去年8月，针对重点房企的资金监控和融资管理，出台了“三线四档”政策。根据监管要求，到2023年6月底，试点房企“三条红线”指标必须全部达标；到2023年底，所有房企都将达标。现在“三线四档”政策已经出台一年了。在这一年里，房地产企业做了哪些努力？效果如何？行业经历了哪些变化？记者对此进行了采访。
“三线四档”影响深远
“行业发展的最佳窗口期已经过去，房地产企业依靠融资杠杆弯道超车的时代一去不复返。”这是记者采访的一位TOP10地产高管对房地产行业新形势的判断。他认为，之所以会这样，是因为“三线四档”政策的出台给行业带来了深刻的影响和变化。
所谓“三线四档”，是指2020年8月，住房和城乡建设部与央行召开重点房地产企业座谈会，12家房地产企业参会。会上提出了三项监管要求，即“三条红线”:不含预付款的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1倍。监管部门根据“三条红线”的数量，将房企划分为“红、橙、黄、绿”等等级。每降低一个档次，有息负债最高增速将提高5%。即使是绿色等级的房企，有息负债的年增长率也不得超过15%。越是“踩线”，房地产企业降杠杆的压力越大。根据监管要求，从今年1月1日起，房地产企业正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三条红线”必须全部达标，2023年底全部房企达标。这一举动被认为颠覆了过去房地产行业发展的底层逻辑，一度在行业内引起了极大的震动。
来自RealData的策略师贾沙莎对记者表示，按照“三线四档”有息负债增长规模的要求，预计仅TOP60上市房企每年新增有息负债约9371亿元。这将极大地有利于房地产行业稳健运行，有效防范系统性金融风险，优化全社会资源配置。
调节效果加快
“三线四档”政策出台已有一年，调控效果相当显著。不少房地产企业财务状况有所改善，不仅控制了有息负债总额的增长，还显著优化了债务结构，部分企业迅速降至黄档甚至绿档。
嘉里研究中心近日发布的报告显示，根据嘉里研究中心监测的99家重点房地产企业的财务状况，现金短债比和净负债率均较2020年上半年有明显改善，尤其是平均净负债率较2020年上半年下降了55个百分点。
从不同颜色档口来看，绿档房企明显扩大，由去年年中的13%上升22个百分点至35%；黄级房企占比下降，较去年年中下降6个百分点至45%；此外，橙色级和红色级房企的比例也分别降至9%和11%。
总体来看，“三线四档”政策出台以来，99家样本房企中有41家成功降档，24家成功回到绿色档。被降级的房企中，35家降一档，5家降二档，1家房企成功降三档
迫使房企专注于产品升级
过去房地产行业的发展主要依靠融资带动投资，高度依赖融资。对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，“三线四档”政策无疑是近年来最重要的政策之一。
北京市房协副秘书长陈至对记者表示，“三线四档”是房地产行业调控从需求侧向供给侧的重要调整，将成为房地产调控长效机制中的重要举措。预计该政策在未来实施阶段的适用范围和指标维度将“更广更深”，实施监管将“只严不松”。
2021年房地产调控政策将更加精准化、高频化，政策之间相互补充、相互影响，形成合力。短期来看，房企的压力会翻倍，但长期来看，房企转型升级会加快，努力寻找合适的定位和发展机会。
Cree研究中心分析师方玲对记者表示，对于房地产企业来说，发展规模和梯队会相对固定，留给企业在传统赛道上超车的机会越来越少，房地产企业征地失误的容错率会越来越低，大部分房地产企业会选择专注主业。尤其是在销售方面，更重要的是尽快还钱，这将迫使房地产企业规范和细化项目运营管理，更加注重项目质量，升级迭代产品成为关键。
方玲认为，房地产行业正在进行深度重组。结合我国“十四五”战略方向，房企可以在租赁市场、物业管理服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域寻求更大的发展机遇，为企业布局新的增长曲线。
