在东江北海何载河流域11公里的滨水岸线旁，一个有潜力的投资开发热点正在崛起，那就是东莞市汤种镇北海工业园。公园里有很多塔吊，来往穿梭的运输车辆，几个四五层的现代化工厂从地面升起。
前不久，土地整理签约仪式和启动仪式在这里举行。水镇管理委员会和汤种镇签署了一项发展合作协议，将协调北海单位8500亩土地的整合，以建设一个现代工业区。作为水乡功能区八大核心单元中最大的一个，北海中厅单元的开发建设全面提速。
拓展和优化城市发展空间，是东莞市委、市政府为抓住“两区联动”历史机遇，进一步推进“湾区城市、品质东莞”建设提出的重要战略支撑。记者从东莞市自然资源局了解到，2019年以来，东莞将土地收储作为实施城市“拓展空间”战略的重要途径，建立了日益完善的土地收储机制，收储能力逐步增强。2019年和2020年，全市累计收储土地2.5万多亩，初步实现土地整体开发、重大项目土地供应、拉动集体经济、完善公共配套设施等多赢成果，促进了城市优质发展。
为一大批重大项目提供产业用地
东莞确立了制造业的地位。但由于土地资源要素的紧张约束，以往城镇、街道、村庄的“单兵作战”、“遍地开花”模式带来了土地权属复杂、碎片化、利用效率低下等问题，难以满足集约高效的开发利用需求，阻碍了人才和创新要素的引进。充分利用土地收购、储备和准备的发展模式，为重大项目和龙头项目提供土地要素支持，是东莞优质发展的关键。
“自从开展空间拓展工作以来，改变了以往单一项目导向的做法，先把土地收集起来储存起来，建立了城市的‘一盘棋’来指导储存和登陆，希望有项目就能达到马上登陆的目的。”“拓展空间”总部办公室负责人表示。
东莞确立了商业用地支撑经济运行、工业用地支撑产业升级、公共用地支撑社会发展的土地储备与维护思路，积极为城市经营发展提供土地要素支持，通过全链跟踪地块入库、出库、使用情况，适时完善补货，形成整体库存动态平衡，逐步构建“收管”良性循环机制。
自2019年实施城市“拓展空间”战略以来，东莞已收集和储存了2.5万亩土地，其中工业用地1万多亩。2019年存储面积同比增长13%，2020年同比增长12%，总存储量不断创新高。
进入塘厦林村汽车城，占地7.4万多平方米的东易新能源汽车产业总部项目工地上，数百台施工设备正在全速运转。“去年，该项目完成了8万平方米的地下空间建设，1号至4号楼建至5层以上。所有11栋建筑将于今年年底前竣工，预计2022年正式投入运营。”中国凯利集团有限公司副总裁欧桂成表示，作为省市重大项目，东易项目签约以来，政府从土地使用、规划到建设都有专人跟进，审批效率非常高。
七大战略性新兴产业基地中，东部智能制造产业基地和东莞新材料产业基地均位于松山湖东部工业园区。这个工业园区是旗石镇地图上最北的区域。“沉睡”了10多年的松山湖高新区，集蓄土地6520亩，去年4月开工建设，吸引了世界各地的投资，共吸引优质项目12个，总投资54.3亿元，打破了过去长期以来的困境。松山湖东部工业园区土地收储实行“基础补偿、增值共享”的激励措施。工业产值越高，老百姓的分红收入越大，一块蛋糕就越大，有效地促进了乡镇参与土地统筹的积极性。
该市“拓展空间”总指挥部办公室负责人介绍，东莞在土地储备和仓储工作中，以切实的改革创新措施寻求突破、强劲动力和红利，多年来改变了“四轮驱动乡镇村”的发展模式。创新构建“基本补偿增值共享”的补偿和利益共享机制，让市、镇、村共享改革红利，努力推动形成市级领导、规划引导、多管齐下的局面
“我们在土地整理中突出‘营利性’，将大部分收益留在城镇和农村，重点关注民生和福祉。”据水镇管委旧城改造局相关负责人介绍，管委和当地各镇按比例分享土地净收入，并同意将一定比例的出让收入用于本单位的村庄活化改造，以全面提高村庄的居住环境质量，从而凝聚最大的发展共识。
以水镇功能区红梅镇夏回(李周角)单元为例，目前该单元已完成约626亩土地的准备工作，该单元村庄部分已完成旧村改造升级设计初步方案，旧厂房部分已确定旧城改造前期服务商，正在进行单元划界工作。土地出让收入“取自农业，主要用于农业”，将为农村振兴提供更有力的支持。
创立“基础补偿+增值共享”补偿机制
马冲水巷大道与东环路交叉口，工地繁忙。这片过去零星种植香蕉的荒地，几年内将成为大湾区5G产业发展的新高地。
东莞七大战略性新兴城市
产业基地中的东莞数字经济融合发展产业基地、东莞水乡新能源产业基地选址水乡功能区。平安信息科技港正是水乡数字经济融合发展产业基地的重要组成部分，总用地面积约220亩，总投资人民币40亿元，将打造大湾区5G产业集群新高地。2021年是水乡功能区落实市直管镇体制改革的第三个年头，将迎来大建设、提品质的高潮。水乡正全面铺开总面积约2.5万亩的8大核心单元土地整备，按照“连片开发、单元平衡”的原则，由水乡管委会统筹主导土地整备、规划设计、基础设施建设和产业项目落地。截至目前，8大核心单元已统筹土地面积约1.3万亩，已表决土地面积约7135亩，完成收储纳入土地储备库面积约1588亩，已租赁土地约659亩。按照规划，8大核心单元将打造成为水乡八岛示范引擎，如麻涌站单元将打造“5G信息岛”、洪梅梅沙单元将打造“创意产业岛”。
水乡的探索实践是东莞土地收储思维由“宗地收储”转向“片区收储”的生动体现。
传统开发模式中，市场主体往往“吃肉留骨头”，挑选面积小、成效快的项目，导致土地增值收益分配前后失衡、规划实施不可持续、大产业空间和大公共设施项目部署难落地等局面。
在“拓空间”中，东莞针对无先例可循、无经验可借鉴的片区统筹难题，制定了“统一规划、统一收储、统一开发、统一配套、统一供应”的思路，“肉骨搭配”连片整合收储零散土地，统筹安排片区生产、生活、生态功能，不但为优质产业项目提供了宝贵的连片充足空间，还为公共服务设施等规划价值较低的项目落地提供保障，从而提升城市建设水平，提高人居环境质量。
“拓空间”总指挥办公室负责人表示，接下来还将进一步以土地收储改革为抓手，将土地整备顶层设计与镇街实际操作相结合，以“收得回，管得住，用得好”对收储土地进行全生命管理，保障城市可持续发展。
