银行按揭积压投资型贷款客户减少
分析认为，下半年房贷额度仍处于紧格局或紧平衡格局
“现在我已经预约了网上签约，但是因为房贷延期，一直在等。”“房贷一直没批，原房主刚卖的房子涨了50万，现在原房主想取消交易。”近日，记者走访发现，由于广州各大银行房贷额度紧张，房贷大量积压，广州房贷放款时间普遍延长至4-6个月。
在“房住不炒”的调控主基调下，记者发现，银行对首付资金和收入流向的审查趋严，当前市场投资型贷款客户数量有所减少。同时，随着放款时间的延长，期间房价发生较大变化，对“卖一买一”的租客交换产生较大影响。有地产界人士建议，对于“卖一买一”的租客，最好严格按照先卖房后买房的顺序，避免资金不能双向同步的风险。
市场：买卖双方纠纷不断审查收紧，换房不成功
“现在网上签约已经预约了，但因为房贷还没批，一直在等。”最近买了新房的徐女士说。记者走访调查发现，除了购买一手新房的买家受到房贷困扰外，不少购买二手房的买家也因房贷问题陷入纠纷。
“去年10月，我申请了100多万元的房贷。原本预计在今年1月份放钱，但直到2月份才放出来。”刘先生最近因为买房发生了纠纷，被业主起诉了。记者了解到，在签订合同时，买卖双方对合同中提到的购房款有不同的理解，买方认为这笔钱是首付，而业主则认为这笔钱是包括银行按揭在内的全部款项。因为银行按揭延期，业主以钱不到位为由要求取消交易。“现在车主起诉我了。表面原因是银行不贷款，但真正的核心原因是房价上涨了。屋主卖的房子现在涨了50万，但他还没来得及换房子，所以他后悔了。”刘先生很苦恼。
记者了解到，刘先生的经历并非个案。“现在，因为银行放款非常慢，有大量符合放款条件的交易积压，从而引发大量纠纷。”有业内人士向记者透露，业主收不到钱，这让买房变得不可能，耽误治疗和投资；买方不能接受房子，导致无法入住，影响装修。“一些交易已经被提起诉讼。业主以买受人不付款(实际上是银行不放款)为由，向仲裁委员会申请仲裁，否则法院起诉。平台增加了大量的社会成本，增加了法院的工作量，而这些交易都是双方造成的。本身没有过错，也不是买方故意阻挠。违约导致没有贷款。”上述业内人士告诉记者。
此外，随着抵押贷款的收紧，银行往往会严格审查收入流和首付资金的来源。今年5月，王女士卖掉了一套80平米的老房子，打算换成120平米的新房。然而，到目前为止，她还没有成功换房子，一直在等待银行按揭的批准。“我最近刚换了工作，收入还达不到新房贷款的标准。本来想着多付首付，减少贷款额度，但是现在首付资金也很严格，要等收入流量达标了才能买大房子。现在我不得不以退租的形式住在80平方米的老房子里。”王女士说。
银行：年初的房贷到现在还没放，现在贷款要等半年左右
银行按揭的现状如何？记者走访了一个
“自2020年年中以来，银行放缓了抵押贷款的发放速度，这种情况非常罕见。”一位资深房贷专家提到，过去从每年10月份开始，银行发放的贷款较少，因为对于业绩好的银行来说，当年发放的贷款越多，意味着第二年要完成的任务就越重；对于业绩不好的银行来说，第二年简单来说会有一个好的开始，但是到了12月份，银行会重新开始放贷，因为年底会根据自己的业绩做一些调整。
记者了解到，今年年初，央行和银保监会对各家银行的房地产贷款和个人住房贷款比例设置了“两道红线”，这也意味着对银行而言，可供发放的住房贷款额度有所减少。
“银行为了防范风险，在审查抵押资格时更加严格；此外，部分银行还延长了贷款审核时间，在一定程度上减少了客户周转和等待房贷的释放。”光大银行金融分析师周表示，下半年房贷额度走势主要与市场房贷需求、银行房贷额度空间以及房地产调控政策有关。整体来看，下半年房贷额度仍处于偏紧或平衡的格局。
此外，今年以来，房贷利率多次上调，广州银行第二套房贷利率已超过6%。
「按揭利率上升反映部分地区性银行按揭市场供求紧张。只要下半年部分地区银行房贷紧张格局没有改变，房贷利率至少暂时不会降下来。”周又道。
提醒：“卖一买一”换租户要慢，不急房贷收紧会不会退订？某中介公司工作人员吴女士表示，如果买卖双方签订好房屋买卖合同，卖方会因为申请的抵押被延期而暂时变卦，拒绝出售，这意味着卖方违约。目前这种情况并不多见。在这种情况下，卖方会倾向于支付全额客户，但全额客户太少。“近期投资者确实少了，刚需的客户也会多。”海珠区赤岗路一家中介店的工作人员廖先生坦言，在银行核查首付资金来源后，投资型贷款客户较少。
“目前，广州房贷的放款时间已普遍延长至4 ~ 6个月。这种情况对‘卖一买一’的租客换房影响最大，整个换房周期差不多要一年。”嘉里广州首席分析师肖告诉记者，据嘉里统计，6、7月份广州二手住宅平均成交面积仅为86平方米左右，比今年前5个月有所减少。大约3平方米，直觉上，反映了市场上换房客的占比缩小，也有不少人因此暂时放弃“卖一买一”的打算。
在房贷收紧背景下，购房者该注意哪些事项？肖文晓提醒道，由于房贷放款的时间周期延长且不可控，购房者签订购房合同之前需要提前做好预案，一方面约定足够的放款时间，另一方面也要有万一贷款无法及时获批的应急解决方案。而“卖一买一”的换房客操作上宜缓不宜急，最好还是严格按照先卖房再买房的顺序，避免双向进行而资金无法同步的风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于房东来说，也需要注意此类风险。因为当前房贷收紧的情况下，潜在的购房者也会减少，至少需要在房源方面做一些降价处理。对于中介来说，适当关注此类信贷收紧的风险，在撮合中注意对交易双方风险的提示，以减少各类违约情况。
