五星级酒店集体出售背后：利润压力大，房地产开发商“断臂回血”
【也许正是因为生意难做，最近才有很多五星级酒店公开出售。据业内人士透露，酒店品牌管理每年要向业主收取数千万元的费用。此外，由于疫情的影响，成本非常高的五星级酒店业主几乎无法承受负荷，于是“断臂止损”，变卖财产，收回资金。]
“几十年前，在五星级酒店当服务员是莫大的荣幸，哪怕是端盘子。当时一线服务员的外语能力和学历都很高。现在高端酒店越来越多，竞争激烈，对员工的要求也下降了，酒店业务的压力也越来越大。”在上海第一家五星级酒店工作的高级酒店经理张向记者描述了这一情况。
也许正因为生意难做，最近才有很多五星级酒店公开出售。第一财经记者通过酒店交易网等渠道了解到，万丽上海豫园酒店、索菲特新华联酒店、凯宾斯基深圳酒店、佛山希尔顿彭寰酒店均在网上销售。据业内人士透露，酒店品牌管理每年要向业主收取数千万元的费用。此外，由于疫情的影响，成本非常高的五星级酒店业主几乎无法承受负荷，于是“断臂止损”，变卖财产，收回资金。
高端酒店集体销售
此前，有报道称，复兴上海豫园酒店、索菲特新华莲酒店、绿地虹桥世界中心酒店、绿地许婧会展中心酒店等多家五星级酒店近日纷纷上架，并公开挂网寻找买家，引起业内关注。上海索菲特新华联大酒店转让价格23亿元。酒店交易网发布的研究报告显示，酒店于2017年开业，占地5.37万平方米。2017年至2019年，酒店营业额分别为1.22亿元、1.39亿元和1.21亿元。其中，2019年平均入住率在75%左右。绿地虹桥酒店是由几家酒店包装销售的。价值50亿元的资产包括白金丽酒店和白金酒店、白金高端公寓和许婧会展中心项目酒店。
酒店交易网官方代理相关负责人告诉记者，索菲特上海新华联大酒店转让价格23亿元，JAL上海大酒店转让价格15亿元，均在寻找买家。“另外，某地产集团的酒店也在打折，之所以在网上隐藏信息，是因为卖家希望低调处理此事，以免引起内部员工不必要的担忧，也不希望外界对企业有太多的猜测。对于买家来说，没有具体的专业要求，主要看价格能否谈妥，买家需要提供必要的财务证明、营业执照等材料。如果卖方要更换酒店管理方，也可以协商，主要看原业主和酒店管理方签订合同的年限，以及买方和管理方是否有继续合作的意愿。”上述负责人向第一财经记者透露。
第一财经记者在查询酒店交易网后获悉，复兴上海豫园酒店仍在网上以21亿元的价格出售，更名为“上海黄浦区五星级酒店出售”。项目地图为复兴上海豫园酒店，2007年8月开业，共有客房340间，由上海豫园酒店有限公司所有，万豪酒店集团管理。以上其余酒店项目暂时“下架”，具体资料找不到。
新华联此前宣布，拥有西宁新华联购物中心、北京新华联国际大厦、上海新华联购物中心、银川新华联购物中心等4项商业资产，北京新华联丽晶温泉酒店、北京李静婉国际酒店、上海新华联索菲特酒店、西宁新华联索菲特酒店、铂尔曼唐山新华联酒店等10项酒店资产，可变现资产充足。为了改善现金流状况和资产结构，公司制定了酒店和商业大宗资产的出售计划，并与dtz、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际等多家知名经纪公司签订了协议。从世界各地招揽顾客。
记者进一步采访询问了酒店交易网络等平台，发现全国各地有很多五星级酒店项目“要结婚”。比如深圳南山五星级酒店全楼出售，324间房，售价27亿元；同样在深圳南山，一家390间的五星级酒店整体出售，项目地图显示凯宾斯基；另外佛山五星级酒店有148间房出售，项目地图显示希尔顿的朋友；湖南张家界永定五星级酒店整体出售，300间客房，售价1.61亿元。
