3月下旬，上市房地产企业陆续披露了2020年业绩报告。自2020年下半年“三条红线”融资监管新规出台以来，各大房企采取了多项措施降低负债和杠杆，从高速增长转向高质量发展。
“三条红线”是指扣除预付款后的房企资产负债率不得超过70%；房企净负债率不得大于100%；房企“现金短债比”小于1。在“三条红线”的魔咒下，这次发布的年度业绩报告也是房企交出的“降级”答卷。
频频“降档”忙
具体来说，根据企业的数据表现，可以分为四个等级：“三条线”全部超过阈值为“红色等级”，“两条线”超过阈值为“橙色等级”，“一条线”超过阈值为“黄色等级”，“三条线”不超过阈值为“绿色等级”。2020年财报显示，大部分房企都不同程度降级。
2020年马頔股份净负债率为48.21%，扣除预付款后的资产负债率为69.14%，现金短贷比率为1.25倍。马頔股份是一家“绿色”住宅企业，三项指标均在安全线内。
2020年，宝龙地产扣除预付款后的资产负债率为69.9%，同比下降2.1个百分点；净负债率为73.9%，同比下降7.3个百分点；现金负债率为122.6%，同比下降9.9个百分点，从“黄档”降至“绿档”，公司负债状况持续改善。另外，世茂集团，招商局蛇口等。都已经从“黄档”降为“绿档”。
截至2020年底，敏捷剔除预付款后的资产负债率较2019年同期下降4个百分点至72%，净负债率下降24个百分点至73%。无限制现金与短期债务比率为1.09，从“橙色档”降至“黄色档”。
融创中国在2019年底从三线走下来，降了两档到了“黄档”。2020年融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%，无限制现金与短期债务比率上升至1.08，不含预付款后资产负债率下降至78%。
但是，并不是所有企业都能成功降档。截至去年底，当代地产不含预付款后的资产负债率为82.0%，较去年同期下降约5个百分点，但仍超过70%的红线。净负债率升至95.7%，比2019年底提高约13个百分点。净负债率连续两年上升，接近100%融资监管红线。另一个指标不理想。公司现金和银行存款余额(不含限制现金)约为108.22亿元，而短期负债达到98.09亿元，账面可用资金不足。
增收不增利
“三条红线”对房企的影响是，如果企业上述三项指标全部“踩线”，就不能再去金融或债券市场融资，计息负债也不能增加；如果指标中有两项“踩线”，计息负债年增长率不得超过5%；如果只有一个“踩线”，计息负债年增长率可以放宽到10%；如果满足所有要求，计息负债的年增长率可以放宽到15%。
从数据来看，超过一半的房企净利润下降，债券融资规模处于较高水平。据报道，2020年中国房地产百强企业的收入和净利润将持续增长，但盈利能力将继续下降。除了疫情的影响，在“三条红线”融资新规提出后，房企采取了更多降低杠杆的措施，也在一定程度上影响了利润。
值得注意的是，超过一半的a股房地产公司发行了债券，债券总余额接近6600亿元，其中金地、首开股份和保利地产的债券余额最大，均超过400亿元。在短时间一年内到期赎回的房地产企业中，保利地产和金地的规模最大，招商局蛇口、万科A、阳光城也在前列。
从一季度上市房地产企业发债的速度来看，融资规模也不小。今年以来，共有30家上市房地产企业发行债券，发行规模为682.13亿元，其中1月份发行债券的数量和规模最大，但2月份大幅下降，自3月份以来达到232.1亿元。如果采用目前的发行速度，今年全年发行规模将超过2000亿元，高于今年的赎回规模。
倒逼企业进步
年初以来，自然资源部、央行、银监会等部门相继出台土地、金融、市场等领域的政策措施，释放出政策收紧的信号。住房和城乡建设部副部长倪虹在调研和监督成都和Xi房地产工作时强调，要保持房地产调控的决心，确保“三个稳定”目标的实现。
面对楼市调控，今年房地产行业形势不容乐观。阳光城市集团执行副总裁吴建斌表示，在这种情况下，企业应该适应时代的发展。随着土地红利和融资红利的消失，房企的很多方面都要进行调整，这恰恰迫使企业进步。
“三条红线”的出台，制约了房企生息负债的增长，自我造血能力的重要性更加突出。报告期内，敏捷加快销售回报，加强资本和预算管理，通过各种融资渠道优化财务结构。
宝龙地产总裁许也明确表示：“2021年，公司将实现合同销售额突破1000亿，定为1050亿，保持近30%的增长速度。同时，继续提高金融稳定性，优化债务结构，降低短期债务比重。”另外，包龙迪产在拿地策略上深耕长三角和粤港澳大湾区促使销售额爆发增长，对于溢价率的控制又为企业赢得了利润空间。
“公司到了这个阶段，规模和增长不是最重要的，未来要的是整体综合竞争力。从自身来说必须在未来两年持续保持整个集团财务指标和资产结构，包括负债指标持续优化，这是一个非常明确的事。”行政总裁汪孟德说。从配股开始，到提前偿还融资成本高的信托借款，同时回购并注销部分美元票据，再到与GIC牵手，融创在降负债上的努力有目共睹。
应对当前的房地产调控，吴建斌给出了几点建议：在投资方面，要向流量快的城市倾斜；土地储备方式要加快调整；顺应地方“供地节点”的安排；管好源头，处理好投资的机会主义与长期主义的关系；当下必须做好“经营型”现金流管理；33种融资工具,房企做好“适配”。
3月22日，全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会重申“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，预示着下一步在开发贷、个贷将进一步收紧，房企融资环境不容乐观。
诚如吴建斌说：“‘三道红线’只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样调整优化下来的房企才有未来。”
