在不同的时期，房地产行业的融资环境是不同的，房地产企业通常利用融资环境较好的机会来获得资金回收的空间。更常见的情况是，通过扩大融资规模，住房企业以高负债的方式扩张。
高杠杆房地产企业快速扩张的时代即将结束。
近几个月来，主管部门对房地产融资的监管迅速升级。6月24日，中国银监会发布文件强调“严格控制非法资金流入房地产市场”。7月24日，召开了房地产工作座谈会，首次提出要落实好房地产金融审慎管理制度。8月20日，央行和住房和城乡建设部召开重点房企座谈会，研究实施房地产金融审慎管理。
其中，房地产融资管理主要基于“三条红线”，具体为：不含预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金与债务的比率不到一倍。根据住房企业“踩线”的情况，将其分为“红、橙、黄、绿”四个等级，然后实行差异化的债务规模管理。
作为资本密集型产业，房地产企业早就习惯了债务开发。在这个行业的“黄金时代”，总是有通过分期高负债实现高增长的案例。然而，与此同时，高负债也拖累了一些房地产企业的资金链，同时对金融安全构成威胁。
近年来，随着住房无投机观念深入人心，房地产迅速回归住宅物业，负债管理逐步收紧。虽然房企已经有意识地加强了自身的财务保障，但政策的收紧明显超出了预期，从各方面来看，这不是一种短期行为，而是一种常态化的手段。
从“C端”到“B端”
房地产融资政策的收紧似乎很突然，但事实上，近年来房地产市场监管的基调一直是“去杠杆化”。
2016年底，中央经济工作会议首次提出“住房是为了生活，不是为了投机”。从那以后，监管当局相继出台了几轮政策，地方政府也纷纷出台文件对其进行监管。到2019年，房地产的长效机制将逐步付诸实施，这意味着这一轮楼市调控已经进入正常阶段。
在此期间，需求方去杠杆化政策最为引人注目。除了此前的限购限贷措施外，各级监管部门也首次出台了限购措施，通过对房屋持有年限的监管，遏制了短期内低买高卖的房地产投机行为。
今年第二季度，一些地区市场迅速从疫情中恢复，各种资金涌入房地产市场。为了遏制市场过热，一些城市开始打击“资本贷款”和“住房贷款”，许多其他城市发布文件，堵塞“假离婚”的漏洞。这些措施也在需求方面去杠杆化。
恒大研究院指出，2020年上半年，个人住房贷款占金融机构新增人民币贷款的比例为18.9%，比2016年的38.7%下降了19.8个百分点。
直到7月24日召开的房地产工作座谈会首次提出“实施房地产金融审慎管理制度”的构想，房地产市场去杠杆化的重点才从“C面”转移到“B面”。
《21世纪经济报道》记者了解到，此前，监管部门已经进行了多轮调查和征求意见，一些房企也参与其中。自去年以来，许多嗅到政策趋势的企业开始调整债务结构，控制债务规模。此外，由于有利的市场销售和宽松的融资环境，t
根据国家统计局的数据，房地产企业近一半的到位资金来自销售，其余来自融资。因此，无论是在需求方面还是在融资方面，去杠杆化政策都会产生不小的影响。
上海一家大型房地产企业的相关负责人向《21世纪经济报道》表示，近年来，销售方面的杠杆控制越来越严格。以预售条件的变化为例。“在最早的时候，在拿到土地并有了规划设计之后，你就可以卖掉它；在后面，这个项目必须建，但只要地上和地下的楼层数达到‘正负零’。”
他说，这一政策从那时起就一直在演变，它不仅要求建设进度，还要求资本投资的比例。在过去的两年里，一些城市提出了严格的要求，房地产必须封顶。此外，根据规定，存款和预收款必须进入专门的监管账户，并仅限于项目开发和建设。
“依靠一个项目的定金和预付款来支持一个或多个项目的滚动开发，那个时代早已过去了。”他说。
与此同时，2013 -2014年后，房地产行业进入供过于求阶段。尽管仍存在结构性机遇，但总体需求红利正在迅速消失。
