上半年毛利率下降提升产品力成为房企共识

2021-09-01 15:34 来源:中国证券报

Wind数据显示,披露上半年的申万地产行业143家房企算术平均毛利率为26.9%,较去年同期下降4个百分点,四年来首次跌破30%。虽然提升产品实力和质量已成为众多房地产企业的共识,但行业毛利率未来表现仍存在较大差异。

“衰落”成为关键词

Wind数据显示,上述披露2018年至2020年上半年的143家房地产企业的算术平均毛利率分别为30.7%、30%和30.9%。今年上半年为26.9%,同比下降4个百分点,近4年来首次跌破30%。

中国海外发展上半年,毛利率28.5%,净利润率19.3%;去年同期分别为30.6%和23.2%。毛利率表现方面,中国海外发展的表述从去年同期的“继续保持行业领先水平”转变为今年的“保持行业一流水平”。

上半年,万科房地产开发及相关资产管理业务结算毛利率为18.0%,去年同期为24.1%,同比下降6.1个百分点。保利地产上半年毛利率为32.5%,同比下降3.22个百分点;净利率为16.32%,同比下降1.75个百分点。

“下滑”成为很多房地产企业提到的关键词。比如保利地产表示“公司上半年毛利率与行业利润率下降趋势一致”;万科董事、总裁兼CEO朱九生表示,“整个行业的毛利下滑是有目共睹的。”

但行业未来的表现存在差异。保利地产认为,随着高地价项目的实施,毛利率的表现仍将承压。朱九生预测,行业毛利率将回归合理回报水平。据某TOP30房企投资总监介绍,估计需要3-4年时间消化掉最后一轮行业阵痛。

华侨城A表示,目前行业毛利率处于下降趋势,预计公司房地产业务毛利率也将出现一定程度的下降。基于公司成熟的综合发展模式,包括文化旅游综合项目在内的各个板块和业务的融合,公司产生了明显的协同效应和集群效应,未来房地产业务毛利率将趋于稳定。

合理确定保险费率

8月30日晚,北京市第二批集中供地出让规则发布。此前,南京、深圳、广州等地已先后公布相关规则。

北京提出积极响应自然资源部最新监管要求,在综合考虑项目圈层、房价水平、初始地价、竞争方式及周边市场情况等因素的基础上,合理确定土地溢价率,通过控制房价、限制地价为企业预留合理的利润空间。

从公布的地价上限来看,北京市第二批地块整体溢价率控制在10%以内,单一溢价率不高于15%。竞价达到地价上限后,北京除了继续采取政府竞得商品房产权份额、提交高标准商品房建设方案等方式外,提出了“首次抽签确定竞得人”的方式。

降低招标名义溢价率上限,是许多城市落实新规要求的常见举措。8月24日成都发布了75个宗地出让文件,大部分宗地的溢价率都没有超过10%。

同时,竞争自我维持,竞争建设

与此同时,“品质”也成为很多房地产企业的努力方向。中南建设表示,下半年公司房地产业务将坚持大众化主流住宅产品定位,深化健康住宅核心理念,持续推进标准化,提升产品质量,在提升运营周转效率的基础上适度控制规模增速,力争实现合同销售合理增长,确保完成预售资源和收入确认。

融创中国指出,持续优化土地供应政策,可以有效实现限制房价、控制地价、提升品质的目标,支持企业在不断寻求打造高品质产品的同时,拥有合理的利润率,从而引导行业健康健康发展。

世茂集团表示,上半年公司坚持“以产品为核心”的理念,从产品端巩固市场竞争力,多个项目销售良好。未来,公司将坚持稳健发展、以质取胜的道路,积极拥抱变化。

业内人士认为,房地产行业将迎来“竞争质量”时代,做好产品和服务是企业健康发展的前提。产品实力将成为企业发展的核心竞争力,未来销售端将涌现出拥有优质产品的企业。