深圳土地用途扩大，土地短缺的城市被打破
在深圳经济特区成立40周年和试点示范区建设1周年之际，深圳赢得了土地政策的“大礼包”。
最近，国家自然资源部发布了《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》号文件，明确列出了与扩大深圳市独立土地管理局和增加建设用地有关的几个勘探项目。
广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，这实际上给了深圳一定程度的土地管理权力下放，主要是为了让深圳更好地灵活处理地方土地使用自主权。
作为四个一线城市中最小的城市，深圳一直被“少地多民”和不断上涨的房价所困。这种土地管理的“权力扩张”可能有助于深圳增加住房建设的土地供应，提高土地利用效率。
“提高土地利用效率，加快现有土地资源的开发、改造和更新是更为可行的途径。”华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚告诉《第一财经》记者，深圳近2000平方公里的土地面积不小，如果合理高效利用，潜力无限。
土地资源倾向于中心城市
本次《意见》扩大了深圳土地自主经营权，深圳将获得更大范围的土地总体规划空间。
《意见》支持广东、深圳进一步提高自然资源要素市场化配置的程度和效率，从土地空间规划、空间使用控制、土地利用、耕地占补平衡、全民所有自然资源试点、房地产登记、土地征收与不转让、深化深圳自然资源领域改革探索等九个方面激发市场活力和创造力。
特别是自然资源部提出支持深圳深化自然资源领域的改革和探索，充分发挥深圳“两区重叠”的优势。
除了支持广东和大湾区的改革和探索外，所有问题都适用于深圳，《意见》建议简化非永久性基本农田转为建设用地的审批程序，加强闲置土地和违约收回土地的管理，探索国有土地使用权到期后的后续运行路径，盘活工业用地，以多种方式增加深圳建设用地。
其中，深圳有权“探索国有土地使用权期满后的后续时期的运行路径”，深圳和大湾区有权“研究探索处理历史遗留下来的非法用地问题”，这一点尤为引人注目。换句话说，未来如何更新住宅和商业地产下的国有土地，将是深圳首先探索的问题。
深圳土地管理权限的扩大也反映了近年来土地资源向中心城市倾斜的趋势。
今年3月，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》号文件，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，改革土地管理体制，赋予省级政府更大的土地使用自主权。
《决定》表示，除国务院批准的永久性基本农田以外的农用地转用为建设用地，由省、自治区、直辖市人民政府批准；部分省、自治区、直辖市受国务院委托批准将永久性基本农田转为建设用地和批准征用土地。
目前，新的土地利用指标和年度计划的权限仍在中央政府，各省的年度土地审批指标相对固定。然而，在有限的“蛋糕”下，省内每个城市分配蛋糕也非常重要。将审批权限下放到省级有利于促进全省土地资源的优化配置，有利于
对于大城市来说，土地指标不够，不仅导致居住用地短缺，而且需要布局的新产业和新基础设施也面临着土地利用的约束。中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对《第一财经分析》进行了分析，他说，中心城市的建设用地不能得到满足，这将对城市化的发展产生不利影响。为了突破这一限制，我们在分配土地资源时应该更倾向于中心城市。中心城市土地单位产值高，土地利用更加集约，土地资源向中心城市倾斜，这也有利于提高土地利用效率。
广东省经济改革研究会常务理事鹏鹏向《第一财经记者》表示，中心城市是政治、经济、文化、医疗、交通等领域的中心，高端制造业、新兴产业和大型企业普遍集中在中心城市。因此，土地指数向大城市倾斜也有利于这些产业在大城市的布局和实现高质量的经济发展。
提高土地利用效率
目前，深圳全市面积约1997平方公里。根据2005年发布的《深圳市基本生态控制线管理规定》，基本生态控制线内的土地面积为974平方公里，占深圳总面积的近一半。
