房地产行业在2020年初并不顺利。受疫情影响，一季度全国项目建设和销售基本停滞。一些企业选择不根据市场趋势宣布或调整年度销售目标。然而，对于一些企业来说，这种流行病并没有改变它们既定的商业计划。其中，凯撒决心达到数千亿美元。
2019年，凯撒加大了大湾区的规模，加快了老改造项目的改造，实现了营业收入和销售规模的双增长。在3月31日举行的2019年业绩会议上，集团首席执行官兼执行董事麦凡表示，由于销售额相对充足，集团已设定2020年销售目标为1000亿元。尽管年初出现了新的皇冠肺炎疫情，集团仍将努力推进项目建设和销售步伐，不会轻易改变目标。
超半数收入来自大湾区，今年持续加码
根据年度报告，凯撒2019年收入约为480.22亿元，同比增长24.1%，其中54%来自大湾区。净利润约为138.1亿元，同比增长24.3%。尽管收入增长超过20%，但其2019年的毛利率仍保持在28.8%，与前一年几乎持平，因为销售成本也增长了近24%。
扣除运营成本、融资成本、所得税等费用后，凯撒净利润约为41.64亿元，同比增长26.4%。母亲净利润45.94亿元，同比增长67.1%。每股基本利润为0.756元。
与过去几年相比，24.1%的收入增长只能被认为是适度的。2015年至2018年，凯撒财政收入分别为109.27亿元、177.72亿元、327.79亿元和387.05亿元，同比分别下降44.3%、62.6%、84.4%和18.1%。五年来增幅最高的是2017年。今年，粤港澳台大湾城市群发展规划上升为国家战略，获得新的发展机遇。
事实上，植根于珠江三角洲核心城市的凯撒集团自2017年以来一直在拓展其在海湾地区的市场。于2017年，本集团在广州、中山、佛山、惠州及珠海增加了197万平方米权益土壤储存量，占年内增加土壤储存总量的63%。2018年，凯撒集团继续扩大大湾区的规模。以取得权益为代价，大湾区新增土壤储备量占当年新增土壤储备量的56%。根据最新的2019年财务报告，凯撒集团在海湾地区新增的股权土壤储量占当年新增土壤储量总额的53%。
尽管凯撒集团早在2009年就提出了全国布局，但年报中的数据分析显示，大湾区仍是其房地产业务的“主要阵地”。在2019年业绩会议上，凯撒董事长兼执行董事郭英成表示，该集团未来将继续增加在海湾地区的投资。
根据凯里研究中心发布的《2019年度大湾区房企销售排行榜》，凯撒以253.84亿元的股权销售额排名第八。榜单前三名分别是碧桂园、万科和保利。
随着越来越多的大型住宅企业落户大湾区，市场竞争也逐渐加剧，出现了“以价换量”的现象，以获取更高的市场份额。如何在日益激烈的竞争中保持持续稳定的发展，已经成为包括凯撒在内的每一个企业需要考虑的问题。
“旧改”持续发力，助推冲击千亿目标
在业绩发布会上，麦凡表示，凯撒2020年的销售目标仍将达到1000亿元。
根据年报数据，凯撒2019年实现合同销售额约881亿元，同比增长约26%。合同销售面积约为464万平方米，同比增长约21%。其中，老改造项目的销售额约占总销售额的38%。
对凯撒来说，参与旧制改革是增加土地储备、扩大销售规模的重要途径。2019年，凯撒通过新旧交替获得了约16%的新土壤储量。该集团在旧填海土地上储存的货物价值约为2200亿元，占总价值的42%。
具体来说，凯撒接收了19个新的城市更新项目
郭英成表示，凯撒集团还将加快深交所旧房改造项目的价值发布，以实现转换率的同比增长。根据该计划，该集团每年将从城市改造项目中拿出80万至100万平方米的土地用于开发和销售。
麦凡还在会上指出，凯撒集团预计在2020年改造6个老改造项目，总价值约460亿元。在接下来的1-2年里，另外6个旧的改造项目将被改造，总价值约为600亿元。从中长期来看，预计深圳、广州、东莞的19个旧改造项目将在未来3-5年内完成改造，供应价值约为4700亿元。从长远来看，该集团将有约30万平方米的旧改造项目逐步进入土地供应阶段。
净负债率三连降但仍较高，未来争取再降融资成本
对凯撒来说，减少债务一直是它的目标。截至2019年底，集团资产负债率约为79.44%，较2018年底的84.13%下降约4.69个百分点。净负债率约为144%，比2018年底下降了约92个百分点。
从这一变化趋势来看，凯撒的净负债率在过去三年中持续下降，从2017年底的300%降至2018年底的236%和2019年底的144%，降幅相当大。然而，从数字上看，该集团的净负债比率在行业中仍处于相对较高的水平。
与此同时，尽管凯撒总股本同比增长约53.30%，达到557.07亿元，总货币资本同比增长约61.3%，达到369.79亿元，但总借款从2018年末的1087.66亿元增加至2019年末的1171.96亿元，增幅为7.75%。
其中，非流动负债类优先票据总额527.55亿元，同比增长42.50%。列为流动负债的优先票据总额约为36.63亿元，同比增长23.63%。凯撒的长期和短期银行贷款尽管仍占贷款总额的很大比例，但已逐年减少。
凯撒集团高级顾问谭林(Tan Lining)表示:“未来，该集团将紧跟行业步伐，削减债务，希望到2020年净负债率能降至120%以下。”
对于未来的融资计划，凯撒建议将利率下调1%-1.5%，并延长融资期限。同时，拓展多元化融资渠道，进一步优化调整集团融资结构，严格控制负债。
据集团财务总监刘介绍，2019年的平均融资成本约为7%，五年期融资成本已降至6%甚至5%。
新京报记者虞照
编辑杨校对薛静宁