酒店生意难做？
“如今，随着酒店越来越多，竞争越来越激烈，整体入住率和收入都在下降。”华美首席知识专家赵欢燕告诉第一财经记者。
酒店老板要承担很多费用。一些酒店经营者为《第一财经记者》算了一笔账：业主需要给酒店经理一笔基本管理费和激励管理费。基本管理费2013年约790万元，2016年达到860万元，2019年达到930万元。从2015年起，逐年增加；激励管理费方面，2013年为660万元，2014年飙升至1060万元，2019年达到1780万元。
“一个普通的五星级酒店，光是投资装修，基本就要上亿元。总投资从十亿元到几十亿元不等。每天开业费用几十万。现在收入大幅缩水，支出却没有减少。几天之内很容易损失几百万。从付给管理层的管理费来看，酒店管理层每年要交一千万，这让业主压力很大。去年的突发疫情导致大部分酒店一度停业，影响全年入住率和收入，造成巨大损失。这就加重了业主的业绩压力。迫于压力，业主以卖的方式撤资是可以理解的。”赵欢颜对记者的分析。
绿地控股2020年年报显示，截至2020年12月底，公司酒店客房12246间，入住率47.7%。2020年，公司酒店实现营业收入16.6亿元，占营业收入的0.36%。可见整体入住率并不太高，酒店业务对整个公司的贡献也不高。
p>根据浩华统计报告，2020年，中国内地市场中档及以上品牌的签约总量为563家，与2019年相比下降18%。自2020年下半年起，虽然疫情管控整体向好，但由于多地散点式的疫情复现，2020年上半年的负增长签约趋势在下半年未能改变。在不考虑新增品牌的情况下，中端品牌作为近年签约的主力军，签约数量为245家，同比下降40%，在近5年中首次出现负增长。酒店重资产拖累经营
过去几年，城市综合体以及文旅地产的开发热潮下，不少房地产企业将酒店作为一块重要资产，加大投入。截至目前，碧桂园、富力地产、融创中国、中国金茂等大型房企旗下，均沉淀了规模较大的酒店资产包。但酒店投入大、回报周期长等特点，在一定程度上占用了房地产的流动资金，尤其去年疫情暴发以来，多数地产商旗下的酒店都面临了不小的经营压力。
自从接盘万达旗下逾70家酒店之后，富力地产成为国内规模最大的酒店业主方之一，但庞大的酒店资产给公司的经营绩效和现金流均带来不小的压力。
富力地产2020年年报披露，截至去年末，该集团运营中的酒店已达到91家，总建筑面积399万平方米，总房间数27409间。受到疫情冲击，去年富力酒店运营业务营收同比大降57.34%至44.63亿元，录得高达14亿元的亏损，并拖累公司整体盈利表现。数据显示，自2013年以来，富力的酒店板块几乎处于年年亏损状态。
在业内人士看来，在同等规模的房企中，富力的资产流动性相对较低，大量的酒店和投资物业导致公司现金流面临巨大压力。在今年3月的业绩发布会上，富力董事局主席李思廉公开表示，若价格合适，将继续出售物业，包括商场、写字楼以及酒店。据称，富力已经在积极出售酒店资产，以及推动酒店资产证券化方面的工作，以增强资产的流动性。李思廉还透露，关于出售酒店资产的事宜，或许会在此后的6个月内完成。
即便酒店资产对资金占用较多，但不少开发商依然将其视作重要的资产配置。景业名邦董事局副主席刘华锡便向第一财经透露，考虑到公司业务的均衡性，公司仍然会在酒店等持有型物业上做合理配置。
此外，更多公司试图在酒店资产证券化方面，化解流动性不足的短板。据悉，富力、碧桂园、绿地等集团都在推进分拆酒店板块上市的相关工作。如果以REITs为代表的酒店资产证券化能够破冰，房地产商出售酒店资产的意愿或会相应下降。