2016年2月，深圳下发《关于支持企业提升竞争力的若干措施》号文件，提出研究划定工业区块控制线，确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里，不低于城市建设用地的30%。
因此，剩下不到800平方公里的土地需要容纳一系列城市功能，如住房、商业服务、交通设施和公共服务设施。
在这种情况下，一方面，“少地多民”一度成为深圳房价上涨的驱动力。
据深圳市住房和城乡建设局统计，2020年上半年，深圳市共售出二手房4.4万套，平均成交价为6.5万元/平方米，分别增长41.9%和4.9%。
近四年来，深圳住宅用地实际供应量为766.6公顷，仅占建设用地实际供应量的14.2%。在过去的三年里，每年只供应了81，000套住房，难以满足每年新增370，000人的住房需求。常住人口的住房拥有率仅为24%。
今年4月，深圳市住房和建设局发布了《住房发展2020年度实施计划》号文件，指出深圳住宅用地占全市建设用地总量的22.6%，远低于国家相关标准25%~40%的下限，难以满足人口快速增长条件下住房需求增长和质量提高的要求。
米德兰房地产全国研究中心主任何倩茹在接受《第一财经记者》采访时表示，从长远来看，稳定房价最有效的方法是增加供应。对深圳2000万常住居民来说，100多万套商品房远远不够。因此，政府应加快落实各项政策，确保新增住房供应增加，并尽力确保中低收入人士对住房的需求，以达到稳定房价的目的。
目前，深圳也有意增加住宅用地的供应。2020年，该市计划供应293.2公顷住宅用地，几乎是2019年计划供应的150公顷的两倍。
另一方面，在住房建设用地紧缺的情况下，土地利用效率亟待提高。
据深圳市规划和自然资源局2020年5月发布的最新数据《闲置土地信息公开表》，第一财经记者发现，目前深圳共有59块闲置土地，总面积约195万平方米，其中20块是政府原因造成的闲置土地，34块是企业原因造成的，5块是非单一原因造成的。闲置地块的长度为一个月，长度超过17年。
李告诉第一财经记者，高度城市化的城市需要提高土地利用效率。深圳还有很多闲置土地。如果是政府造成的，政府
“工业用地的急剧压缩不会损害深圳的制造业，因为深圳已经在探索林深模式和飞地模式。”丁松认为，深圳工业用地的大量外迁可以引进更多的国内外高层次服务业，全面提升深圳城市的对外辐射和服务能力，提升深圳在大湾区核心城市的价值，提升深圳的国际化水平；更多的合法出租房、公产房和商品房可以开发。在这种情况下，深圳的土地将得到更合理的利用，深圳将成为中国城市土地节约集约利用的示范城市。深圳市法律住房严重短缺的状况将得到根本改善，由土地短缺引发的全市各种严重问题将得到解决。
仍然需要扩大
在增加土地资源的同时，拓展城市发展空间也是提高大城市承载力的重要组成部分。
今年4月，国家发展和改革委员会发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》号文件提到，一些中心城市的市辖区的规模结构和管辖范围需要改进，以解决发展空间严重不足的问题。
换句话说，行政区划的调整将是扩大中心城市发展空间的重要途径。自今年6月中旬以来，四川省成都市和吉林省长春市的县级或县级以上行政区划已经宣布发生变化。
中心城市行政区划调整一般有两种方式：第一，城市行政范围内的区域调整主要是撤市设区，同时优化原市辖区的调整，难度相对较小。目前，北京、天津、南京、武汉、厦门、佛山等四个一线城市已经进入“无县时代”。此外，还有不少中心城市正在推动县区的退出，使中心城市的平台做大做强。
另一种方式是将一些原本属于其他城市的区域纳入城市之外，从而扩大城市的发展空间。在过去的十年里，合肥、成都、Xi、济南、长春五个省会城市把周边地区合并成更大更强的城市。
无论是撤县还是合并周边地区，都有助于进一步拓展中心城市的平台，城市可以在更大的空间内统一布局。
在梳理了33个重点城市的土地面积和常住人口数据后，《第一财经记者》发现，上海、广州、南京、郑州、武汉等15个城市的土地面积不足1万平方公里。此外，厦门、深圳、东莞、佛山和无锡都不到5000平方公里。其中，厦门只有1699平方公里，是一、二线城市中最小的。深圳与深汕经济特区合并后，只有2400多平方公里。总的来说，这些城市正面临着向周边地区扩张的需要。
