二级地产股首次公开募股盛宴重新开启价值发现还是泡沫积累？
《21世纪经济报道》
如果说前两年领先公司的上市是地产界的主流，那么今年就是二、三线地产股的"窗口期"。
今年上半年，中小房企的房地产板块纷纷分拆上市，金科服务、金融街服务、合景友豪等14家房地产公司争相上市，计划融资总额超过100亿元。
繁荣之下，暗流涌动。在这一波上市浪潮中，没有行业巨头，只有中小房地产公司在充裕的流动性和不断上涨的地产股价格的财富效应下，仓促分拆和对未来的迷茫。
目前，上市地产股的市盈率和市值普遍较高，远远超过相关母公司。市场给予他们很高的估值，主要是因为他们预计将与母公司的业务扩张相关联，并有稳定的业绩增长，如碧桂园服务。
然而，中小型房地产公司没有这种确定性。他们的大部分母公司都不到1000亿元，资金链也很紧。它们中的大多数与领先的地产规模相差几十倍，而且它们在“大鱼吃小鱼”的游戏中并不占主导地位，因此很难支持更高的估值。
从整个行业来看，地产股的市盈率一般都达到50倍以上，远远超过了其母公司的房地产板块，未来还有脱泡的可能。
房地产上市的财富效应
最近，房地产上市的浪潮又增加了一个热点。
7月6日，金融街地产在香港证券交易所上市，成为继兴业IOT、业兴集团和建业新生活之后，2020年第四家上市地产公司。
在此次首次公开募股中，金融街地产筹集了超过6.6亿港元。截至7月6日收盘，金融街地产每股价格为9.46港元，较首次公开发行价格上涨28.53%，总市值为34.06亿港元。
今年上半年，共有14家地产上市或拟上市，除了中等规模的世茂和金科外，其余均为小型地产公司。在他们后面，有几十个在准备。
为什么中小型房地产今年会一起上市？易居中国总裁丁祖昱认为，过去几年，许多房地产公司都在准备分拆上市，而今年的财务数据符合标准，这是由市场因素推动的。
最大的驱动因素可能来自上市地产股的“赚钱”效应。根据嘉里的数据，今年上半年，50家房地产上市企业的股价平均下跌14.54%，而另一边的27家房地产上市公司的股价平均上涨52%。
其中，有很多市值翻番的网上红股，如中奥家园、永胜人寿、时代邻里、新源服务等，都增长了100%以上；保利地产、新城悦服务、中海地产和凯撒丽都的股价也上涨了60%以上，达到上市以来的最高点。
地产股甚至迎来了划时代的时刻。龙头企业碧桂园服务的市值一度升至1，047.9亿港元，成为业内首间市值达1，000亿港元的物业公司。
对于地产股令人眼花缭乱的财富效应，碧桂园地产总经理李长江认为，在社区防疫的特殊背景下，物业服务可以说已经从“幕后”走向了“前台”，其价值已经“两次被发现”。
安信证券天津分公司投资顾问主管齐表示，在疫情期间，业主的积极支付和稳定的物业费收入是今年地产股表现较好的原因之一。但更重要的是，地产股的弱周期性，良好而稳定的现金流，更受投资者青睐的风险易发环境。
资本市场给出了非常高的估值。风能数据显示，截至6月30日，27只a股的加权平均市盈率为59倍。
其中有几家主要的房地产公司，如碧桂园服务公司、保利发展公司、
有了这么多好处，开发商对拆分房产和促进上市有了前所未有的热情。预计今年下半年将有数十家房地产公司准备上市。
虚幻的泡沫？
鸿阳服务将其上市之路比作“虎跃项目”，并希望与附属房地产公司鸿阳地产进行“龙腾虎跃”的合并。然而，在打开财务报告后，红阳服务的管理面积只有1580万平方米；其他如杜松地产和叶星集团都不到600万平方米。
事实上，除金科外，其他13家上市物业公司今年的管理面积不足1亿平方米，其中11家不足3000万平方米，低于行业龙头碧桂园和万科地产；其中一半以上去年的收入不到10亿英镑，不如碧桂园。
目前，在房地产企业快速发展的背后，大部分都依赖于附属房地产企业和母公司的业务支持。
例如，以碧桂园为依托的碧桂园服务，近年来发展迅速，其中一半以上是碧桂园附属公司的项目，因为它们都是杨家族的产业。2019年，碧桂园近90%的服务收入来自碧桂园集团开发的物业，来自第三方开发商的项目收入仅占11.4%。
然而，在当前的上市浪潮中，附属公司规模较小的房地产公司无法给予它们足够的扩张支持。
然而，他们的品牌和自己的规模在未来的市场竞争中几乎没有增长的空间。光大证券研究所认为，在后流行病时代，由于中小物业在资本管理方面的劣势，将会出现大量的M&A机会，领先物业的市场份额将会大幅增加。下半年将是房地产行业的初步整顿期，大鱼吃小鱼将开始第一轮高潮。
今年到目前为止，碧桂园服务和其他上市房地产公司已经进行了大规模的市场融资，为下半年的“M&A之窗”储备弹药。
根据中央参考研究所的数据，前100家物业服务企业管理的面积从2014年的19.5%增加到2019年的43.6%，预计2023年将达到45.4%。
此外，今年的地产股是否被高估，存在泡沫，市场也有争议。
一家知名券商的首席房地产分析师向《21世纪经济报道》表示，目前地产股的市盈率过高，其自身的增长并不像市场认为的那样确定，开发业务的增长率也在萎缩；物业费的征收率也很低；所谓的增值服务还没有真正落地。
方正证券房地产首席分析师夏一峰表示，地产股正站在前列，今年有大幅上涨。然而，高速增长很难维持太长时间，这取决于长期的表现。“关键在于是否有连续性，公司是否做得好，客户满意度是否高，规模是否大。”
齐也保持着谨慎的态度。地产股的发展势头与物业公司的发展前景有很大关系。上升的力量取决于房地产公司本身的业务能力。
在齐看来，目前我国的物业公司还处于起步阶段，盈利点单一，仅停留在收取物业服务费的业务上。在后期，可以在物联网联动和家政服务方面发展一些增值服务，以获得更多的收入，保持业绩的增长。
值得注意的是，一些房地产公司仅被关联公司列为融资工具，或纯粹作为资本运营，并涉嫌关联交易。
对此，夏一峰认为，如果关联房地产企业对股价有需求，就会有持续的利益转移。对公司来说，开发商及其附属物业是左右口袋的问题。
上海亿居房地产研究所所长严跃进表示，关联房地产企业和房地产公司之间存在利益转移的可能性。
