荣信中国业绩惨淡？对此，公司相关负责人向记者表示，公司今年利润水平低的主要原因是2017年主要在杭州和上海收购高价值土地受到后续限价政策的影响。随着这些项目的结转完成，公司的后续利润有望恢复正常水平。
毛利率一直处于低水平
据悉，荣信中国成立于2003年，2013年开始在全国范围内拓展张之路业务，2016年登陆HKEx。值得注意的是，虽然已经在一二线城市大量备货，但荣信中国的毛利率仍然很低。这背后的原因是什么？跟大量“地王”项目有多大关系？
金融数据和分析工具服务商Wind的数据显示，2017年至2020年，荣信中国的毛利率分别为16.56%、23.47%、24.24%和11%，而同期香港上市房地产公司的毛利率中值分别为31.63%、34.29%、32.44%和28.52%
但荣信中国是一二线城市房地产企业的典型代表，2020年一二线城市贡献了其90%的销售额。一二线城市的底价普遍偏高。荣信中国毛利率一直处于低位的原因是什么？
对此，央视财经评论员薛在接受采访时表示，虽然荣信中国在上一轮扩张中采取了大量高价土地，但这些土地陆续上市需要数年时间，会产生大量的物业成本和管理成本，稀释公司的毛利率。实际上，荣信中国2020年的不佳表现，显然是为了前几年大举拿“地王”买单。
据悉，荣信中国热衷于一批“土地王”项目，因此被媒体戏称为“土地王收割机”。数据显示，2013年，经过148轮招标，荣信中国获得上海许婧镇会展中心3号地块“王迪”项目，现为上海虹桥世界中心；2016年8月，荣信中国以110.1亿元的价格再次夺得上海静安中兴路“土地王”，而荣信中国年销售额仅为295.3亿元。
值得注意的是，2020年底，荣信中国突然出售上海写字楼，引起外界关注。这次荣信中国要卖的总部大楼只是上海虹桥世界中心的一部分。
荣信中国告诉中国商报，公司在上海、杭州、苏州等市场潜力大的城市项目密度高，由于土地成本、价格限制等因素，在这些城市的毛利率较低。然而，由于这些城市中成熟的组织团队。
事实上，虽然赢得了许多“地王”，但荣信中国的土地储备增长仍然赶不上销售增长。荣信中国未来将如何提高土地储备？
作为福建房地产企业的代表，荣信中国的销售额从100亿元跃升到1000亿元只用了三年时间，土地储备却没有跟上。根据嘉里2019年房企排名，截至年底，荣信中国销售排名第26位，土地总储备价值排名第32位，股权价值排名第46位。
根据万德的数据，荣信中国对大量地块的兴趣相对较低，很多地块只占7%甚至5%。年报显示，2020年新收购的50块土地总建筑面积为871.6万平方米，其中股权建筑面积仅为401.8万平方米，仅占46.1%。
薛认为，荣信中国最大的问题在于“基础薄弱”。虽然公司通过招标、拍卖、挂牌等方式收购了大量“地王”，但目前2870万平方米的土地储备仍然不足，土地收购价格高也导致公司成本高。未来，荣信中国应探索多元化的土地收购方式，包括并购、城市更新等。降低成本，增加土地总储备价值。
荣信中国还告诉记者，未来公司将坚持使用销售回报的30%-50%作为征地资金，在保证安全的前提下，充分提高征地效率。一方面，公司将继续与优秀的同行合作，充分发挥各自的优势。另一方面，公司也会考虑通过旧的改革和并购的方式及时收购土地，在保持较低成本的同时增加权益比例。
