一二线城市率先企稳回升 楼市整体复苏仍需信心恢复

2022-06-29 11:47 来源:上海证券报

“今年三四月份市场比较差,疫情影响叠加,导致销量比较低。5、6月份来售楼处的客户增多,公司5月份的销售额增长了20%以上。”近日,有房企高管在接受采访时这样表示。

随着中央和地方政府密集出台优化楼市调控政策,房地产整体市场热度呈现边际回暖趋势。克而瑞研究中心近日发布的最新数据显示,6月20日前全国80个重点城市新建商品住宅累计成交1416万平方米,环比增长18%,同比下降41%。其中,一二线城市成交增长尤为明显。与此同时,重点35城项目开盘率从5月下旬开始逐渐企稳回升,目前已提升至52%,周度环比上升5%。

业内人士认为,楼市优化调控政策的密集出台,对改善市场预期起到了积极作用。一二线城市人口密度高,新增人口多,对市场环境和政策变化更为敏感。一二线楼市成交量的企稳回升为市场注入了信心,有望带动三四线楼市回暖。

一线城市成交量明显上升。

“市场确实在回暖,但有所分化。我们公司在上海、苏州、成都等地的项目销售都不错,但是部分地区的项目销售不尽如人意。”另一家房地产公司高管告诉记者,目前市场热度在回升,但就公司整体而言,促销力度不够明显。

据克而瑞研究中心监测,6月20日前全国80个重点城市新建商品住宅累计成交1416万平方米,环比增长18%。其中,一线城市受上海、北京疫情影响得到有效控制,成交量环比增长48%;二线城市轮番复苏,成交量环比增长26%,青岛、长春、济南、苏州、杭州均迎来不同程度的放量;三四线城市成交量环比微涨8%,中山、湖州、徐州、珠海、佛山成交量环比持平或上涨。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示,目前市场分化明显。部分热点城市从5月中旬开始,客户访问量和认购率都有一定的增长,但也有一些基本面较好的城市,买家看多买少,观望气氛比较浓厚。从销售数据来看,个别城市如杭州、苏州、佛山等。由于高性价比项目的集中开盘,交易量大幅增加。

中国证券研究报告数据显示,6月前20天,42个城市新房成交面积环比上涨22.2%,重点城市高端项目有所好转。从房管局完整口径数据的42个城市来看,6月份以来新房成交有所回暖,一二线城市新房成交回暖更为明显。6月前20天,42个城市一二线城市商品住宅成交面积同比分别上涨97.6%和21.1%。

苏州市场的回暖颇具代表性。据嘉里苏州地产评估统计,6月上半月,苏州楼市新房供应面积为17.44万平方米,环比下降127.69%,同比下降67.09%。成交面积36.13万平方米,环比增长75.56%。在供应量比上个月减少的情况下,交易量增加了。

国家统计局公布的数据显示,5月份,全国房地产开发投资上涨14%,土地购置面积上涨45.9%,房屋新开工面积上涨20.1%,商品房销售面积上涨25.8%,竣工面积上涨7.4%,房地产开发企业到位资金上涨14.7%。5月份商品房销售环比增长29.7%,增幅大于商品房销售面积,说明热点城市、热点地区或者房地产项目回暖比较明显。反映在终端房价上,5月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二线城市环比下降0.1%,降幅与上月相同;三线城市环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3个百分点。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李认为,当前楼市回暖主要有两个特点:一是不平衡。今年前5个月,全国商品房销售金额降幅(-31.5%)大于销售面积降幅(-23.6%),说明开发商降价促销;但5月份单月商品房销售金额降幅小于销售面积降幅,显示热点城市、热点区域、热点楼盘反弹较为明显。从实地调研来看,热点城市的高价地(豪宅)成交可圈可点,但豪宅市场只是一个小众市场,城市的整个新房市场并没有出现涨价,甚至是在跌价。第二,无论是成交量还是价格,二手房市场都弱于新房市场,阻碍了“卖一买一”的改善型需求,进而制约了新房市场。

虽然楼市各项指标一直在回暖,但购房者的信心和对未来的预期仍需扭转。在上海松江佘山板块某新项目售楼处,销售人员告诉记者,很多前来看房的客户对别墅类产品非常渴望,但这些客户面临的是先卖后买的房屋置换需求。同时,由于对自己未来收入预期的不确定性,他们也不愿意多贷款,而是希望能够通过顺利置换买到心仪的房子。

整体市场会慢慢回暖。

中原研究中心总监刘源表示,目前来看,不仅是成交数据,几乎所有指标都有小幅回升。整体来看,基本面越好,经济越发达,房地产市场复苏的速度就越快。现阶段不能搞大水漫灌,防范化解行业风险。所以操作上肯定是小步步为营,市场回暖会比较慢。预计到今年三季度,全国商品房销售面积可能同比持平,四季度全国商品房销售面积或将实现同比正增长。

李宇嘉表示,目前来看,房地产触底回升的走势比较艰难,未来一段时间更大程度上是“磨底”或夯实底部的时期。从热点城市传导至非热点城市,从热点楼盘传导至非热点楼盘,从豪宅到改善型需求,再到刚需入市的传导,这些传统的楼市回升路径,目前仍存在一定的不确定性。未来政策选择上,除继续刺激需求外,更多要考虑如何疏通普通住房市场供需的“肠梗阻”。

杨科伟预计,今年三季度房地产行业将处于筑底企稳阶段,随着市场供应量的增加,一线城市和个别二线城市成交量会有明显回升。一方面,接下来去年集中供地的项目会在今年三季度形成一个供应高峰;另一方面,随着市场回升,房企也会积极加大推盘及营销力度。在各种因素的综合作用下,房地产市场也在发生一些积极的变化。预计一、二线城市在三季度会率先出现回暖,绝大多数三、四线城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能缓慢复苏。

“方向上来说,市场恢复在进行中,地方政府出台楼市优化政策的动作也在继续实施,甚至范围更大、力度更强,但市场及购房者信心的恢复还有一个过程。”一位房企高管说。