原标题：部分上市房地产企业在“隐蔽角落”有隐性债务
资料来源：经济参考
正处于金融危机中的泰和集团最近在回复深交所年报时披露了公司的最新债务情况：截至7月7日，泰和集团的逾期债务金额为270.65亿元，占泰和集团最近一年的债务。经审计的母公司资产为137.38%；同时，2020年到期的债务将达到555.11亿元。《经济参考报》记者查阅了太和集团近两年的年报数据，发现太和集团的资产负债率在2018年和2019年持续下降。
据记者调查，部分高杠杆拉动规模扩张的上市房地产企业权益大幅增加，净负债率下降。在这些看似“权益”的背后，有一些可疑的金融手段，如“清仓和实际负债”。今年以来，在坚持“房无投机”底线的背景下，结合行业低迷、疫情影响等多种因素，一些房企的偿付能力和现金流一直处于持续压力之下。
债务规模双位数增长负债率却保持稳定
《经济参考报》的记者发现，一些上市房地产企业存在债务“隐形角落”，这些企业通过增加股权等财务手段，使负债率呈现下降的“假象”。
记者查看了郑融房地产2019年财务报告，发现截至2019年末，郑融房地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末的1169.2亿元增长18.17%。然而，2019年公司的净负债比率为75.2%，仅比2018年的74%略微增加了1.2个百分点。公司净负债率保持稳定，负债总额和借款规模不断增加。
郑融金融负责人表示，这与公司中小股东权益的“爆炸性”增长是分不开的。根据本公司2019年财务报告，郑融房地产少数股权的增加主要来自于合营企业和联营企业开发的物业，合并报表中有39个小股。郑融房地产占13%至35%的股权，只有三个项目占近50%。
据业内人士称，“谁交易谁整合”的财务方法可能会抬高所有者权益，但实际上隐藏了负债。根据净负债率=/所有者权益，一些房地产企业通过增加分母来降低净负债率。
根据嘉里研究中心选取的50家典型上市房地产企业的数据，截至2019年底，50家典型上市房地产企业的总计息负债为46942亿元，同比增长16.4%，其中86%的典型上市房地产企业的总计息负债有所增加。
值得注意的是，虽然上市房地产企业的计息负债总额增加了两位数，但整体负债率保持稳定。据中国指数研究院统计，2019年，沪深两市上市房地产企业的平均资产负债率同比下降0.2个百分点，至68.8%，而内地在港上市房地产企业的平均资产负债率同比仅上升0.3个百分点，至75.5%。
据嘉里研究中心统计，2019年房地产上市企业总股本增长21.67%，高于生息债务的增长。业内人士指出，部分上市房地产企业净负债率下降主要是由于股权规模大幅增加，高于生息负债的增加。这种现象值得监管当局警惕。
“住房企业权益的增加，一方面来自于2019年住房企业股权融资的增加；另一方面，随着房企之间合作或并购的增加，小股东权益的规模和比例可能会被重复计算甚至虚报，导致权益膨胀和净负债率下降。“房地产e
《经济参考报》记者注意到，许多有中央企业背景的房地产企业都大幅增加了永久债券的发行。数据显示，2019年房地产行业发行的永久债券规模约为470亿元，同比增长近30%。在排名前15位的房地产企业中，招商蛇口、保利地产和华润置地的永久债券均大幅增长，分别达到190亿元、156.8亿元和100亿元，同比分别增长171.43%、141.23%和100%。三家房地产企业新增的永续债券接近全行业的55%。
“如果债务中包含永久债务，2019年上市房地产企业的净负债率将大幅上升。然而，在实践中，大多数房地产企业都将其作为股权计算，因此超过一半的上市房地产企业的净负债率实际上是上升的。”克里研究中心总经理林博说。
“虽然永久债券在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但它们实际上会给住房企业带来未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄宇认为，随着大量债务到期，上市房地产企业的短期偿债压力将继续加大。
华泰证券研究报告指出，近年来，表外融资已成为房地产企业重要的融资方式之一，这体现在通过合资企业融资和“清股清债”。表外融资会使房地产企业的债务隐性化，并通过优化财务指标误导相关部门高估房地产企业的偿债能力。
易居沃顿PMBA房地产投融资集团研究组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在易居沃顿房地产实际运营与经营管理项目会议上透露，销售规模在1000亿元以下，特别是500亿元以下的中小房企，其净负债率较高，部分企业实际达到200%甚至300%。
