8月20日讯 今年以来，受重点城市“三条红线”和“集中征地”政策影响，不少房地产企业放慢了征地步伐，但建发地产与国企背景不同。中国手指研究院发布的数据显示，建发地产今年1-7月的土地收购金额为494亿元，位居行业第八；去年同期，土地收购金额321亿元，行业排名第19位。
不过，中国网财经记者注意到，建发地产的征地金额为723亿元，位居行业第三。在同一家机构发布的榜单上，为什么建发地产之前7月份的拿地金额比之前6月份少了很多？中网财经记者就此问题咨询了中智研究院，相关人员给出的回复是：是后期数据核对造成的，以7月数据为准。至于建发地产的真实征地数据，中国网财经记者致电发函到建发地产尝试采访，截至发稿未收到回复。
规模扩张，毛利率下降
建发地产扩张的“野心”体现在频繁高溢价收购土地上。据悉，建发地产今年2月拿下江苏南通如皋地块，5月拿下无锡宜兴地块，溢价率在65%以上；1月份收购的温州瓯海区商住小区和宁波江北区地块、5月份收购的福州济南洪光村及其周边旧改地块、江西九江地块、厦门海沧区马銮湾片区等多块6月份以48.1亿元收购的地块，地价也在30%以上。
在接受中国网财经记者采访时，一位房地产评论员表示：“虽然地价并不能完全代表未来的市场价格，但这么多高价地块集中，未来房价很难不受影响。一旦市场进入调整，这将是对房企资金链的一大考验。”评论员进一步指出，在房地产行业的发展中，房企因盲目扩张、疯狂征地导致资金短缺而倒闭的情况并不少见。他建议，在高地价下，房企要树立风险意识，不要盲目扩张。
土储的增厚，帮助建发的房地产销售达到了一个新的水平。嘉里发布的数据显示，2019年和2020年，建发地产的全规模销售金额分别为738.5亿元和1296.78亿元，行业排名分别为第49位和第31位；但由于溢价较高，建发地产的利润确实受到了一定程度的挤压。数据显示，建发地产2018-2020年、2021年1-3月主营业务毛利率分别为37.74%、32.78%、23.32%、16.21%。建发地产表示，毛利率逐年下降的原因主要是土地市场竞争加剧，过去三年结转的项目土地成本高于往年。
对于建发地产今年收购的很多地块，业内人士表示，有些利润率并不大。以5月7日杭州以最高价16.31亿元、自持率38%拿下的地块为例，该地块此前创下了杭州自持新纪录，但根据韩毅智库计算，实际地产比例(精装限价/实际楼面价)为1.3，没有利润率。今年2月，建发地产在上海普陀区被融创中国联合收购，楼面价84346元/平方米，溢价率36.15%。因为地价高，建发地产还接受了上海市普陀区规划资源局和区房管局的采访。有专家表示，上述项目可能会以限定价格出售。
“借新还旧”动作频繁
在最新的中期票据招股书中，建发地产提到“公司面临一定的短期偿债压力”。截至2021年3月底，建发地产有息债务为748.81亿元，其中一年内到期的短期借款和非流动负债分别为4.76亿元和80.12亿元。截至招股书签署日，建发地产未偿还直接债务融资余额约310亿元。
对于建发地产来说，项目部分分布在三四线城市，流失率下降也是不容忽视的风险。截至2021年3月底，建发地产在建待售项目和预留待售项目分布在三四线城市的比例分别达到46%和62%。业内人士表示，随着棚改红利的消失，三四线城市房价将面临更大压力。
存货周转率方面，2018-2020年和2021年一季度，建发地产存货周转率分别为0.27、0.24、0.38和0.07，今年一季度存货周转率大幅下降。库存周转率是反映企业运营能力的重要指标之一。存货周转率越高，企业存货资产的流动性越强，存货周转率越快，存货中占用的资金越多。然而，在“三条红线”政策下，如何快速实现成为各大房企的当务之急。
剑法杨涉“虚假宣传”被立案
房屋质量也是建发地产应该关注的问题。据悉，长沙“网红板块”的房地产建设近日遭遇维权。有业主在人民日报网当地领导留言板上留言，称该楼涉嫌虚假宣传，不仅造成园林与宣传严重不符，还存在外墙脱落、烟道漏水等诸多质量问题。针对业主的各种投诉，项目所在地岳麓湘江新区质量安全监督站也进行了回应，称外墙开裂是外墙装饰面接缝不平整，不影响结构安全；房屋内部质量问题将统一安排和整改。此外，因“虚假宣传”问题，岳麓区市场监督管理局于2021年2月3日对涉案开发商长沙赵茜房地产有限公司提起诉讼。
在被称为合肥“豪宅典范”的合肥建发永隆府，地下车库也出现了不同程度的漏水和墙面、天花板发霉；在无锡，“神盘”建发九里湾交付后不到半年就因地下室漏水、地面剥落、墙面发霉而被防守。
7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《房地产持续整治条例市场秩序的通知》。未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出，发布虚假违法房地产广告等都被列为整治重点。在此背景下，建发房产未来如何在规模、利润与品质之间寻找平衡点，成为摆在其面前的一道难题，将持续关注。