相比之下，在不同时期，房地产行业的融资环境是不同的，房地产企业通常利用融资环境较好的机会来获得资金回收的空间。更常见的情况是，通过扩大融资规模，住房企业以高负债的方式扩张。
作为“三条红线”之一，“不含预付款后的资产负债率超过70%”一直被视为房地产行业负债比率的红线。当市场处于上升周期，行业迅速扩张时，突破这条红线是很常见的。
以2017年为例，据风能统计，截至2017年6月30日，136家上市房地产企业的整体负债率为78.9%。在50强房地产企业中，超过一半的企业资产负债率超过80%。虽然这一指标是不排除预付款的结果，但仍然偏高。
到今年年中，房企的资产负债率普遍下降，但即使在大型房企中，突破“红线”的案例仍然很多，50强房企中约有三分之一的资产负债率仍超过80%。
"实际情况比表中反映的更严重."上述房地产业人士指出，许多企业通过表外融资隐藏债务，而资产负债表上的财务指标仍然健康。此外，近年来流行的后续投资很容易变成表外债务。
他表示，这是房地产行业发展惯性的表现，即通过高负债实现高增长，甚至“在角落超车”。尽管在某些情况下，资本链会因过度负债而断裂，但这种模式在过去的实践中已被反复尝试和检验。
杠杆之力
由于对债务规模的精确约束，“三条红线”的引入有可能打破这种路径依赖。
监管部门根据“三条红线”的不同接触情况，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。根据2019年6月末的计息负债规模，“红档”企业的计息负债在三项指标均上线的情况下可能不会增加；对于“橙色文件”企业，分两项，计息负债年增长率不得超过5%；只有一家“黄档”房企，计息负债年增长率可放宽至10%；所有指标均达到要求的“绿色文件”，计息负债年增长率可放宽至15%。
国泰君安以200强房地产企业中91家拥有股票债券和完整的财务数据为样本。根据“三条红线”，绿色、黄色、橙色和红色的房地产企业分别占31%、32%、13%和24%。
如果把参加座谈会的12家重点房企分开来看，只有4家“绿摊”房企没有走上正轨，即保利、中海、中国
记者了解到，许多房地产企业已经获得了上述文件的原文，但不清楚具体的实施细节和实施规模。一些房地产企业与熟悉的金融机构进行了沟通，但没有得到明确的答复。一些来自北京房地产企业的人士告诉记者，金融机构也在等待相关指导文件的正式发布。
尽管如此，许多房地产企业已经形成了内部“减债”的共识。上述北京房地产企业人士表示，他们所在的公司要求他们在政策正式实施之前，要抓紧研究，形成几套方案。
就整个行业而言，国泰君安认为，本轮政策收紧对整个行业影响不大，因为“行业整体偿付能力相对稳定”，真实风险可控。“虽然一些房地产企业，如融创和荣盛，都在红色和橙色的文件，财务指标超出标准的小幅度。”他们可以通过在季末增加销售回报、表外融资和在季末减少现金支出来改善资产负债表。静态流动性，从而改善齿轮和减少融资约束。”
然而，减债是容易的，但高增长是困难的。上述上海房地产企业表示，“时代在变”，高负债扩张的时代已经成为历史。
他表示，根据新规定，即使符合“绿色文件”标准，企业借款规模仍然有限，考虑到行业已经进入“白银时代”，市场空间正在缩小。这也意味着行业等级将继续巩固，在弯道超车的机会将不复存在。此外，如果监管水平确定得足够充分，表外债务将在未来得到管理，这样企业融资的空间就会更小。
至少在短期内，这种预期引发了一些战略变化，如土地收购和投资。在最近召开的房地产企业中期业绩会议上，敏捷公司董事长兼总裁陈卓林表示：“我们现在不能乱占土地.如果下半年没有好的土地或好的项目，我们明年就要收回土地，因为收回错误的土地是非常痛苦的。”