“在房地产行业的上升阶段，负债率是否更高并不重要。用融资来促进业务发展是可以的。然而，自2018年以来，该行业已进入稳步发展的“横向”阶段，利润率呈下降趋势，每年约为1%。目前，市场整体毛利率在25%左右，中小房企的净利润率在7%到8%之间，有些小企业更差。在“留而不投机”的监管基调下，中央政府不会放松房地产调控政策。在房地产市场监管继续收紧的情况下，高负债住房企业的风险非常高。”吴建斌说。
永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险
记者发现，在融资渠道不断收紧、融资成本不断上升的市场环境下，房企迎来了偿债高峰期，偿债压力急剧加大，资金链面临考验。
住房企业负债规模明显加快。据风能统计，2019年，132家a股上市房地产企业负债总额达到94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元增长13.28%。其中，13家企业负债超过2000亿元，比2018年多1家。万科和绿地控股的负债总额均超过1万亿元，其中万科达到1459.3万亿元，绿地达到10143.14亿元，保利地产达到8036.86亿元，新城控股达到4001.75亿元。值得一提的是，在香港上市的房地产企业中，恒大和碧桂园的负债也超过了1万亿元，恒大中国的负债总额为18，480.4亿元，碧桂园的负债高达16，885.44亿元。
从负债率来看，有11家公司的负债率超过85%。其中有五项超过90%，分别是*松江区的负债率为94.72%，云南市的投资负债率为93.75%，山东招商开发的负债率为91.62%，北京投资开发的负债率为91.05%，中南建设的负债率为90.77%。
就净负债率而言，多达36家房地产企业的净负债率超过100%。其中，*圣松江高达827%，Y
恒大董事局主席许家印在业绩会议上表示，公司将在未来三年专注于减债。计息负债将平均每年减少1500亿元，到2022年，恒大将把负债总额降至4000亿元以下。深交所凯撒管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率降至120%或以下。R&F地产联合董事长李思廉表示，该公司的债务比率今年将再下降15%。
由于多元化融资渠道的收缩，住房企业的融资成本总体呈上升趋势。据Cree Research Center统计，从2019年末50家典型上市房地产企业的融资成本来看，60%的企业融资率上升，平均成本同比上升0.33个百分点，达到7.13%。“2019年，境内外融资收紧，融资成本普遍上升。与此同时，2015年至2017年发行的低成本公司债券相继到期，整体融资成本上升。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模较去年同期有所下降，房企融资压力持续加大。“银行和其他金融机构对房地产贷款的金额和比例都有上限。如果海外债务大幅减少，房地产企业的现金流将会捉襟见肘。”
今年4月以来，主要房企海外融资基本停滞。根据壳牌房屋搜索的统计，在头四个月，房屋企业筹集了5010亿元的债券，同比下降10%，新的海外债务为零。受4月份海外债券发行量下降的影响，1-4月份海外债券发行量同比下降13%，为近10年来的第三低。尽管在5月和6月有所恢复，但它已经被削弱了。在这种背景下，国内股权融资、永久债券和资产证券化产品已经成为住房企业补充资金的重要来源。
丁祖昱表示，海外债务将在今年第三和第四季度面临赎回高峰。国内股权融资、资产证券化、债务融资等创新产品比重将进一步提高。
更糟糕的是，住房企业将在今年下半年达到偿债高峰。“房地产行业正处于下行期。为了降低风险，住房企业增加杠杆的意愿普遍降低。”林博认为，今年，我们应该密切关注开发商的偿付能力和现金流，以避免房地产企业突然“休克”。
对于泰和而言，由于2020年到期的计息负债，其偿付能力存在一定的流动性风险。最近，惠誉因流动性有限、融资渠道狭窄，连续两次下调泰和集团的评级。
穆迪将中国房地产行业前景调至负面，因为COVID-19肺炎的影响对房地产需求和库存水平造成了压力，而海外融资环境仍不明朗。“疫情引发的市场震荡加剧了投资者的风险规避，导致海外融资渠道变窄，部分流动性和信贷质量较差的开发商面临更高的债务风险。”穆迪高级分析师何思贤表示。
易居沃顿PMBA战略与组织变革研究组组长、珠江投资集团总裁王茜坦言，房企已经出现了规模扩张、利润缩水的困境。“住房企业现在不是为了盈利而存在的，而是需要现金流来延续它们的生命。这是房地产行业面临的一个难点。”
