广州积极推进实施城市更新行动中防止大拆大建

2022-01-14 11:56 来源:中国商务网
  2021年8月30日,国家住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(下称《通知》),《通知》指出,实施城市更新行动要顺应城市发展规律,尊重人民群众意愿,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,加强修缮改造,补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力。《通知》主要列出了三大条内容,分别是:坚持划定底线,防止城市更新变形走样;坚持应留尽留,全力保留城市记忆以及坚持量力而行,稳妥推进改造提升。随后,广州市住房和城乡建设局发布了关于对《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见(征求意见稿)》公开征求意见的公告。这是继住建部文件出台后,第一个跟进的城市。

  公告明确,将坚持人民城市人民建、人民城市为人民,立足城市品质和价值提升,持续探索超大城市有机更新之路,积极稳妥实施城市更新行动,保护、利用、传承好历史文化遗产,防止大拆大建问题。

  2021年11月18日,中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅印发《广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见(试行)》(下称《实施意见》)。广州市是首个发布住建部63号文实施意见的城市,《实施意见》延续了近来城市更新政策中禁止“大拆大建”的基调。对于老城区,强调严格控制大规模拆除,除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑。对于城中村,不短时间、大规模进行拆迁,坚持专家论证、公众参与、科学决策,合理确定更新模式。事实上,在城市更新中确实存在许多新的问题。据媒体报道,广州市黄梅物业管理有限公司在黄阁镇政府招商引资指导下参与建设、盘活当地大井商业城项目,出资、出力盘活该项目使其成为黄阁镇商业综合体。期间,该公司负责清理村民违规占用构筑物、打通消防通道、完善配套设施、协助办理竣工验收及产权证,使大井商业城达到商业经营合法要求。后经大井村集体表决等流程,该公司与广州市南沙区黄阁镇大井经济联合社(下称“大井联合社”)签订了《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》,承租经营大井商业城。约定的租赁期限为二十年,自2013年9月1日起至2033年8月31日止,截至目前租赁期限仍剩余12年。但自2021年以来,大井联合社以实行旧村改造为由,在租赁合同未到期、未经协商一致、也未经人民法院判决依法处理租赁合同纠纷的情况下,就单方解除租赁协议。

  2021年11月4日,大井联社单方面出具《关于解除“大井商业城”〈租赁合同〉与〈广州市房屋租赁合同〉的通知》(下称“通知”),单方面要求解除与黄梅物业管理有限公司的租赁合同。大井联社《通知》第二条载明:“根据广州市规划和自然资源局南沙分局《关于广州市南沙区黄阁镇大井村更新改造实施方案的批复》(穂规划资源南〔2020〕881号,下称“批复”),大井商业城作为集体物业纳进我社旧村庄更新改造范围,所处土地将用于建设村民回迁安置房,现项目的表决和签约率均已超过80%,批复已经生效”。另《通知》载明“由于合同无法继续履行,根据《租赁合同》第12.4条‘如遇政府征收,则本合同自动解除,双方免责’,特函至贵司,贵我双方于2011年11月8日及2013年12月9日签订的《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》自2021年11月4日解除和终止”。2021年11月15日,大井联社再次到大井商业城张贴《公告》,称在2021年12月19日前完成大井商业城的清租及搬迁工作,并在2021年12月20日起全面收回大井商业城物业和合同所涉土地,进行停水停电及现场围蔽管理。

  广东省某律师事务所律师吕先生认为,依据《广州市旧村庄更新实施办法》的规定,旧村全面改造项目包括“征收储备、自主改造、合作改造”三种模式。大井村改造项目采取“合作改造”、并非“征收储备”模式,二者存在本质区别;该项目改造主体为大井联合社、并非政府;政府从未就大井商业城物业及其土地实施征收,大井联合社要求收回大井商业城进行改造属于其与开发商共同实施的商业行为。在此情况下,大井联合社引用《租赁合同》“如政府征收,则本合同自动解除”之条款要求解除合同的行为与客观事实不符,因此大井联合社上述行为是单方违约行为,其解约行为不具备法律效力。城市更新的目的,说到底是为了保持城市的活力,延续城市的生命力,而城市的活力和生命力,除了硬件,更在于文化和历史。从本质上来讲,城市更新绝不仅仅是拆旧建新,真正的城市更新是多元的,必须考虑城市肌体的可持续发展,包括城市功能的提升、城市环境的优化、城市文化的传承、市民权益的保护等。如果过度追求经济利益,规划“朝令夕改”,简单推倒重建,那代价无疑是城市历史和特色的湮灭。因此,要特别警惕在大拆大建中对文化地标和特色建筑的破坏。在城市更新过程中避免大拆大建,首先,应将城市建设规划纳入法治轨道,维护规划的刚性。城市规划的制定,需要尊重市民的意见,听取各领域专家的建议,规划一旦确定,就不能随意变更。特别是对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新改造项目,要预先进行历史文化资源调查,组织专家开展评估论证,确保有效保护、合理利用,避免出现在城市更新改造中拆除具有保护价值的城市片区和建筑等现象。同时,在现有城市规模的基础上,有序推动城市产业结构的调整,并且注入更多新的文化和创新元素,通过完善城市运行机制,去粗取精,去伪存真,让城市更加宜居、宜业,让居民有更多的获得感。