在存量房时代，二手房市场逐渐占据主轨道，能够更好地反映房地产市场的真实情况。复工投产以来，全国许多城市二手房价格普遍逐月上涨，甚至超过同期新房价格。但是真实情况是怎样的呢？二手房是量价上涨还是有价无市？住房流动性是股票住房市场交易活动的主要表现之一。高流动性意味着高市场活动，反之亦然。
9月份上海二手房月成交达到四年新高，优势房上市周期只有1~2周；北京二手房网数量本季度创新高，一套热门社区卖出一套；但郑州二手房价格下行周期被拉长，部分房屋一年未售出；廊坊二手房高峰期价格减半，上市半年也勉强能低价卖出.近日，记者对北京、上海、廊坊、郑州、沈阳的二手房进行了调查，发现市场也呈现出明显的分化。
在调查中，记者发现，住房流动性最高的城市主要是一线城市和一些实力较强的二线城市，其中长三角城市占据前十名的6席。
从城市层面来看，一线城市的住房活动指数明显高于二三线城市。北上广深等一线城市已经进入股市，需求支撑下的二手房活跃度明显高于二三线城市；一些省会城市，如成都、Xi、嘉兴、宁波等，受上海溢出效应的影响，对二手房的需求也很活跃。
据壳牌研究院测算，2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16，较上月下降0.3%；21个二线城市二手房平均流动性指数为81.06，较上月下降1.0%；8个三线城市二手房平均流动性指数为81.05，较上月下降1.6%。
全国房地产市场的地区差异很明显。二手房在一些地区流动性高，而其他地区流动性持续低迷。二手房流动性指数低的城市有廊坊、南昌、沈阳、郑州。南昌、郑州等城市以新房交易为主，二手房市场活跃度相对较低。但沈阳、长春等东北城市在指数中排名较低，这与近年东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。
从二手房流动性指数逐月走势来看，厦门、青岛、Xi安、嘉兴、济南等。是9月份增幅较大的主要城市，而沈阳、石家庄、廊坊、惠州等城市9月份降幅较大。
易居研究院智库中心研究主任严跃进曾告诉记者：“二线城市二手房涨幅没有扩大，说明本轮房价调控的重点主要在二线城市周边。各地对房地产交易秩序的控制变得更加严格，这将使市场预期更加稳定。”
上海：单月成交量创四年来新高 优势房源挂牌周期1~2周
上海的“金九”非常丰富多彩。上海链家数据显示，9月份，全市共售出二手房3.1万套，比上个月增长4%，同比增长46%；营业额1103亿元，同比增长8%，同比增长70%。平均套价和成交价格分别为353万元/套和42088元/平方米，环比分别上涨4%和5%，同比分别上涨16%和10%。
如果挂牌价格太高，比如“一个小区62平米的成交价格一般在130万到135万元之间。有一套上市的，从150万降到145万，再降到140万。还没卖出去。”
上海市中心的交易更加火爆。靠近南京西路和人民广场的仲恺城市之光9月份在一家商店售出了3套。中介刘琦说：“这个表现很好。今年以来，客户数量一直不变，访客数量也很大。没人管同小区的拆迁户。选择市区二手房的客户往往更注重环境和质量。除非价格有吸引力，否则搬迁的房子最早1~2个月就能卖出去。如果价格更高，那就只能看缘分了。”
与一线城市相比，嘉兴似乎是一个非常不起眼的城市，但在房地产市场上，由于政策限制，尤其是疫情过后，嘉兴从上海和杭州那里承接了大量需求。刘淇说：“前一段时间全公司一天能交易20多台，现在市场逐渐稳定。一天卖几套房，主要看价格。以嘉园东方城为例。目前中小二手房有客户，但几乎没有房子卖。”
北京：二手房网签量创季度新高 热门小区出一套能卖一套
疫情过后，北京楼市成为全国最热的楼市之一。伴随着二手房，似乎迎来了报复性消费。
“小区里只有一套一居室出售，基本上卖一套。”当记者询问北京中关村稻香园小区上市事宜时，中原地产的john young说：“一居室小面积卖得很快，一般1-2个月就卖完了，很受欢迎。而且公寓越小越好卖，没有顾客。”
交易数据也印证了北京二手房市场的火爆：据北京中原地产统计，9月份北京二手房交易量为17259套，为本月第二高，仅次于今年5月的17309套；与8月相比，增加1202台，同比增长7.5%和40%。
值得注意的是，北京网上订阅量已经连续5个月超过1.6万套。根据诸葛的房源搜索数据，9月份北京二手房平均成交价格为57132元/平方米，较上月上涨0.4%。
今年第三季度，北京网上签约二手房数量为4.97万套，创下2018年以来的季度新高。
事实上，从2017年下半年到现在，除了最近5个月，只有2018年5月和2019年3月签约在线订阅超过16000套。网上签约量方面，北京二手房交易水平近五个月来一直比较高，市场表现为2017年3月17日新政以来最好。
根据市场实际成交情况，根据我爱我家北京地区的成交数据，2020年9月北京经纪机构二手房签约量较8月份小幅下降7.27%，但较2019年9月份增长56.20%。
壳牌研究院认为，上海、北京是典型的存量住房市场，二手房购买需求充足；受上海溢出效应影响的成都、Xi、嘉兴、宁波等省市，二手房需求活跃。
