房企在土地集中供应前夕的对策:“像“田忌赛马”一样“下注”

2021-04-07 17:20 来源:中国房地产网

以前,在招标地块之前,徐峰只需要根据市场部反馈的销售价格来判断地块的发展潜力,并在40天内为要拍卖的土地计算一个“大帐”。只要财务部能算出这个账,徐峰的部门就会跟进,在不考虑太多因素的情况下竞标这个地块。

现在这个账已经不能像以前一样在徐峰结算了,还有更多的因素需要考虑。范围从该地块周边教育等资源是否成熟,土壤是否需要处理,是否有建设项目,到该地块下是否有管线,建设项目中是否有门窗材料。

这一切都是为了让“交代”更详细,也是为了增加征地的概率。

这些变化始于2月24日。

2月24日,关于天津市规划和自然资源局发布的《市规划资源局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》号文件(以下简称“通知”),有媒体要求天津市规划和自然资源局相关人员进行核实。对方回答说:“我们打算这么做。通知是内部正式文件。”

根据通知,天津已决定在今年3月、6月和9月中旬分三批发布住宅用地出让公告。除上述三个日期外,住宅用地的转让不予公告。

截至目前,广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、苏州、合肥、成都等9个城市已发文表示,今年将实行住宅用地“集中供地”模式,全年统一分三批发布住宅用地招标、拍卖、挂牌公告。

徐峰是一家房地产企业的投资推广部门负责人,他所在的城市只是“土地集中供应”城市之一:天津。好在对于徐峰来说,他还有时间算这笔账。

“宝”压在哪里

3月31日晚,天津市规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让公告》,挂牌58处住宅用地,总用地面积约375.5万平方米,总初始价格约502亿元。

这批土地将在5月10日至5月14日的5天内上市出售。

“那‘宝’赌在哪里?”是徐峰目前最想的一个问题。

在得知天津将集中供应土地后,徐峰和他的团队开始调整征地策略,研究土地出让集中上市的信息。“过去,我们的‘宝’和资金可能都压在一个地块上。现在集中供地后,需要同时盯着几块地,保证公司能拿到地。”

以前,徐峰团队不会关注很多成本问题。只要出售的住宅用地销售情况良好,徐峰团队就会跟进征地事宜。

但现在徐枫更注重“成本问题”。

为了保证集中供地能够获得优质土地,徐峰公司的成本、设计、营销、工程等部门在前期就开始参与地块信息的分析,计算出该地块在各个环节发生的费用,并开始“精打细算”征地账目,通过核算降低成本。

徐峰表示,除了提高征地概率,不放弃任何可以收购的土地,也是为了保证公司不盲目收购土地。“对于一些热门地区,每个公司都有自己的溢价空间,当价格达到一定价值时,就不会再举办标语牌了。会计也是为了保证你拿不出手。”

对于目前上市出售的土地,徐峰团队将分三个阶段对这些地块进行分析:预可行性研究阶段——可行性研究阶段——重点监测阶段。

首先对58块上市地块进行预可行性研究,将地块划分为热点区域、重点区域和非热点区域。然后选择七八个地块,研究这些地块的信息,上报公司。公司开会研究讨论后,留下三块地;

其次,这三块地进入了可行性研究阶段,投资、营销、成本部门研究了这三块地的转盘方案和销售利润。

最后,注重跟踪,注重公司的财力和人力资源徐峰把这次集中供地的房地产企业之间的竞争比作“田忌赛马”。他认为,只有像田忌赛马一样分享“宝藏”,才能提高命中率。

变革策略

押上“宝”之后,徐峰的公司也开始考虑问题,比如产品设计、营销策划等。

在徐峰看来,这种土地集中供应不仅考验了房地产企业投资和扩大部门的能力,也给营销部门带来了难题。

“以前一个地区可能会上市两三个项目,产品会不一样。但土地集中供应后,可能会有产品集中上市,所以前期的产品定位、户型、价格都很重要。如果同时上市四五个住房产品,这些要素就会成为竞争的关键。”徐峰表示,土地集中供应后,房企内部压力将从投资推广部门转移到产品设计部门,再转移到市场部。但投资推广部门在前期取地时,要考虑到这些压力。

“现阶段,各种公司的商业秘密,比如产品方案的保密,会比以前更严格。如果有哪家房企提前泄露了产品类型信息,那么这家房企在未来的竞争中将处于劣势。”徐峰说道。

面对即将开始的土地集中供应,徐峰并不特别焦虑。他认为这种集中供地是一把双刃剑,有利有弊。

他认为,信息更加公开透明,更方便企业获得土地,企业对土地的判断也会更加准确,有利于后期营销。“企业在征地过程中有自己的一套风格,有自己关注的领域,不会突然跨一个陌生的区域去拿地。其实并没有大家想象的那么恐怖。”

缺点是企业之间的竞争更加激烈。

“对于一些受欢迎的区域地块,如果企业不联合开发,将白白损失大量利润。更极端的情况是,一些企业拿不到土地,没有项目开发,这也将加速行业洗牌,淘汰一家批中小企业。”徐峰说。

为了应对这次集中供地,针对热门区域地块,徐峰所在公司准备和一些国企或者央企进行合作,联合竞拍。

在徐峰看来,企业单打独斗的时代已经过去了,“本来现在房地产利润很低,单打独斗的企业只要在项目开发过程中遇到一点儿问题,它的利润就会变低。现在基本上都是联合开发,一是互补,二是减少竞争,降低拿地风险。”

徐峰认为,这次政府出台集中供地政策除了对房企现金流有一个考验外,对房企综合实力也是一个考验。“还是得要靠企业修炼自身能力,企业只有把品牌打好、产品设计好、营销做好,才能存活好,企业自身综合实力非常关键。”