最近，海南省出售现有房屋的消息引起了广泛关注。一、3月7日，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(简称《通知》)，对新建商品房用地实行现行的房屋销售制度。然而，3月9日，自媒体报道称，“又一次‘一日游’，海南取消了现有房屋销售的新政”。然而，海口市人民政府新闻办公室的微信平台“海口发布”立即驳斥了这一谣言，在辟谣事件之后，我们可以看到海南对实施现有房屋销售的态度。海南新政策的出台只是一个开始。公众关注的是，实行了近26年的商品房预售制度，现在正面临被改写的命运。毫无疑问，有关出售现有住房的新闻发布会和新闻报道仍将在该站提供。
在3月7日举行的“房地产最新政策新闻发布会”上，海南省新闻办公室表示，当天，省委办公厅和省政府办公厅发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。核心内容是创新和提出发展住房型商品房，并实施限制当地居民购买多套住房的政策和现有商品房销售制度。
“商品房现售”的字眼引起了轩然大波。目前，我国房地产实行预售制度，即开发企业将在建房屋提前出售给购房者，购房者按约定日期支付首付款或房价款，取得房屋所有权。
自1994年正式建立以来，该系统已实施了近26年。在城市化和城市化的背景下，预售制度使开发商能够依靠首付、银行按揭贷款和其他还款以及金融机构的其他融资来实现规模的快速增长。同时，预售制度下的房价相对于现有房价有一定的优势。在房地产高速发展的阶段，它也吸引了大量的买家。
但预售制度带来的问题也很明显。早在2005年，中国人民银行就发布了《2004中国房地产金融报告》，指出许多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度。目前，经营良好的房地产开发商已经积累了一定的实力。他们可以考虑取消现行的房屋预售制度，将期房出售改为现房出售。
然而，随着10年黄金时代的到来，现有房屋的销售已经淡出人们的视线。此后，一些城市还提议试点出售现有房屋。例如，2010年，广西南宁市曾计划实施售房制度，但由于各方条件不成熟，最终没有实施。2016年，深圳将试行现房销售。金茂和电建组成的财团以82.9亿元赢得了第一个出售现有房屋的地块，但也是唯一的一个。2016年，广东省房协讨论逐步取消商品房预售制度的材料也被曝光，但并未实施。2017年，在杭州等地的土地出让过程中，为了遏制高价土地，一度增加了“现房销售50%溢价”条款。
一路走来，对现有住房销售体系的探索大部分时间停留在讨论层面，直到海南在所有领域实施现有住房销售，震惊了业界。中国南方一家上市房地产公司的高管表示:“这是首次覆盖一个省份。这是中国房地产行业的一件大事。”海南省住房和城乡建设厅厅长霍菊火表示，目前，商品房预售制度引发的一系列问题，如质量投诉、合同纠纷、房屋延期交付、配套设施不落实、违法销售甚至开发商集资等，已经成为房地产投诉和纠纷的主要因素。为了从根本上消除预售制度带来的一系列问题，《通知》提出对商品房预售制度进行改革。
这一次，在一些城市适当放松房地产市场监管的背景下，海南对现有住房销售体系的推广无疑是对当前房地产市场的又一个“魔咒”，将监管方向从需求侧延伸到开发侧，迫使开发商改变其征地和销售模式。
海南的举动可以说是决心摆脱预售制度带来的伤害。事实上，对海南来说，只有打破对房地产的依赖，转变经济发展方式，才能建立真正的自由贸易岛和国际旅游岛。
若改变预售制，房企现金流将迎大考
对于买家和开发商来说，现有房屋销售的影响将是破坏性的。
在商品房预售制度下，开发商将未建成的商品房出售给购房者，购房者支付预付款并按照约定的日期(通常在2-3年内)取得房屋所有权。在这一体系下，房地产开发项目的资金周转速度加快，资金利用效率提高，有利于开发商进行大规模开发，实现快速增长。然而，影响是住房质量难以保证，不完整住房的风险无法避免。
此前，广东省房地产业协会内部讨论的材料也指出，“商品房预售制度存在建设不完善、违法销售、交易不公平、住房面积管理职能难以明确、发展不平衡、竞争效率低下等风险。”
张涛(化名)正准备买房，他说预售制度确实有很多问题。去年下半年他看到了许多新房子，它们仍在建设中。房地产顾问做了大量的宣传，但周围的规划尚未实现，一切都是未知的。另外，现在很多建筑交付后都有质量问题，这也让他担心。
如果预售被取消，现有房屋被出售，无疑对房屋质量和保障购房者权益都有好处。“与预售制度相比，消费者可以在对建筑产品进行全面真实的评估后做出消费决策。”当代地产CEO张鹏表示，对于房地产行业来说，产品质量也将得到更大的保证，因为出售现有房屋将迫使开发商在前期充分研究和判断土地和客户定位，同时根据客户未来的需求以前瞻性的方式设计建筑产品。开发周期的放缓也使开发商更加注重建筑产品的质量，而不是追求高周转率，以确保产品质量优良，以及产品投放市场后的退化率。
这将影响过去通过高营业额实现快速增长的企业的土地收购、融资、扩张和资金链。“对于开发企业，在预售制度下，5个项目可以用30%的自由资本进行杠杆操作。如果是出售现有的房子，就需要100%的资金，而同样数量的资金只能用于一个项目。整个企业的周转效率和速度大大降低，资金压力也大大增加。”同策研究所首席分析师张宏伟表示。
张鹏认为，出售现有房屋减缓了开发商的资金回笼，回笼节点将比过去落后一年多，因此项目的开发和融资成本无法通过回笼来弥补，这将加大开发商资金的压力，进一步增加财务成本。与此同时，融资难度也将加大。目前，中国房地产的融资期限一般不会超过2年。出售现有住房将延长整个开发周期和融资周期，这势必推高融资门槛和监管力度。此外，项目利润更难预测。
值得注意的是，现有房屋的销售仍然可以由资金雄厚、布局均衡的大型房企来处理，但对于实力薄弱、布局不均衡的中小房企来说，这可能是致命的一击。
长期是趋势，短期仍需因城施策
上述华南房地产企业高管表示，受新皇冠肺炎疫情影响，很多地方已经放宽了预售条件，现有的房屋销售只在海南实施，其他地方很难跟进。主要原因是，从现在开始，城市群仍在发展，中国的房地产市场仍有很大的空间，同时还没有与土地金融脱钩。
张宏伟认为，在房地产调整阶段，受新皇冠肺炎疫情影响，交易被冻结，开发企业资金相对不足。如果现有的住房销售得到大规模实施，对开发企业的压力将非常大。如果能够试点一些地区和个别地块，就不会影响企业的整体情况和资金周转。
在张鹏看来，从长远来看，出售现有房屋肯定是未来的发展趋势。但是，在全面实施现有住房制度之前，我们需要完善法律法规，包括土地投资、开发限制、融资、销售等方面，以确保从预售制度到现有住房销售制度的平稳过渡。同时，考虑到目前土地流转对金融的贡献和房地产投资对经济的支撑作用，国家还没有条件实行现售制度。
张鹏进一步表示，在短期内，仍有必要在资金对土地依赖程度较低、开发周期已经较长的城市或地区(如北上官深)实施现有的住房销售政策，以提升行业质量，化解消费矛盾。另一方面，一些税收优惠政策将给予当前的销售项目，以抵消一些成本和价格上涨。
新京报记者段文平
编辑杨校对
