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新浪科技张军
尚未完全摆脱疫情的影响，百度、好乐美、糯米网办公室。
在糯米逗留期间，高静会见了时任糯米首席执行官、现任蛋壳公寓执行主席的德里克。事实上，蛋壳公寓的早期核心团队实际上是糯米网的骨干员工。在新浪科技的一次采访中，德里克曾经说过，虽然高静在创建蛋壳公寓时不喜欢长期租房模式，但他还是扔了蛋壳去找人。"比起模型，我更看重蛋壳公寓的创始人高静."
蛋壳公寓的投资者、快乐资本的创始人和执行合伙人刘二海也提到，他在投资蛋壳公寓时遇到了麻烦。然而，快乐资本投资的途虎汽车公司的首席执行官陈敏是高静的老同事。陈敏评价说，高静在很多方面都很有能力和优秀。这个评价也给了刘二海很大的信心。
受到许多老同事和投资者高度赞扬的高静，对于自己被调查的原因没有明显的线索。
此外，新浪科技发现，在蛋壳公寓成立之前，高晶在三家企业任职。第一家是北京橙阳光科技有限公司，成立于2013年1月。高静是股东兼法定代表人。二是成立于2013年10月的青樱桃(北京)科技有限公司。高静担任主管。第三家是伊利兹(北京)科技有限公司，成立于2014年11月。高静是股东。该公司运营一个名为孟的自媒体交易平台，其官方网站上的客户包括百度等公司。
高速扩张 连年亏损
高静创办蛋壳公寓后，在天使投资人德里克的支持下发展迅速。
2016年，中国出台了一些长期租赁政策，长期租赁公寓开始迎来好消息。到2017年，创业的新出路。德里克还决定辞去蛋壳公寓执行主席一职，负责战略和资本事务。快乐资本的创始人和执行合伙人刘二海在德里克的推荐下投资了这套蛋壳公寓。
德里克曾在接受新浪科技采访时表示，蛋壳公寓有月度目标、季度目标和年度目标。他希望蛋壳公寓在未来三年(从2018年开始)将有超过100万个房间，而那时只有8万个。“作为一家初创公司，当你的所作所为成为热门话题时，你必须在短时间内高速发展，甚至牺牲投资者的利益。我们更愿意依靠金钱来追求发展速度。”
这些年来，蛋壳公寓的数量在2015年底仅超过2000套。到2016年底达到12，000人；到2017年底达到70，000人；2018年住房总供应量为236，000套。2019年同比增长85.4%，至438，000台；2020年第一季度，这一数字降至41.5万。
然而，公寓的长期租赁是一个投资巨大的行业。蛋壳公寓的模式是先从房主那里拿出资金签入房子，然后装修房子，最后租给房客。在整个产业链中，有很高的房屋购置成本和装修成本，同时保持一定的高出租率。
由于多年来财务状况的快速扩张，蛋壳公寓已经亏损多年。其招股说明书和财务数据显示，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年的收入分别为6.57亿元、26.75亿元和71.29亿元。净利润方面，2017年、2018年和2019年的净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元和34.37亿元。
今年第一季度，蛋壳公寓收入为19.4亿元，同比增长62.5%。净亏损12.34亿元，去年同期为8.16亿元，进一步扩大了亏损范围。今年第一季度，蛋壳公寓几乎失去了2018年的全部。
根据德里克的想法，大多数长期公寓通过租金差异赚取利润，而蛋壳模型未来更大的想象空间不是租金差异，而是增值服务。例如，蛋壳公寓里的所有家具都是由一个自由设计师设计的，并通过自己的生产线生产，所以蛋壳将来可以出口用于家居装饰。他甚至想象蛋壳将来可以卖给有租房保险的用户，包括其他金融相关服务。“当蛋壳拥有100万套房子，150万租户每天在蛋壳房和蛋壳床上度过10个多小时时，未来增值服务的想象空间是巨大的。”
然而，在蛋壳赛跑的同时，它们也遇到了今年早些时候爆发的挑战。
