深圳甲级写字楼存量高 只有加大吸纳力度 才能健康发展

2021-05-28 15:34 来源:中国消费者报

一个城市适合建多少个甲级写字楼?5月18日,58同城和安居客发布了深圳甲级写字楼市场分析报告,通过数据分析比较、原因分析、趋势判断等不同维度,充分展示了深圳写字楼市场的发展。

不断上升的空置率吸引了人们的注意力

58住房研究所所长张博告诉记者,一般来说,一个城市的经济发展得越好,其国内生产总值就越高,就需要越多的办公楼。近年来,由于深圳土地出让结构不匹配,开始出现“少房多写字楼”的趋势。特别是受疫情影响,深圳甲级写字楼空置率上升,引起市场关注。

调查显示,截至2021年第一季度末,深圳甲级写字楼空置率为25.54%。对此,张博告诉记者,到2020年底,全国54%的大城市写字楼空置率超过25%,94%的城市写字楼空置率超过10%。从这个角度来看,写字楼空置率高是中国的普遍现象,并不是深圳独有的。

供求双重因素

那么深圳甲级写字楼空置率高的原因是什么呢?报告显示,供应方面,深圳从2016年开始进入写字楼供应高峰期,平均供应量连续5年超过77万。随着前海CBD的建设,供应量只会增加。但需求方面,深圳过去5年甲级写字楼年均净吸纳量约为45万,即每年新增空置甲级写字楼约32万。

从需求背后的经济结构来看,近年来,深圳虽然大力推进经济转型,但并没有放弃制造业,而是推进了从“加工代工”到“智力创造”的转型,旨在将传统产业转化为高附加值的优势产业。截至2019年底,深圳第二产业占GDP的比重为38.98%。显然,大部分二次产业企业,尤其是工业企业,需要厂房,很少选择写字楼,尤其是甲级写字楼作为办公场所。

张博表示,甲级写字楼的租户大多来自金融、TMT(数字新媒体行业)、专业服务等第三产业企业,尤其是这些行业的国企、外企、上市公司。对比金融和IT从业人员规模,北京180万人,上海、深圳约100万人。与上市公司数量相比,北京有600多家,上海上市公司比深圳多。相比国企职工人数,北京上海有100多万,深圳只有32万。可以看出,深圳甲级写字楼对应的目标企业和员工规模明显低于北京和上海。

需要不断增加吸收

但根据同城58家招聘研究院的数据,2021年深圳的企业招聘热情和求职者关注度指数在四大一线城市中排名第一。据张博介绍,深圳作为建设有中国特色社会主义的先行示范区和粤港澳大湾区的中心城市之一,仍有很大的发展潜力。从城市规划的角度来看,深圳经济继续转型,重点发展战略性新兴产业、现代服务业和优势传统产业。未来第三产业比重会加快,这意味着会有更多的企业租用写字楼。目前甲级写字楼存量较高,有助于以低廉的写字楼租赁成本吸引企业进入。从长远来看,它可能成为经济快速发展的重要保证。

此外,深圳的商业房地产交易近年来有所增加,但其市场活动不如北京和上海。

深圳作为中国最年轻的城市,平均常住人口只有32.5岁。来自世界各地的年轻人选择来深圳奋斗,也吸引了很多渴望人才的企业来深圳投资。深圳的落户门槛低,除了自身的吸引力,也是这几年吸引年轻人才的关键。许多在北京和上海找不到地方定居的人才选择来深圳。对此,张博建议,要在房价上涨和吸引人才之间取得平衡,确保企业不断进入,使深圳甲级写字楼市场健康发展。(康安)