银川楼市进入“限购”“限售”时代

2021-08-25 16:08 来源:经济参考报

8月23日,宁夏银川市颁布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),明确收紧商品房限购限售政策,提高二套房首付比例,旨在通过更严格的调控政策“降温”楼市,实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。业内人士认为,银川楼市已全面进入“限购”“限售”时代,重点抑制投资投机和房地产投机,稳中有调将成为银川等二三线城市房地产市场长期发展的主基调。

银川楼市已全面进入“限购”“限售”时代

8月16日,国家统计局公布了2021年7月份全国70个大中城市商品房销售价格变动情况,显示银川市新房价格环比上涨1%,与青岛、海口并列全国第一,以10%的同比涨幅位居全国第三。

银川是中国西北地区的省会城市,常住人口不到300万。从2017年4月开始,银川新建商品住宅价格连续52个月环比上涨。2020年,银川以14.2%的同比增幅位列《胡润2020年度全球房价指数榜单》第10位,成为全国唯一上榜城市。

银川楼市的持续“火爆”还体现在银川的房地产开发投资数据和土地拍卖市场上。据银川市统计局统计,今年1-6月,银川市房地产开发投资同比增长28.6%,继续保持高速增长。房地产开发投资占全市投资的47.1%,比去年同期增长12.1个百分点,拉动全市投资增速10个百分点。与此同时,银川土地拍卖的溢价率一路攀升。今年1-7月,银川市共出让7宗商住用地,平均楼面价3508元/平方米,平均溢价率45.31%。最高保险费率为84.01%。

银川市统计局发布的《银川市2021年上半年经济运行分析报告》显示,全市房地产投资占固定资产投资比重较高,金凤、永宁、贺兰的房地产投资占辖区固定资产投资总额的60%。随着房地产调控政策的深化,依靠房地产拉动投资增长将是不可持续的。

地价水平方面,2018年以来,银川地区商住用地市场热情高涨,出现溢价现象的频率有所增加,连续多次蝉联“地王”,银川的楼面价纪录不断刷新。很多银川市民感叹“面粉的价格已经赶上面包的价格了”。

业内人士表示,楼市调控政策的出台旨在通过更严格的调控政策为楼市“降温”。从严厉程度来看,“限购”“限售”堪称银川历史上最严厉的调控政策,意味着银川房地产市场全面进入“限购”“限售”时代。

监管政策以“多套房”为目标

《通知》明确了要收紧商品房限购限售政策,让具有宁夏户籍的家庭在银川市限购2套住房,没有宁夏户籍的个人在银川市限购1套住房。银川市新签订的商品房买卖合同,3年后方可转让。合理配置教育资源,加强学区房屋管理控制。同时,《通知》还规定,调整差别化住房信贷政策,二套房首付比例由不低于40%提高到不低于

然而,调控政策对刚需者的影响并不大。“这个调控政策没有对第一套设置限制。首套房首付比例保持在30%不变,信贷政策没有变化,充分保障了住房需求。同时增加了学区住房条件,合理配置教育资源,强化学区。房管控,幼儿上学的需求将得到充分保障。”方天下银川站站长葛说。

稳增长将成为楼市长期发展的主调

《通知》还明确,要严格执行“一房一价”备案制度,综合测算新建楼盘市场价格,定期向社会公示挂牌信息,严禁入市后涨价。同时,建立健全房地产联动调控机制,优化住宅用地出让招标规则,严格控制土地溢价率,坚决稳定地价。

葛认为,这项规定的目的很明确。“严格控制土地溢价率抓住了控制房价的主要因素,对稳定房价具有积极意义。”银川市房地产业协会秘书长季说。

记者注意到,近日,包括大连、青岛、天津、福州在内的多个城市明确提出“土地拍卖溢价率不得超过15%”,并严控城市楼面价新高。冀认为,银川市与东部部分城市在调控政策上的行为幅度不同,是落实“一城一策”调控工作的具体体现。

根据易荣华的分析,短期来看,由于政策对投资的压制和改善,市场热度和交易量会略有下降,银川楼市整体趋势是稳价降量。长期来看,受供需关系影响,房价将逐步企稳,稳增长将成为银川楼市长期发展的主基调。

此外,今年8月13日,银川发布《银川市城市更新三年行动实施方案(2021—2023年)》,内容涵盖出行、房价、老旧小区改造等。其中,提出了稳定地价、房价和预期的目标。截至2023年底,房价同比涨幅控制在10%以内,环比涨幅控制在0.8%以内。