地产告别高毛利低速前行头部房企再谈第二增长曲线

2021-09-09 16:05 来源:证券日报

“如今,‘直播’仍然非常重要。”“我们现在需要安全。”"从进攻到防守,淬炼了可持续经营能力."这三句话中,第一句出自万科总裁朱九生,第二句出自融创中国董事长孙宏斌,第三句出自世茂集团第二代接班人、副董事长许世坛。

三言两语,充分展示了房地产企业对行业现状和未来的清晰认知,也描绘了前进的方向。对此,RealData高级分析师潘浩对《证券日报》记者表示,在土地红利、金融红利之后的管理红利时代,规模快速增长带来的利润红利时代已经不再。接下来,行业整体将进入稳健发展阶段,审慎经营为第一要务。非住房开发(非房地产开发)业务有很大机会成为盈利点。

在参加了30多场标杆房企2021年中期业绩发布会后,记者发现,除了集体降杠杆是重中之重外,还有两个关键认知。第一,房地产行业已经告别了高毛利率时代,短期内没有盈利复苏的希望。房企将低速前行;二是房地产行业细分赛道时代来临,不少头部房企重新调整第二增长曲线的业务占比,配件已上升为热点。

行业利润率整体下降。

2021年,房地产行业激进扩张的隐患逐渐浮出水面。

即使是自律多年的“尖子生”,也依然陷入“增收不增利”的漩涡。被业内视为“利润王”的中国海外地产上半年毛利率和净利润率双双下滑,万科中期业绩13年来首次出现净利润下滑。中小房企的盈利能力可想而知。Wind数据显示,2021年上半年,54家房企的净利润率从去年同期的10.4%降至9.3%,五年来首次跌破10%。

"毛利率下降是行业趋势."龙湖集团首席财务官赵毅表示,20%-25%的毛利率可能是未来整个房地产行业的趋势,这将使行业发展更加稳健持续。

正如幻想曲年董事长潘军所说,过去大家只觉得规模越大越安全;现在,它强调现金流和利润。

那么,利润在哪里?朱九生将万科净利润下滑原因归结为三点:一是销售规模增长受限;二是毛利率快速下降;三是业务转型效果没有真正体现出来。

“2017年以来高地价与限房价并行的状态,导致企业毛利水平持续承压。”该研究所企业部副研究主任刘水认为。

潘浩还表示,目前房企的结算项目包括2016年至2018年的高地价土地项目。当时房地产市场繁荣,土地市场活跃,高地价土地和"地王级"项目频繁出现。不过,这批土地进入销售周期,遇到监管升级。限价销售等政策环境下,房企的卖地比(土地成本占销售价格的比例)偏高,影响了房企的整体利润水平。

我们什么时候回到上行通道?业内共识是,长期来看,房地产行业将保持比其他行业更高的平均利润率。

“房地产行业将不再有巨额利润。进入管理红利和品牌红利时代后,行业进入全方位高强度竞争阶段。利润率下降是发展的必然。预计这一轮下跌将在明年年底触底。”旭辉控股董事会主席林忠表示。

对第二增长曲线的再认识

龙湖集团算一个。2021年上半年,龙湖集团实现营业收入87.8亿元,同比增长49%。如今,龙湖集团的业务运营、房屋租赁、智慧服务等业务均已成为行业顶尖,其房屋租售、房屋装修、生产、医疗等业务也开始为运营收入贡献力量。上半年,龙湖集团提出商业、租赁住房水路出口轻资产战略,提升增值收益。

在龙湖看来,如果说开发引擎代表了现在,那么服务引擎就代表了公司的未来。据另一位接近龙湖集团的消息人士透露,吴亚军设定的服务引擎业务目标是30%的增长,远高于开发引擎业务目标。同时,每年将15%的销售额投入到无房业务是铁律,内部设立创新的零食业务。

世茂集团也算一个。2021年上半年,世茂集团非住房收入为66亿元,许世坛表示未来三年目标为150亿元,同时考虑分拆上市业务板块。

据嘉里统计,在众多房地产企业中,非住房业务已不再是房地产开发的附属品,其重视程度和投资规模都远高于以往。

“多元化发展是个好主意,也是房企的发展方向。目前很多非房企的利润率水平已经超过了房企,可以提振房企的整体利润水平。”潘浩说,然而,由于自身体质的差异,他们可能并不适合每一个企业,他们需要结合自己的战略做出选择。

“一些房企探索出了‘住宅多元经营’的成功多轮驱动模式。”刘水告诉记者,当行业进入全面竞争时代,一方面房企需要夯实基础,提高经营质量和效率;另一方面要加强供应链整合和产业链管控能力,打造第二增长曲线,增加新的利润增长点。

整体来看,房地产行业落后产能正在被清理,行业处于再平衡过程中,随着规模增量逐渐见顶。同时,在负债规模和利润率有限的情况下,通过保障现金流安全、提高运营效率、转变赚钱观念、扩大利润规模,是房企由攻转守的必由之路。