随着杭州、天津首轮土地拍卖当日接近尾声，22个城市2022年首轮集中供地交易已完成过半，整体表现参差不齐。
截至4月26日，据诸葛找房数据研究中心统计，22个城市中已有13个城市完成首轮集中土地拍卖，总金额约3002亿元，平均溢价率4.61%。
“第一轮土拍，各个城市推出的地块都有‘小而美’的特点。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉记者：一是供应地块位置好，不缺稀缺地块；二是大体量、高总价地块供应减少，一定程度上降低了开发商拿地的门槛；优化了三幅地块的配置要求，为房企预留了一定的利润空间。
市场分化加剧
“精准招商”、“以销定投”成为房企拿地新定律。记者参加多家房企2021年业绩说明会了解到，缩减投资战线，回归一线二线城市已经成为主流趋势。
从上述第一轮土拍13个城市的成交路径，也可以看出一二。在梁楠看来，各城市之间的土拍热度分化越来越明显。比如合肥、北京等城市的首轮土拍明显回暖，而南京、天津等城市的成交表现已经出现疲态。可以说有的是“稳中有热”，有的是拍卖率不断上升。即使在同一个城市，有的地块溢价率15%，有的则按底价出让，远郊地块与市区优质地块分化明显。
4月25日，天津29宗宅地在第一轮集中土地拍卖中仅有5宗成功出让，整体溢价率仅为0.6%，依然维持了去年第三轮供地的冷淡局面。柯睿表示，此轮天津集中拍地更为低迷，流拍率升至83%，高于以往任何一次集中拍地。
从规模上看，在开拍前，天津市规划和自然资源局宣布29宗宅地中的15宗暂停出让。由此，天津第一轮集中土地拍卖只剩下14宗涉及宅基地的案例。实际总供应建筑面积仅为166万平方米，总起拍价仅为95亿元。土地供应规模比最初的土地供应公告减少了近一半。
相比之下，4月25日，杭州首轮土地拍卖成交827亿元，平均溢价率3.6%。60块地中只有一块被拍卖，59块地中有23块被售出。虽然整体拍卖热度不如去年第三批，但仍处于高位。
“整体来看，杭州2022年第一批集中供地总体上还是表现不错的，虽然热度有所分化。”该院浙江分院常务副院长对记者表示，究其原因，一方面是本次供地放宽了拿地企业资质，同时溢价率最高只有12%，提高了部分板块的最高限价，开发商利润有保障；另一方面也是因为杭州的投资吸引力强，居民购买力强，去工业化有保障。
“目前由于大部分民营房企流动性依然紧张，拿地能力略显不足。一季度房企销售业绩不及预期，一定程度上导致土地市场景气度不高。”梁楠表示，从拿地企业来看，国企和央企仍然是拿地主力，同时也出现了资金充裕、经营稳定的民营房企。
从第一轮房企参与情况来看
从成都第一轮集中土地拍卖结果来看，供应50块地，成交44宗。过去一年，在成都没有拿地的中海地产和保利发展分别斩获3幅和2幅地块，可谓是强势扩地、蓄地。龙湖集团、凯德集团等民营房企和外资房企也出现在拿地金额前十的房企名单中。
龙湖集团相关人士向记者透露，“今年一季度，公司股权拿地金额为93亿元。”根据克而瑞的数据，一季度龙湖集团新增土地价值132亿元，位于行业前列。对于公司的拿地原则，龙湖集团CEO陈在2021年业绩会上表示，龙湖一直坚持“量入为出，理性获取”的投资原则。如果整体资金比较冷静，我们会根据土地市场的热度灵活分配投资，比如价格高的时候少拿，价格低的时候多拿。
二季度土地市场会怎样？梁楠表示，随着越来越多的城市放开限购政策，房企销售数据会逐渐好转，融资渠道会逐渐打开，房企资金压力会有所缓解。届时，第二轮土地拍卖预计将会增加。