基于房价指数和住房流动性指数的二维象限分析表明，北京、上海、深圳等城市住房流动性指数高，但房价水平不低，是典型的高流动性高房价城市。对于年轻人来说，高流动性、价格友好的城市是一个很好的选择，包括成都、Xi、嘉兴、武汉、青岛和佛山。
郑州：二手房价格下行周期拉长 有房源挂牌一年仍未成交
钱女士在郑州核心区黄河路拥有一套一居室的房子，她最近计划换一套更大的房子。她不好意思地发现她手里的房子在不断贬值。
“2019年底，我和新邻居聊天。他跟别人买了同样的公寓，当时总价66万。两天前，我开始考虑换房子
国家统计局的宏观数据也反映了郑州二手房市场低迷的现状。2020年以来，郑州二手房价格仅在2月份保持同比零增长，其余月份均逐月下降。固定基数指数从1月份的127.7下降到8月份的124.9。
二手房的低价也体现在流动性上。根据壳牌研究院的数据，郑州二手房的流动性指数为77.92，在报告中处于最后一位。
郑州21世纪置业店老板刘广强告诉记者，在他的观察中，郑州二手房市场确实处于低迷状态：“从去年开始，郑州二手房市场已经呈现出价格下跌、交易周期延长的事实。”
“目前郑州限购在一定程度上限制了需求。郑州市场正在从刚刚需求向改善需求过渡，但二手房大多是刚刚需求，所以市场不是很好。”
此外，新房供应充足，挤压了郑州二手房市场。壳牌研究院分析师严金强告诉记者：“郑州住房流动性低，是因为郑州新房供应充足，购房者普遍偏好新房。”
根据嘉里的数据，2020年8月底，郑州市商品房存量为933.64万平方米，比去年同期增加373.96万平方米，增幅为69%。
郑州统计局官网数据显示，“房地产开发投资增长迅速。随着疫情防控和恢复生产的有效推进，疫情期间积压的购房需求得到释放，房地产开发投资迅速增加。上半年，全市房地产开发投资增长5.3%，比第一季度增长1.3个百分点。”
廊坊：二手房价格较高峰期腰斩 有房源挂牌半年低价成交
壳牌研究院的报告显示，9月份廊坊二手房的流动性最低，只有71.24，反映出二手房市场形势相对平静。廊坊作为北京周边的重点城市，曾经上演过燕郊那样的房价翻番。
根据安居客的历史房价统计，廊坊的整体房价已经从2016年初的7000元/平方米飙升至2017年5月的2万元/平方米。
在廊坊几个楼盘工作过的销售人员李成告诉记者：“当时楼市真的很热，一年下来价格几乎翻了一倍。北京的客户一个接一个来，越买越多。现在生意做多了。”
住在廊坊的塞布丽娜向记者描述了自己在廊坊楼市的经历：“价格波动太大，简直减半。我们小区2017年接近2万元/平米，现在二手房只能卖到1.3万元/平米左右。”
价格腰源于2017年6月限购政策。当时廊坊发布，指出非本地家庭购房人如果有当地社保或纳税证明3年以上，就购买一套住房；如果当地户籍居民已经拥有两套以上住房，则暂停购买当地住房。
这使得从北京溢出的需求无法在这里落地，然后只靠本地需求的廊坊楼市一夜之间进入寒冬。如今廊坊二手房平均成交价格在13000元/平米左右。
塞布丽娜说：“我身边有些朋友卖房子，需要晾半年以上才能勉强成交。看现在的情况，估计会跌。”
但作为本地居民，塞布丽娜还是对廊坊的长期楼市表示了信心：“现在我们廊坊的房价基本处于稳定状态，我有计划在未来几年买房。因为新机场、雄安新区等区域的建设将带动廊坊的产业投资和区位发展。此外，廊坊陆续布局了龙头房企。我相信，随着廊坊人均收入的增加，改善的需求还会继续增加。”
信贷方面，政策规定个人购买第一套商品房首付比例要严格执行，第二套商品房首付比例要提高到50%；首付必须一次性付清，禁止分期付款和首付；将个人住房转让增值税的免税期限从2年调整为5年，旨在打击投机需求。
不可否认，沈阳房价一段时间以来明显上涨。国家统计局数据显示，6月份，沈阳新建商品房销售价格指数同比上涨8.7%，在全国70个大中城市中排名第九；二手房销售价格指数上涨10.4%，位居全国第三。7月份新建商品房销售价格指数同比上涨9%，二手房销售价格指数同比上涨10.3%，与6月份基本持平。8月份，沈阳新房和二手房价格仍分别上涨9.2%和9.4%。
监管的效果立竿见影。严金强说，“沈阳的住房流动性指数9月份排名较低，这与购房动力不足有关。在过去的五年里，沈阳的常住人口一直保持在830万左右，总体变化不大。同时，9月份沈阳出台调控政策遏制房地产市场过热，市场降温。流动性指数较上月下降3.91%。”
壳牌的报告也是这样描述调控力度的：7月份以来，中央和地方加大了调控力度，深圳、宁波、南京等十多个城市相继出台政策遏制房地产市场过热，相应地，这些城市的二手房市场交易活动也有所下降。如8月份深圳住房流动性指数环比下降5.09%，沈阳二手房流动性指数环比下降3.91%，均为当月最大降幅。
记者在壳牌二手房平台查询，发现沈阳上市二手房数量已达118867套，超过郑州101822套，北京94875套。严金强向记者描述了健康的流动性情况：“健康的流动性指数应该在高位，变化不大，即应该保持在高位，趋势稳定。”
