原标题：万科551亿元的广信资产组合仍不到三年土地清收率的一半
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551亿元的广信资产包是一块大肥肉还是一块硬骨头。万科花了三年时间才找到一些方法。
三年前，万科董事会名誉主席王石称广信资产套餐是“离开万科的一大礼包”；三年后，万科总裁朱九生回应光信资产包的发展进度时表示：“与最初的预期仍有一些差距。”
近日，《每日经济新闻》的一名记者实地走访了万科广信资产包，发现万科花地湾的玉兰苑项目正在建设中，预计今年第三季度上市。作为核心地块的一部分，月河花鸟鱼虫艺术世界的园艺区和鸟类区已经搬迁，但鱼虫市场的租约将于今年9月30日到期，市场上仍有大量商户。
不久前，万科将包括信达在内的七家战略投资者引入了广信资产组合。除了拥有大量债权的信达，其他各方的战略投资者虽然与万科有很多关系，但并没有外界预期的那么耀眼。用朱九生的话说，万科没有引进其他知名的房地产企业，因为它坚持自己做。
在过去的三年里，万科似乎已经找到了广信资产打包的“拆包思路”，但没有经历过旧制改革的万科仍在摸索。
土地征收的时间不确定
广信资产包交易的核心资产是位于广州核心区的16块可开发土地。该地块剩余权益的建筑面积预计为210.98万平方米，主要位于荔湾区和越秀区，包括广州花地湾板块、白天鹅塘经济圈、东山百货、文德路项目、东华西路、越秀区荣华南项目、浣花路玉兰苑未完工程等地块和项目。
其中，花地湾地块前期仅开发利用了约607亩土地，剩余约1000亩土地处于闲置状态，但这些闲置地块中仍有许多建筑需要拆除和退役，如著名的广州月河花鸟鱼艺世界。
近日，《每日经济新闻》记者走访现场，发现6月29日，当万科正式宣布广信资产包引进七家战略投资者时，广信资产包的主要公司广东信托房地产开发公司向月河花鸟鱼虫艺术世界的商户发出了退出通知。
根据通知，月河市场与广信房地产的租赁合同将于2020年9月30日到期，租赁期满后不再续签。要求月河市场在2020年10月10日前完成商户的撤离，并将场地移交给广信地产进行拆迁。
记者在现场看到，去年广信地产要求拆迁的月河花鸟鱼艺世界的园艺区和鸟类区已经搬迁，部分建筑已经拆除。目前，鱼虫市场的租约尚未到期，水族街和工艺区仍有大量商户正常经营，市场上也有很多客户。
一位从事鱼饲料生意的商人告诉记者，在租约真正到期之前，它不会在不久的将来搬迁。更多的商人都沉默了，往哪里走，“我不知道”；当要搬家时，“不要太快”，商人用这种简短的回答来表达他们对搬家的抵制。
赢得资产包3年后，到目前为止，万科广信资产包的土地清理率仍不到一半，仅达到46%。同时，万科在公告中表示，由于与历史融资单位的合作，所有权红线与村集体的重叠，以及历史遗留下来的未解决的征地和重建问题，土地清理时间暂时无法确定。
引入“信任”战争投票
什么时候才能真正盘活广信的资产组合，实现土地变现成为市场关注的焦点。
三年前，万科通过拍卖获得了广信资产包
据记者实地考察，花地湾玉兰园项目工地正在建设中，部分框架建筑已经可见。
据记者查询的花地湾玉兰苑项目《每日经济新闻》信息，该项目占地面积69515平方米，包括9栋48层建筑、4栋59层建筑、1栋3层建筑、1栋20层建筑及配套的地下停车场。
根据玉兰园项目的场地围合信息，建设单位为深圳市广盛达建设有限公司，该公司是广信资产七大战略投资者之一深圳市景阳投资发展有限公司的母公司。
广胜达是万科2019年土木工程总承包供应商之一。广盛达官方网站称万科为“长期战略合作伙伴”。
与此同时，记者发现，玉兰园从去年10月开始已经获得了施工现场施工许可证。广信资产包中的其他地块，如白云区丹桂花园、越秀区荣华南等，也分别于2019年11月和12月取得了施工现场施工许可证，施工单位为广盛达。
除了广盛达，其他几个战争投资者，无论是广信资产的最大债权人还是万科过去的合作伙伴，都不排除在未来深度参与该项目的开发建设。
然而，对于市场参与者和一些熟悉该项目的万科人士来说，万科引进这些战争投资者似乎“有点焦虑”。外界一直预计万科的合作伙伴也将是领先的房地产企业。毕竟，除了万科之外，很多领先的房地产企业也参与了此次资产包的拍卖，所以引入他们是合理的。
关于引进战略投资者的原则，万科在公告中表示：一是了解项目风险和潜在机会，具备投资风险承受能力；二是与万科的相互理解和信任有利于项目的快速推进；第三，我们可以引进专业经验和更全面的资源。
然而，由于种种原因，万科可能不得不尽快实现这一资产组合。“非常出乎意料，但实现现金的最快方式”。一位曾在万科南区工作的人告诉《建设项目环境影响登记表》记者。
根据公告，在引入战争投资后，万科将整体撤出390.4亿元。根据公告披露的信息，万科在广州万向投资470.4亿元，其中股权投资80亿元，股东贷款390.4亿元。
万科“坚持自己动手”
2017年6月29日，万科一举吞下551亿元的广信资产包。这个总价对万科和整个房地产行业来说都是一笔大买卖。
第二天，在股东大会上结束会议的王石表示，这是一个非常成功的收购项目。他评论了两个词：“太好了”。当时，王石和于亮说：“这怎么像是我离开万科的礼包？”
这是一个“大礼包”，但也是一个沉重的委托。多年来，万科一直在为这一资产组合寻找最佳“解决问题”的方法。由于资产组合过大，处置方式与以往的发展思路不同，万科专门成立了万喜公司负责该资产组合，独立于广州万科系统。
广州中原地产项目部总经理黄桃在接受记者采访时也表示，广信的资产包很复杂，进展缓慢是常识，所以广州这样大规模、复杂的资产振兴项目不应该有先例。资产包中的大部分地块都位于市中心，位置很好，这取决于开发商如何解决问题。
关于广信资产包的开发进度，朱久生回应称，该项目的问题是20年积累下来的，万科用了3年时间分阶段取得了一些进展，但不得不承认，解决问题所需的时间与万科最初的预期仍有一定差距。
万科希望通过处置不良资产来建立不良资产处置能力，从而提升万科在大型复杂交易中的能力。“如果所有的麻烦都被别人解决了，那能力就不在我们身上了。我们必须坚持自己做这件事。即使引入了各种合作伙伴，交易员仍是我们的团队。”
事实上，万科对商业转型的参与较少
“过去，我们不敢触及旧的变化。”万科董事会主席于亮在6月30日的股东大会上表示，“如果你今天不这样做，这种能力将完全依赖别人，这是不可能的。”
市场迫使万科开始学习做它不擅长的生意。于亮坦言，中国的城市不再是大蛋糕的扩张模式，是时候面对旧城改造的问题了。
名词解释
主题名称：
本次拍卖中，广东国际信托投资公司对广东信托房地产开发公司拥有100%的投资者权利和债权，广东国际信托投资公司对广州房地产分公司拥有100%的投资者权利和债权，以及广东国际租赁公司、广信企业发展公司和广东国际信托投资公司深圳分公司分别对广东信托房地产开发公司拥有的债权。
起价：446.772亿元
评估价格：446.772亿元
拍卖时间：2017年6月29日
