原标题：上半年仓位已经结束，2021年下半年市场走向如何？
时光飞逝，2021年上半年即将结束。
房地产业的发展正面临着一场变革。上半年，在“留而不炒”的长效机制下，收紧调控仍是主旋律，各地落实了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的目标；三条红线后，引入房贷集中管理制度，房地产金融化步伐加快；22个城市的土地“集中出让”，改变了行业的“游戏规则”。
在行业全面转向去杠杆化的大环境下，房企的融资能力将成为核心竞争力。与此同时，住宅企业的投资和经营策略将发生根本性的变化。秉承“优质发展”的基本原则，适度扩大土地储备，高周转率开发经营将成为下一阶段行业的主旋律。
01
信贷资金管控全面收紧
2021年上半年，地方政府落实了城市的主要责任，并根据城市实施政策和综合治理，促进房地产市场稳定健康发展。湖州、Xi安、合肥、嘉兴、绍兴等24个城市相继升级整治，主要涉及升级“四限”、提高房地产交易税费、设定二手房参考价格、新房开奖点等。上海是上半年房地产调控的风向标，上半年7次加码调控。
更重要的是，房地产贷款集中管理制度已经出台，效果越来越明显。根据中国银行业监督管理委员会的数据，截至4月底，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速达到八年来的新低，六大国有银行均实现集中度下降。核心一二线城市和热点三四线城市经历了房贷额度紧张、贷款周期延长的现象。
信贷资金使用合规审查更加严格，要防范资金非法流入房地产市场。截至6月，北京、上海、厦门自查发现，房地产非法流入超过25亿元。重庆、内蒙古、广州、深圳等地监管部门已就“过桥贷款”、“止赎贷款”等业务约谈相关部门，监管对象已扩展至非银行金融机构。
受信贷紧缩影响，2月以来，全国房贷利率止跌回升，呈上升趋势。5月，全国首套住房平均房贷利率为5.33%，比2020年底上升11BP，第二套住房贷款平均利率为5.61%，比2020年底上升8BP。
图：中国第一套和第二套住房贷款的平均利率
数据来源：荣360
房地产长效机制改革将进入“深水区”，热点城市不会放松调控力度。此外，租赁住房供应和房地产税制改革将加快，速度和力度将强于市场预期。通过供需双方的持续努力，稳定地价、房价和预期的房地产调控目标将全面实现。
02
各种能源水平城市的地价都全面上涨
2021年上半年，土地市场供给侧发生了较大变化，2月底出台了“两地集中供给”新政策。各城市土地流转步伐被打乱，上半年土地市场交易规模也较去年上半年有所收缩。
根据审评委的数据，全国300个城市出售的商业用地建筑面积为9亿平方米，同比下降14%。受热成交量增加的影响图派高热城市仍集中在长三角地区。徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥的升水率均在优质土地出让带动下超过20%，上半年徐州平均交易升水率高达60%，交易量排名前20位城市。
表：2021年上半年推地交易
排名前20的城市
来源：审评委
受22个城市土地集中供应的影响，上半年房地产百强企业投资出现明显转折，整体先抑后扬。一季度，房企投资延续了去年以来的审慎态度。但在集中供地的带动下，排名前50的房企投资在第二季度大幅反弹，月平均投资较第一季度增长95%。月投资超百亿的房地产企业有16家。比如万科、华润、荣信等房地产企业在核心城市的投资金额较大。
一方面是地价上涨，另一方面是顶层房企投资不减，行业集中度提高。不断上涨的土地成本对房企未来的管理提出了更高的要求。考虑到下半年土地集中供应的城市将进一步扩大，企业的投资策略需要调整。龙头房企凭借国家布局和更多资金渠道受益最大，中小房企将被迫向非重点城市沉沦。行业优胜劣汰，企业间的并购将成为市场常态。
03
销售规模的增长率可能呈负增长
据国家统计局统计，1-5月，商品房销售面积6.6383亿平方米，同比增长36.3%；与2019年同期相比，增长19.6%。商品房销售70534亿元，增长52.4%；与2019年同期相比，增长36.2%。
从商品房销售来看，上半年楼市火爆的二线和核心城市，在量价上涨和市场需求透支的影响下，将极大制约行业规模持续增长的空间和动能。2021年下半年，房地产行业整体销售规模增速也将持续收窄至低位增长甚至负增长。
值得注意的是，未来各区域之间销售分化仍在持续。东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点，前5月销售面积创近两年新高且增速高于全国水平，而东北地区整体规模增速将继续收窄。此外，城市内部之间分化加剧，核心板块“一房难求”，而部分城郊板块等则差强人意，市场表现将愈发冷热分化。
这意味着，各区域之间分化现象将更加细化深化，包括地区分化、板块分化、客群分化等。在分化持续的背景下，缩小区域管理半径以实现精细化管理已成为大势所趋。
图：2021年1-5月全国东中西和
东北地区商品房销售面积及增速
数据来源：CRIC
整体而言，从上半年中央多次提及“房住不炒”的表态来看，房地产行业的生存环境仍然严峻。房地产行业的金融监管仍在持续强化，地方政府调控动作频频，土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加。考虑到下半年整个房地产市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。
22城集中供地之后，行业集中度仍会继续提升，行业内的洗牌也将持续。从投资的角度而言，长三角、珠三角的三四线城市依然是房企最为关注的市场，未来这些城市核心三四线土拍竞争激烈度仍会加剧，预计2021年三季度房企投资力度、投资积极性仍与集中供地紧密相关，市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化。
长期来看，在“房住不炒”长效机制下，行业发展方向变得清晰。行业环境之变，对房企全方位的能力提出了更为严格的要求，过去行之有效的管理方式、发展手段、经营战略，到如今将面临相应的调整，只有去适应、去改变，才会在变化的市场环境中，赢得领先优势。
