随着政策和市场的变化，所有房地产企业都回到了同一个起跑线上，“十四五”第一年，中国房地产业发生了质的变化。
1987年12月1日，新中国历史上第一次土地拍卖大锤敲定。从此，中国的土地拍卖进入了招标拍卖挂的时代。
2021年2月23日，“两次集中供地”政策出台，22个城市一年三次集中卖地，带来了供地规则的巨大变化。
2021年，“三条红线”正式落地，现有发展规则不再适用，所有企业回归同一起跑线。第一次“五级房贷”划了房贷，收紧了住房相关资金。
随着调控的频繁，房地产行业告别了规模高杠杆时代，进入了管理红利时代。
对于房地产企业来说，变化总是充满不确定性和未知性。如何把握得失，需要企业管理者的远见和勇气。
“降级和减债”成为主题
在新旧行业规则交替之际，中央一再强调“房无投机”的定位，为房地产行业创造稳定的发展环境。
宏观上，中央和地方楼市调控一直过重，供需两端齐心协力推动房价逐步回归理性。中央政府明确实行房地产金融审慎管理制度。今后将不断加强对企业、银行和个人的资本监管，收紧住房信贷环境。
在地方层面，地方政府因地制宜，多措并举，稳定地价、房价和预期，调控超重城市。
有了“稳”字在前面，很多房企还是充满了韧性。2021年一季度，房地产百强企业平均销售额307.8亿元，同比增长104.1%。同期，20家品牌房地产企业累计销售13975亿元，同比增长55.9%；累计销售面积9790万平方米，同比增长40.9%。其中，五大房地产企业销售额均超过1000亿元。
来源：视觉中国
经过多次调控政策，国内楼市迅速降温。
今年以来，全国共出台215项监管政策。根据中国房地产指数体系100城市价格指数，2021年第一季度，白城新建住宅价格上涨0.77%，处于过去5年同期的较低水平；二手房价格上涨1.05%，稳步上涨。在调控压力下，“降级减债”成为今年房企的主旋律。
房地产企业作为资本密集型行业，在过去利用杠杆来撼动业绩，实现大规模弯道超车，成就无数“黑马”传奇。与此同时，“三高”成了业内普遍存在的问题，很多“千亿房企”都倒在了蒙眼狂奔的路上。
中国银监会全面收紧住房相关资金，迫使房企转向低杠杆模式。根据RealData数据，2020年，45%的房企将降级，16%降两档实现快速降级；13家新房地产企业通过降档实现了“零踩线”。
当然，降低房企的杠杆还有很长的路要走，长期积极分子的优势也在逐渐显现。正如龙湖集团总裁邵所说，龙湖以其洁癖般的自律走到了今天。在高杠杆率的房地产行业，龙湖的高财务自律给它带来了自由。
管理红利时代即将到来
在过去的很长一段时间里，中国的房地产行业被认为是一个多金的行业。在金字招牌下，铺张巨款，价值一亿多元的故事，
向制造业学习不再是口号，而是正式写入企业战略。万科董事局主席于亮强调，房地产企业不能再靠囤积原材料和土地升值赚钱，不能再靠增加杠杆从财务杠杆赚钱。以后竞争会更全面，行业出路只有一条。脚踏实地向制造业学习，通过劳动赚取加工、制造、服务的钱。
规模不再是王道，利润才是王道。
目前，万科正式实施互联网公司较为普遍的OKR体系，升级绩效考核体系，开启改革第一枪；老式的央企华润置地先交换，分割华南地区，启用年轻骨干。调整期间，新鲜血液涌入传统行业；碧桂园拆分合并地区，拟拆分100多家地区公司。
虽然行业红利的时代还很遥远，但是打造一个美丽的房地产企业的故事还在继续。在精细化管理、高效运营的时代，一系列改革能否进一步激活房企内生增长动力，还有待观察。
作为国民经济的重要组成部分，中国房地产业的想象是没有边界的。日常生活中的每一个场景都可以和房地产行业产生强烈的关联。
看到主营业务的天花板正在逼近，房地产企业不约而同地走出舒适区，寻找第二条增长曲线。房企以空间为平台，跨越商业、卫生、教育、工业运营等领域，将科技、人文融入美好生活，践行经济社会责任，推动城市更新。
在资本热潮下，房产成为房企转型的起点。《2021胡润全球富豪榜》的数据显示，2020年，资本市场物业管理行业上市公司数量创下新高，全年成功上市的物业公司有18家。截至2021年5月26日，今年已有4家企业成功登陆资本市场，46家企业上市。
与此同时，房地产企业也在不断扩大和延伸物业的多元化服务。万科云引入技术赋予传统物业权能，以技术推动航天服务业数字化升级；彩色生活携手JD.COM、360等互联网。
巨头，尝试提供更多元化的智慧社区服务；金茂物业将社区物业的精细化管理在空间上升维，引入到城市物业管理领域……物业服务在做加法的过程中，不断推陈出新，撕下“保安”标签。此外，租购同权也迎来关键性进展，大城市青年的安居梦托起万亿元规模的租赁市场，为房企转型指明方向。目前，全国首批9只基础设施公募REITs已经开售，持有性资产的融资渠道仍有想象空间。
随着行业利润空间受到进一步挤压，马太效应加剧，传统的开发模式逐渐被淘汰，数字化全面渗透推动行业往精细化发展。存量开发时代，房企业务从单一转向多元、从开发转向运营已成趋势。
