征地策略多元化房企区域深耕能力有待检验

2021-09-02 15:31 来源:中国证券报

上市房企半年报显示,不少房企土地收购方式多样化,通过与其他公司合作、城市更新、政企合作、并购等方式积极拓展优质土地资源。日前,不少集中供地地块陆续回归市场,第二轮集中土地拍卖规则新升级。从升级后的集中供地模式来看,房企通过集中征地的盈利水平仍然有限。业内人士指出,随着旧市场机会的增加,房企土地收购多元化可能成为趋势。如果经营得当,他们的利润有望增加。但与招投标、拍卖、挂地市场相比,多元化土地收购的构成及后期运作更为复杂,进一步考验房企的区域深耕能力。

有一种多样化的趋势

从征地的态度来看,房企普遍倾向于谨慎。龙头企业中,碧桂园在半年报中指出,面对市场变化带来的新挑战和新机遇,集团将坚定不移地坚持稳健的财务政策和风险控制措施,确保楼宇质量安全,审慎务实地补充优质土地,加强合同销售和支付,确保经营现金流和投资回报的良好表现。

融创中国此前表示,公司将充分发挥多元化征地优势,审慎收购优质土地。持续推进“城市共建”战略,发挥产业合作能力和品牌优势,推进更多高质量产业合作项目;同时,我们将密切关注集中供地政策的实施情况和影响,认真把握公开市场机遇。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,目前房企征地方式呈现多元化,这与“招标、拍卖、挂地”出让规则要求提高,房企资金普遍短缺有关。对于旧改来说,由于当前的存量时代,旧改的机会明显增加。拿到土地项目后,如果开发得当,利润空间是可以预期的。

严跃进指出,在强监管要求下,一些房企的经营出现了许多新问题。对于一些经营条件可以接受的房企来说,通过收购同行出售的土地,可以获得一些优质、高性价比的土地项目,这也有助于囤积利润。从勾地模式来看,直接勾地的方式越来越少。土地招标、拍卖、挂地模式更加公开透明,凭借传统优势,空间明显变小,比如以建酒店项目的方式勾地。目前很多房企已经放弃了类似的模式。

有利也有弊

东方金典地产集团总裁胡长龙对记者表示,与旧改、并购、征地的征地模式相比,集中供地最大的优势是市场化收购,遗留问题少,劣势是竞争压力大、征地成本高。

“旧改的好处是拿地顺畅,有资金回笼和支付的政策依据。由于前期投入大,政府会充分考虑开发商的利益,综合征地成本相对较低。缺点是前期资金占用过大。在土地管控过程中,会出现不可控、难以解决的政策、现场问题等。导致土地供应周期长甚至无法供应土地,使之前的投资无法及时收回或流失。很多房企在这方面都有很深的体会。”胡长龙指出。

在谈到M&A的征地方式时,胡长龙指出,M&A的优势在于可以在市场上做出充分的选择,遇到质量更好的项目,充分利用现有的土地资源

RealData高级分析师潘浩指出,旧改对土地前期的介入较深,因此相比招标、拍卖、征地,其整体利润会更高,但同时资本周期回报率也更长,因此对房企的运营能力和资金实力要求更高。与招标、拍卖、土地收购相比,并购具有切入成本低、交易模式灵活性大等优势,但隐藏的风险也较高。如果前期调整不充分,容易出现影响项目开发的风险事项,导致项目开发周期延长,容易成为沉淀资产。对于房地产企业来说,主要意义在于深耕城市,建立粮仓式的大型项目,这是扩大规模的方法之一。但成功征地的必要因素是满足政府的需求,如投资需求和配套建设需求,因此房地产企业的资源整合能力相对较高。

综合实力是关键

近期,不少集中供地地块陆续回归市场,第二轮集中土地拍卖规则全面升级。各地出台了“竞质”试点、“马甲禁令”、现房销售、竞争性配置调整、降低地价上限等诸多新规,地价进入全面调控阶段。

融创中国孙宏斌表示,在全国22个城市的第二轮集中供地中,不少城市为了控制地价,降低整个行业的风险,纷纷调整土地拍卖规则。“有些企业压力很大,出现了一些问题,可能是公司的购地、布局、产品造成的,而不是政策造成的。当然,相关政策的出台会带来整个行业的洗牌。随着调控的推进,优秀企业的优势会逐渐显现,这是一个长期持续的过程。”

“第二次集中供地并没有改变开发商利润减少的趋势。中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

针对多元化征地的可行性,张大伟指出,旧征地肯定有机会,但大多数企业很难指望旧征地。房地产企业要想通过旧城改造获取土地,就需要不断地对区域进行培育,否则获取土地非常困难,不利于后期发展。张大伟表示,集中供地基本都是清洁用地,房企发展难度大,相对竞争肯定激烈。在提高了竞价、拍卖、挂地的竞争力后,大多数企业都在尝试多元化收购土地,但多元化收购土地也存在很多风险。比如老项目通常位于市中心,面临搬迁、限高、新项目建设受限等一系列问题。

潘浩认为,随着集中供地土地拍卖规则的优化升级,对房企的综合实力要求更高。近期,土地集中供应城市的土地拍卖规则升级,中小房企和本土房企有机会成功竞争。市场呈现多元化竞争,优质地块仍将竞争激烈。在此背景下,旧土改、土地拍卖等土地市场将更受房企关注。