原标题：房企财务压力加剧。该行业警告称，应该积极挽救债务爆炸的风险
据记者调查，房地产融资“三条红线”新规出台，重叠偿债高峰期，重债房企面临巨大压力。傅生集团、太和集团等规模房地产企业经历了雷爆风险，阳光城等品牌房地产企业也面临着合规之痛。专家建议，认真落实新的融资法规，建立相应的监测和预警机制，防止房地产金融风险进一步扩散。
高负债房企资金压力加剧
2020年8月，重点房地产企业资金监控和融资管理规则出台后，房企融资环境收紧，随着年底偿债高峰期的到来，房地产企业普遍面临更大的财务压力。
央行公布的数据显示，截至2020年9月底，全国主要金融机构房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月底下降0.3个百分点。房地产贷款占各类贷款余额的比例从2012年第一季度的19.2%上升到2020年9月底的28.8%，8年间上升了9.6%。
行业专家认为，房地产行业的整体融资比例仍然相对较高。浙商证券分析师胡娟表示，从违约的房地产债券来看，首先，一些房地产企业大举扩张，通过高负债、高杠杆的土地收购开发，过度的生息负债吞噬了现金流，比如洪钟控股。二是部分企业多元化发展失败，以伊尹、华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷，导致销售收款出现问题。典型的主要有天津方鑫和泰和集团。
据业内人士介绍，房企一直以来都是靠高负债、高周转来维持运营。如果触及“三条红线”，增量资金难以获得，无疑会堵塞房企的融资渠道。
在申银28个行业分类中，房地产行业的资产负债率为79%，居行业第三位。根据新的监管标准，55%的上市房地产企业负债率超过70%。
据壳牌研究院统计，2020年前10个月，中国房地产企业境内外债券融资总额约为1.03万亿元。智信投资首席经济学家连平表示，从2016年开始，房企在发债高峰期发行的国内信用债券将集中在2019年至2021年。从2017年开始，房企发行的海外债券将集中在2020年。2023年到期的国内信用债券和2021年到期的海外债券规模分别约为5492亿元和3509亿元，比2020年到期的金额多353
壳牌研究院高级分析师潘浩认为，在金融监管升级的过渡期内，房企将承受减债和冲业绩的双重压力。从近5年房企债券融资的发行周期来看，预计房企的债务压力需要3到5年才能大幅降低。
部分房企现爆雷风险
厦门大学管理学院教授戴表示，大多数房地产企业在规模扩张阶段使用较高的财务杠杆和较高的负债率，“长债短贷，以债养债”的现象十分普遍。“这种发展模式可以在房企顺利卖房，现金流顺畅的情况下维持。一旦政策监管或融资不及时到位，资金和债务之间就会出现不匹配。”
曹舟南说：“为了扩大规模，许多房地产公司知道他们会赔钱，但他们仍然不得不承接项目，其中大多数公司通过高负债和高杠杆开发土地。”。
事实上，房企采取后续投资机制是一种常见的做法。阳光城的一位员工告诉记者，他向多家银行借消费贷款，每年可以提取数百万元，然后与投资公司项目“有所作为”。“消费贷款利率为4%至7%，而公司的资本利率高达10%。”
为了解决资金困难，傅生集团于2020年初与世茂集团合并，共同建立世茂傅生平台，但运营仍不稳定。傅生在福建的20多个项目已经关闭，上海、湖南和广东的其他项目也已经关闭。
再比如太和集团，由于土地价格持续走高，总负债从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场的调控和升级，泰和集团终于陷入了债务困境。截至2020年第三季度末，公司逾期贷款增加至487.1亿元，未付利息64.76亿元。北京、上海、杭州的很多项目被关停，部分业主租房还贷，走上了维权的漫漫长路。
徐汇控股董事局主席林忠认为，在“房有房无炒”的监管基调下，行业内高杠杆、高负债、高周转的模式可能无法持续。只做规模不盈利的房企，可能会断链，影响相关金融机构。
房企积极降杠杆降负债自救
在地方监管的频繁收紧和“三条红线”融资新规的深入监管下，高负债房企压力巨大，通过加速销售回报、出售资产、股权融资等手段降低了杠杆和债务。
"短期内告别高杠杆相当困难."广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，面对即将到期的债务压力，开发商可能不得不“寻找资金”进行外部融资。通策研究院的报告显示，2020年11月，40家典型上市房地产企业股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，较上月大幅增长331.2%。国泰君安研究报告称，股权融资不会增加计息负债，但同时可以增加股权，对提高公司负债水平起到显著作用。据行业分析，在“三条红线”下，未来拆分子公司上市、引进战争投资、转让项目股权的现象将继续增加。
业内人士建议，一是切实落实新的融资法规，建立房地产金融风险监测预警机制。中南财经政法大学数字经济研究所执行董事潘鹤林建议，对房地产企业实行“三条红线”要求，利用好对居民的贷款价值比和贷款收益比要求、对银行的房地产贷款比例限额和贷款风险权重要求，可以有效调节房地产企业的杠杆水平，降低房地产市场的金融风险。连平建议建立动态的房地产金融风险监控体系，尽早发现房地产金融风险。
第二，警惕房地产投资波动。平安证券首席经济学家钟认为，随着融资监管的加强，房地产企业将加快推进，寻求通过销售渠道撤资，而对征地和新建设往往持谨慎态度，因此需要警惕由此导致的房地产投资波动。
第三，关注房地产资金链问题引发的地方金融风险。戴表示，房企贷款相当一部分来自民间借贷和融资，其特点是债务偿还时间短、借贷成本高。与此同时，民间借贷往往伴随着“共保互保”的现象。一旦出现问题，很容易引发连锁反应，导致很多公司或个人出现财务危机，产生局部财务风险。