在当时流行的情况下，租户无法返回他们租用的土地，要求免租蛋壳。然而，蛋壳曾面临生存问题，由于大量的空置房屋，租赁人口急剧下降和恶化的违约在流行病。为了缓解财政压力，蛋壳迫使业主给蛋壳免租金，但引发了业主的强烈反弹。
最后，蛋壳被分别给予房客和房东免租金计划。虽然这个问题在一定程度上得到了解决，但蛋壳的财务状况并没有完全解决。
根据2019年底和今年第一季度的住房数据，今年第一季度蛋壳公寓数量减少了23，000套。其中，业主主动解除了合同，有些业主主动解除了蛋壳区内一些房价过高房屋的合同。蛋壳在2019年度报告中披露，由于提前终止与部分业主的租赁协议，相关收入损失约为8200万元。
蛋壳公寓被迫偿还供应商的债务。新浪科技还了解到，蛋壳公寓的一些分店已经遇到了财务困难。一家蛋壳公寓装修供应商表示，深圳蛋壳公寓已经拖欠了11个月，给工人造成了困难。供应商说，它将锁上装饰好的蛋壳屋的门，挂在门上。
事实上，一些蛋壳公寓的租户在社交媒体上说，他们已经支付了蛋壳公寓的租金，但不能住在那里，业主不得不接受公寓，因为蛋壳公寓没有按时支付租金。
抱怨持续租赁贷款是解药还是毒药？
在消费者投诉平台黑猫上，用户对蛋壳公寓有很多投诉，包括押金退款、服务系统、租赁贷款等问题。
其中，租赁贷款可能是包括蛋壳公寓在内的长期公寓企业最棘手的问题。
一方面，长期租赁公寓企业由于前期拿房子和装修成本高企，因此需要多种融资方式筹集资金。租赁贷款是相对容易操作的手段之一。长期租赁公寓企业与第三方金融企业合作，将租赁贷款打包成一对一的租赁付款。与正常的季度和年度付款相比，这是对租户的巨大吸引力。如果租户选择租赁贷款的方式，第三方金融企业将一次性直接向长期公寓企业收取一年租金，租户需要每月向第三方金融企业支付租金。
这些租金是长期公寓租赁企业迅速扩大规模的重要资金来源。随着越来越多的租户选择租赁贷款，长期租赁公寓企业的资金和住房供应也将增加。
然而，这种高度杠杆化的开发模式也包含着巨大的风险。近年来，由于快速扩张和巨额亏损，长期租赁公寓行业出现了许多倒闭案例。在租赁贷款模式下，一旦长期租赁公寓企业的资本和运营出现问题，租户的利益就根本得不到保障。
清科公寓的一名活动人士表示，在他签署了清科公寓的租约后，如果房客因商业问题而没有向房东支付租金，房东将会驱逐房客。如果租户不继续每月按时偿还租金，他的信用评级将受到影响。“目前无法联系到轻客的销售人员和经理。这是租赁行业的P2P！”他兴奋地说。
我家的前副总裁胡景晖曾经炮轰过长期公寓。他表示，如果市场上的主要机构继续非理性发展，大量长期公寓将会消亡。一旦大型长期公寓的资金链被打破，房主将赶走租户，导致数百万人无家可归，其后果比P2P风暴更为严重。
事实上，2019年12月，住房和城乡建设部等6个部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确规定房屋租赁贷款占房屋租赁企业租金收入的比例不得超过30%，超过部分将在2022年底前进行调整。
根据蛋壳公寓2019年年报披露的数据，2017年、2018年和2019年选择租房贷款的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，仍远高于30%的监管红线。
结语：
在今年1月的首次公开募股(IPO)现场，蛋壳公寓(蛋壳公寓)的首席执行官高静(音)在他的演讲中表示，蛋壳在上市后还有很多事情可以做，他们将永远保持“不要忘记你的主动性”的心态，继续深入住房租赁市场，通过精细化运作实现服务的极致。
目前，高静被调查的原因以及是否会影响后续蛋壳公寓的开发还有待进一步澄清。目前还不清楚新任命的代理首席执行官崔燕，蛋壳公寓的执行主席德里克，能否成功地让蛋壳度过目前的困难。
这一流行病的影响仍在继续。蛋壳、轻客等长期租赁公寓企业面临的问题是，是时候重新评估企业扩张速度与生存利润之间的平衡了。
