随着楼市调控进入深水区，近期住房租赁企业资金监管加速，租金要锁在监管的“笼子”里。
租房乱象亟待整治
住房租赁一直是城市新青年解决住房问题的重要途径。业内人士预测，到2025年，我国租房人数将超过2.5亿人，租赁市场年营业收入将超过3万亿元。
长期以来，住房租赁领域的乱象备受关注。比如假房问题屡禁不止，成为租房领域的投诉热点。前几天紫茹研究院发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，“假房”、“二房东违约”、“找房子麻烦”是年轻人租房时的TOP3烦恼。很多毕业生遇到了假房子、不靠谱的“二房东”，不仅带来经济损失，还消耗了找房子的精力，挫伤了生活热情。
此外，自2020年以来，一直有长租公寓发生雷击爆炸的消息。所谓迅雷指的是长租公寓平台资金链断裂，无法继续运营，然后房东断水、断电、锁门、驱逐租客，给房东和租客带来很大的损失。“我签了一年的合同，交了5万多元的房租。才半年就被房东赶了出去。”去年年初，张女士与成都市“潮客御家”房屋托管公司签订了为期一年的合同。她没想到合同还没到期就跑了。房东换门锁后，她无处可去，托管公司也空了。根据成都警方发布的信息，“巢客会家”涉及成都10322套房屋，涉案租金高达2.27亿元。
为整顿租赁乱象，住房和城乡建设部等六部门4月26日联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》号文件，规范轻资产住房租赁企业从事转租经营行为，要求各地对住房租赁资金进行监管。住房租赁企业收取的单笔租金原则上不得超过3个月，企业收取的单笔租金超过3个月或者单笔保证金超过1个月的，应当计入住房租赁资金监管账户。同时，企业不得利用承租人的信用获得“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。
多站点在线租赁资金监管账户
据记者了解，南京、深圳、郑州、天津等地相继实施了住房租赁资金监管政策，以履行中央关于规范住房租赁市场秩序、保护承租人合法权益、加强住房租赁市场资金监管的要求。
7月21日，深圳市住建局发布《深圳市住房租赁资金监管操作指南》(以下简称《操作指南》)，对6月发布的《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》进行了细化操作。《操作指南》包括12项内容，包括专用账户开立、专用账户使用范围、专用账户备案、房屋租赁信息获取与反馈、专用账户入账资金认定、租金保证金监管、租金保证金释放、其他资金释放、线下租赁资金交存、房屋租赁企业异议处理、资金监管解除、专用账户变更等。此外，本文末尾还附有《操作指南》。
同日，郑州发布《深圳市住房租赁资金监管协议（示范文本）》，对监管账户设立、资金监管实施、加强监督管理等方面作出了详细规定，并制定了《郑州市住房租赁资金监管办法（试行）》。
7月29日，天津市发布《关于规范住房租赁市场发展的十条意见》。强调轻资产住房租赁企业应在银行设立租赁资金监管账户，收取租金超过3个月、押金超过1个月的应纳入监管账户统一管理。
8月2日，河北省发布《郑州市住房租赁资金监管协议》，其中也要求房屋租赁企业设立监管账户。租金一次收取超过3个月或者押金一次收取超过1个月的，应当计入监管账户，并支付租金
据记者不完全统计，截至目前，佛山、郑州、南京、深圳、天津、上海、杭州、重庆、Xi、西安、成都、北京等13个地方已出台相关文件，要求住房租赁资金必须存入专项监管账户。
监管租赁基金将成为一种趋势
近年来，住房租赁市场发展迅速，为解决居民住房问题发挥了重要作用。但与此同时，一些房屋租赁企业经营不规范，甚至利用租金支付条款的错配设立资金池，导致资金链断裂，严重影响消费者的合法权益。
“加强租赁市场监管，有助于优化消费环境，维护消费者利益。”广东省住房政策研究中心首席研究员李对《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》记者表示，深交所发布的《关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业租赁业务监管的意见》具有很强的可操作性和示范意义。
国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，在轻资产运营模式下，曾发生过相关企业收取大量租金后“跑路”，给承租人造成重大经济损失的事件。引入银行作为监管机构，可以有效保证资金安全，控制道德风险。银行作为中介监管第三方，可以保证资金不会被房屋租赁企业挪用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，过去对收租没有监管，导致资金方面出现很多问题。基金监管账户的设立，有助于填补以往租金监管存在的问题，优化消费环境，促进行业健康发展。他进一步指出，从防范资本风险、规范长租公寓等企业经营的角度来看，对租赁住房的租金监管将是未来的一大趋势。从近期市场走势来看，住房租赁等多个相关领域资金监管账户体系的建立正在加速，预计后续将有更多地区跟进。
