经过2019年的严格监管，房地产信托在2020年遭遇了新的疫情。房地产信托公司去年在几轮窗口的引导下，今年的配额仍然有限。此外，由于疫情，房地产市场暂时暂停，房地产信托的规模在第一季度大幅萎缩。
根据用益信托统计，一季度房地产信托规模为1167.61亿元，同比下降42%，环比下降31.8%。
然而，随着企业复工，房地产市场逐渐“苏醒”，开发商的融资需求恢复。从单个月来看，3月下旬房地产信托融资规模逐月上升。然而，业内许多人告诉记者，由于配额的限制，房地产信托的“黄金吸收”在第二季度有所改善或受到限制，而公司债券等标准化融资工具正成为越来越多的房地产企业的“补血”选择。
一季度募资规模大幅缩水
信托公司：监管要求2020年房地产信托资产余额不得高于去年末存量
根据收益权信托统计，1月和2月房地产信托融资规模分别为559.54亿元和262.89亿元，同比分别下降27%和53%。3月份，筹资规模达到345.19亿元，比上个月增长31%。然而，在整个第一季度，共有1219家房地产信托公司成立，融资1167.61亿元，比上一季度下降31%，比上一季度下降42%。
这延续了去年下半年的趋势。自去年7月以来，银监会要求信托公司通过访谈、文件和现场检查等方式对房地产信托业务进行监管，房地产信托融资规模进入下行通道。
今年监管没有放松。在今年年初召开的中国保监会工作会议上，与会代表指出，要坚决贯彻“严禁炒房”的要求，防止信贷资金非法流入房地产行业。一些信托公司人员向记者证实，该规定提出，原则上，2020年各信托公司的房地产信托资产余额不应高于2019年底的股票规模。
除了配额限制，今年第一季度爆发的新皇冠肺炎疫情导致住房企业暂停一段时间，减少了对房地产信托融资的需求。一家证券公司的宏观分析师告诉记者，由于疫情，信托、基础设施、房地产等行业或领域的需求已经下降，其中许多行业或领域在2月份处于停滞状态。
一家大型信托公司的一名人士也表示:“往年的1月和2月是信托淡季。由于今年的疫情，一些房屋公司暂停了他们的建设期。此外，我们的员工不能出差，一些需要现场转移的项目也无法实施。因此，第一季度房地产信托基金的筹资规模有所下降。
逾期违约的风险上升。
受疫情影响较为直接 分析：存量风险化解很重要
受疫情影响，房地产信托产品延期上市。
中国建设投资信托2月中旬发布通知称，由于疫情爆发，项目借款人杭州梅生房地产有限公司和担保人梅生房地产集团有限公司的“中国建设投资信托安泉404(杭州梅生)集合资金信托计划”受到一定程度的影响。截至2月14日，这位金融家已经支付了2亿元人民币，其余款项将被延期支付。
至于延迟的原因，公告说，首先，由于疫情，作为第一还款来源的房屋销售是不够的，所以一些本金和利息已经收取，余额已分配给梅昊房地产及其子公司作为一个整体。其次，项目的担保人美豪房地产位于湖北省武汉市。统筹分配的资金归集受疫情影响，公司员工不能值班。资金募集可能会延迟。
这正是该行业担心的。一家中型信托公司的研究员表示，房地产信托业务受到疫情的直接影响，部分依赖高周转率、高财务杠杆和大量短期债务的房地产企业的现金流将趋于紧张，影响现有房地产项目的及时支付。
目前，上海、深圳、南京、武汉等城市都有
业内人士还提到，当违约风险上升时，信托公司在选择业务和投资者时会更加谨慎。根据信托业协会最近发布的2019年行业数据，2019年末信托业风险资产规模为5770.47亿元，比2018年末增加3548.6亿元，增幅为159.71%。信托行业的风险项目数量比2018年底增加了1，547，675个。
“在风险暴露充分的背景下，消除现有风险将成为信托业的一项重要任务。从信托业自身的风险弹性来看，行业风险仍在可接受的范围内。”国家金融和发展实验室主任曾刚说。值得一提的是，该信托今年的到期日为5.4万亿元。到期支付压力仍然很大，一些信托项目在按期进行定期清算方面面临不小的挑战。
信托融资和债券融资“一冷一热”
预计房地产信托二季度“吸金”情况会小幅改善
在企业“醒来”并需要资本后，金融机构将不再担心“业务”。
每月来看，在3月最后一周集合的信托产品中，房地产产品的募集规模显著增加。据收益权信托统计，金融集合信托本周募集资金40.15亿元，同比下降26.14%。房地产信托融资33.93亿元，同比增长43.92%。基础产业信托融资9.71亿元，比上个月下降53.28%。工商企业集合信托募集资金11.8亿元，同比下降27.93%。
许多受访者认为，随着第二季度工作的恢复，房地产信托基金的募集将好于第一季度，但由于监管政策的限制，改善可能有限。用益物权金融信托研究所的研究员于之也提到，目前，许多房地产企业更愿意将债券作为一种标准化工具。
根据央行今年前两个月发布的金融数据，信托融资和债券融资是“一冷一热”。据统计，1-2月份信托贷款减少108亿元，其中2月份信托贷款减少540亿元，同比减少503亿元。根据Wind的数据，今年1月至2月，国内房地产债券融资2484亿元，同比增长36%。
公司债券发行量的增加与政策支持有关。最近，央行、证监会等部门多次表示支持民营企业债券融资。例如，2月24日，央行金融市场部副主任彭在国家新闻办公室举行的新闻发布会上表示，央行已经为受影响的金融机构和企业发行债券建立了一个绿色渠道，提高发行效率也将有助于缓解企业再融资的压力。
信托转型在路上
可把握房企资产证券化方式融资机会
上述信托研究人员认为，从长远来看，房地产融资需求仍然存在，整体稳定的市场趋势不会改变。疫情过后，房地产市场的变化将给信托带来新的机遇。
“一方面，对于房企来说，当务之急是在项目流行后恢复工作和销售，实现资金的快速回流。预计传统房地产市场仍将有一定程度的反弹。受疫情影响的企业也可以通过资产证券化调整融资结构，提高现金流。信托公司应该抓住这样的商机。另一方面，在市场调整过程中，疫情将加速房地产行业的资源整合，大型优质住宅企业对潜在优质项目的并购和大型住宅企业对中小住宅企业的并购将创造新的商机。”消息来源说。
事实上，随着2018年新的资产管理条例的实施，信托已经逐步推进其转型。曾刚表示，2019年，信托公司将普遍加强财富渠道建设，注重主动管理能力的培养，进一步提高集合资金的信托比例，显著优化新信托资产的来源结构，提高发展质量。
