坚持第二批集中供地 集约启动“房住不炒”

2021-09-09 16:12 来源:经济参考报

9月8日,作为土地拍卖规则调整后第一个重启集中供地的城市,福州最终出让14宗地块,总成交额76.07亿元。此外,另有2宗地块拍卖,5宗地块终止,福州市第二批集中供地正式收官。当日,青岛迎来第二次集中土地拍卖首日,32宗地块以底价出让,总金额约142.55亿元。

“双集中”供地政策是房地产调控长效机制的重要举措,旨在更好地稳定地价和房价。由于部分热点城市第一批供地地价较高,不少案例被封顶,使得本应很早就开始的热点城市第二批集中供地计划,在8月初按下“暂停键”,重新调整拍卖规则。限溢价、摸顶摇号、禁“马甲”、争品质、争现房销售面积……政策工具箱频频招兵买马。

土地集中供应和出让变更规则。

今年5月,首批热点城市集中供地陆续启动。北京首批30套宅地以1109.71亿元的价格成功成交,平均溢价率6.4%。杭州57宗地块成功出让,44宗地块达到封顶价,总成交额1178.2亿元。重庆市成功出让土地46宗,其中22宗溢价率超过50%,最高为130%。

“异常高的溢价率和不断上涨的地价,违背了当时集中供地“稳房价”“稳地价”政策的初衷。”据相关人士透露,由于部分热点城市房地产市场热度较高,房企集中参与导致地价难以控制。相关部门暂时停止第二批集中供地,要求调整土地出让规则,引导房企理性参与第二批地块的招标。

降低“面粉”价格是控制“面包”价格的前提。就出让规模而言,RealData第二批出让的11个城市规划住宅总建筑面积为4919万平方米,较第一批增长8.8%。其中,深圳、厦门和青岛的供给分别增长209.09%、167.1%和114.16%。

地价方面,业内人士表示,关于土地溢价率,有关部门明确单个住宅用地的溢价率不超过15%,绝对不允许通过提高起拍价来调整溢价率,严格控制城市楼面价新高。

根据重庆市第二批42宗集中供地出让情况,初始出让总价约316亿元,溢价率不高于15%。天津将出让的61宗地块,首期地价由不超过50%下调至不超过15%;深圳市第二批集中供应地块的溢价率上限统一由45%下调至15%。杭州市一般地块溢价率上限由20%调整为15%。南京新规最高保险费率由30%下调至15%。

保利投资研究院认为,我国多城市第二轮土地供应规则的变化更多侧重于“控地价”、“房企资质”和“住房质量”,而划拨、建设等规则变化的取消,意味着调控将从“稳地价”向“稳实际地价”转变。

严格控制资金来源。

第二批集中供地对参建房企资金的要求明显提高。9月8日,Xi安发布第二次土地集中出让公告,公告中明确,参与竞买的企业股东不得违规向其提供贷款、再贷款、担保等相关融资便利,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金。

一位来自房地产企业的人士表示,审查开发企业资质和资金来源的要求,可以最大限度地防止非法资金进入房地产领域,有利于为稳定理性的企业营造更加公平的竞争环境,维护“三稳”目标。

RealData高级分析师潘浩表示,明确招标企业需具备房地产开发资质,所有土地资金需归竞买人所有,禁止马家公司,可以有效减少非开发企业参与住宅用地炒作的现象,严格控制自身资金来源,可以更有效降低房地产企业通过联合开发提高征地资金杠杆的风险和隐患。这也给了中小房企和本土房企一个成功竞争的机会,从而形成多元化的竞争态势。

“品质提升”的土壤成型球拍是标配。

值得一提的是,此次北京创新引入了“竞得现房销售面积”的规则;杭州还有10个宗地明确要求出售现房。在武汉,地价达到上限后,将依次采取“竞地价支付进度”、“竞现房销售比例”、“竞全装修房比例”三种方式,选择业绩能力强、资金实力强的开发企业参与项目建设。

一位房地产企业人士表示,现有的房屋销售考验着企业的融资和成本控制能力,推动企业不断提升运营能力和管理水平,推动整个行业高质量发展。同时,也可以在一定程度上降低房屋集中上市可能带来的市场风险,促进房屋有序分批供应。

潘浩表示,对于购房者来说,现有的房屋销售可以更直观地保证质量和保护消费者权益;对于开发商来说,现有的房屋销售无疑对资金周转能力有更严格的要求。资本实力不足、资本运作不健康的企业将逐步退出市场。

值得一提的是,很多城市取消了竞争性建设,同时增加了设置质量和竞争质量的要求。其中,南京、成都新增设置质量,青岛、沈阳的招标规则调整为“限定价格竞争质量”。

以北京为例,在北京第二次集中供地的43个地块中,有36个地块具有竞争质量,占比84%,明显高于第一轮的8个地块,占比27%。

潘浩表示,今年7月,住房和城乡建设部明确肯定了北京具有竞争力的质量措施。从已出台第二次集中供地规则的城市来看,多数城市已将竞争性品质作为当地拍卖市场的重要组成部分。规则之一,未来有望在更多城市扩容,竞品质方案或成为土拍市场的标配规则。

此外,部分城市上调保证金比例、禁止合作开发等规则,比如杭州保证金比例统一上调至20%,苏州保证金比例统一上调至50%,南京部分地块禁止合作开发。强化违规惩处,青岛、苏州明确提出违规竞买人3年内不得参与土拍。北京方面还规定,拿地企业在开发建设过程中若有违法违规行为,或企业原因出现群诉群访和负面舆情的,将取消其竞买资格。