从限购政策的调整到火热的期房市场，中部六大省会城市之一的安徽合肥，最近频频传出楼市利好消息。以合肥为代表的多个省会城市率先“打样”，或许也能启发其他城市此轮楼市政策的走向。
各大省会楼市调控主要体现在哪些方面？调控的效果如何？
省会动作频繁。
土地拍卖市场往往是反映房地产热度的风向标。在刚刚结束的2022年第一轮集中供地中，合肥显得相当红火。除了顶级的地块比例和平均溢价率，在大部分城市依托央企的大趋势中，作为唯一一个民营企业拿地超过50%的城市，脱颖而出。
但合肥显然不满足于一级市场的热度。近日，据合肥市房产局房屋交易中心消息，6月24日起，非合肥户籍居民家庭可通过缴纳社保和个税的方式购房。企业和非法人组织也可以在市区购买新建商品住房和二手住房。
同时，在市区登记的集体户和投靠亲友的，住房资格与市区户口相同。此外，非限制区的住房不再计入家庭住房总数。
上述调整主要是针对限购政策的优化，也是合肥时隔一个月再次放松楼市限购。今年5月，合肥刚刚发布楼市新政：外地户口两年内交满6个月社保就可以买房(不可以还)，原来是24个月。
合肥新政也引人关注，包括重新允许企业购房。早些年，“合肥炒房团”小有名气，其中不乏企业买房。据知，去年4月6日，合肥也出台了停止企业购买商品房的新政策。时隔一年，在大部分城市仍禁止企业购房的背景下，合肥此举也堪称大胆。
调整“只做不说”的倾向
合肥在限购放松上的加码，在其他几个省会城市也能找到类似的痕迹。比如南京、武汉相继实施非本地户籍居民家庭缴纳6个月社保即可获得购房资格的新政，都是着眼于外地人缴纳社保即可购房的放宽路径。
以南京为例，南京市房地产市场交易中心向媒体证实，只要外地户籍在南京缴纳了6个月社保，就可以开具购房证明，社保是可以缴纳的，不区分征收方式。但目前这一政策没有“官方公告”，也没有具体文件。
回到两个月前的4月27日，南京已经将“三年内在南京缴纳社保或个税两年及以上”的起征点下调为“一年内在南京缴纳社保或个税六个月”。但明确规定社保不能还，离婚房仍追溯两年内家庭购房记录。最近的新政显然是在这个基础上的加码。
“这种政策有助于外来人口购房需求的积极释放，也说明之前的楼市刺激政策对市场的提振作用不够明显，所以城市会有进一步的放松动作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
与此同时，武汉针对本地居民的限购政策也有所松动。6月20日，武汉房地产交易中心最新政策出炉。武汉限购区域内已有两套住房的居民家庭，符合二孩三孩政策或父母条件的，可购买1套新房，即限购区域内最多可拥有3套住房。
对于武汉的进一步限购，有人评论说是调控了pr的“天花板”
京城此举最早可以追溯到3月1日。郑州出台一揽子楼市新政。最受关注的是，首套房认定标准由“认房认贷”调整为“认房不认贷”。某种程度上突破了原有的限购限贷政策框架，颇有“打响第一枪”的意味。
限购限售是我国目前严格限制的楼市调控政策，也是收紧房地产调控的核心手段。
3月底，哈尔滨取消主城区实行近4年的限售政策，从而成为首个取消限售政策的省会城市；限购的省会城市相对多一些。除了上面提到的购房门槛降低，支持老年家庭或多子女家庭购买一套房以上也成为近期省会城市调控的新趋势。
此外，降低首付比例，提高公积金贷款和商业贷款额度，越来越成为省会城市楼市调控的“标配”。其中，兰州、银川、长春等地首套房首付比例至少可达20%。
从现实来看，加码省会城市布局并非没有用。6月16日，国家统计局发布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。显示一线城市回暖加快，热点二线城市逐步回暖，尤其是杭州、成都、长沙等城市，新房价格指数呈现上涨趋势。
但同样是省会城市，复苏的步伐根据强二线和弱二线的能量水平不同而有所分化。
6月27日，RealData发布二手房市场半年报显示，今年上半年，二手房市场低位修复，市场量价预期均有所提升。强二线城市的复苏效应明显强于其他城市。
“杭州、成都、南京等强二线城市调控放松后，二手房交易明显增加，政策效应持续。”RealData指出，不过，郑州、兰州、哈尔滨等弱二线城市调控政策出台后，短期成交量有所上升，但后期政策效果减弱，可持续性较弱。
可见，除了政策是否有效，市场复苏动能的根本分化是城市基本面的差异。比如杭州、成都的产业比较强，人口持续流入，购买力强；兰州和哈尔滨的人口继续流出的同时，增加了市场去化难度。
