自今年年初以来，受疫情影响，面对当前销售大幅下滑的局面，住宅企业已被全面炒掉，正在通过多种方式寻找融资窗口，包括长期和短期、国内和海外。
今年第一季度，房地产公司相继发行大额和高价债券，并频繁发行“快速审批、低利率”短期债券，融资总额约3944亿元。即便如此，与2018年第一季度融资高峰相比，仍有约1650亿元的缺口。面对4月份到期的800多亿元债务和海外融资先升后降的局面，对于一些房地产企业来说，销售收入将成为他们抓住的“最后一根稻草”。
境内大额融资频现 超6成融资超5亿元
第一季度一直是房地产企业发债的小高峰。值得注意的是，为了应对这一流行病的影响，2020年第一季度国内融资的特点是大量发行。受此驱动，虽然融资规模超过了2019年同期，但并未超出市场预期。
根据壳牌研究院的数据，今年第一季度，国内外住房企业债券融资总额达到3944亿元，同比增长5%。尽管超过了2019年，但与2018年第一季度的峰值相比，仍有约1650亿元的差距。
此外，根据中学研究院的数据，1-3月份房地产企业的海外债务、信贷债务和资产证券化融资额为4083.8亿元，同比增长1.7%。
根据壳牌研究院的数据，从第一季度国内单笔融资金额来看，单笔发行占5亿元至10亿元总额的38%，占10亿元至20亿元总额的19%，占20亿元以上总额的7%。根据上述数据，不难看出，超过60%的融资发行超过5亿元。
根据中原地产的信息，今年2月，一些大型融资计划获得批准。例如，2月10日，首创置业股份有限公司通过了2020年私募股权债券，发行金额为60亿元。2月20日，碧桂园2020年公开发行公司债券也获得批准，计划发行金额为85.38亿元。2月27日，阳光城80亿元的小型公共公司债券获批。2月28日，万科发行不超过90亿元人民币公司债券的计划获得中国证监会批准。
截至3月，排队发行大量债券的房地产公司数量有所增加。3月3日，中国建设发展总公司的两家子公司将发行债券，筹集总计80亿元人民币的资金。3月4日，太和集团计划发行120亿元企业债券。3月20日，华源地产计划申请在国内发行30亿张中国票，并在海外发行3亿美元债券。3月18日，荣盛发展计划申请发行120亿元企业债券。3月24日，世茂45亿元人民币的债券利率被定为最低3.23%。同日，云南城头集团计划发行35亿元企业债券.
受新一轮“皇冠肺炎”疫情的影响，现金流已成为住宅企业“活得好”的关键。在2019年网上绩效会议上，龙湖董事长吴亚军表示，今年1月，龙湖已经完成了全年的基本融资计划。据公开信息，1月20日，龙湖2020年首次发行的企业债券价值28亿元。
然而，在2月和3月，龙湖的融资仍未停止。2月24日，龙湖180亿元的小规模公开募股被更新为“回应了交易所的意见”3月，龙湖50亿元住房租赁专项公司债券和46.5亿元资产支持证券被接受。
第一季度，共有3家住房企业筹集了100多亿元。根据壳牌研究院的排名，恒大、首开和龙湖以468亿元、139亿元和104亿元的融资额位列前三。
短债高发 境外融资先扬后抑
值得关注的是，除了大额融资，一季度债券融资的另一个明显特点是短期债务发生率高，尤其是发行更加灵活、一年内利率更低的超短期融资债券。这包括“fas
自去年以来，随着国内融资环境的收紧，海外融资已成为住房企业的另一个融资渠道。春节过后，许多房地产公司发行的海外债券被超额认购，并取得了胜利。其中，2月10日，中国中梁控股有限公司发行的2.5亿美元债券订单高峰超过8.6亿美元。2月14日，凯撒宣布，4亿美元的债券已收到140多家投资机构的回应。2月20日，当代地产宣布2亿美元的绿色债券被超额认购14倍。
根据壳牌研究院的数据，今年第一季度，房地产企业发行了277亿美元的海外债券，相当于1965亿元人民币。发行范围占“1亿至3亿美元”的58%，占3亿多美元的34%。
其中，仍有许多房地产公司发行大量债券。1月16日，恒大发行了两个总值20亿美元的优先票据。1月21日，有消息传出，恒大计划发行两张价值40亿美元的优先票据。今年2月，绿地控股计划申请80亿美元的票据上市。
但值得注意的是，随着3月份海外疫情的加剧，海外融资渠道受到限制。对此，壳牌研究院分析师表示，目前融资环境分化，国内环境改善，海外环境恶化，债券、股票、黄金、外汇等领域恐慌情绪逐渐蔓延，美元处于流动性危机，向海外融资的传导有限，短期海外融资将回落。
中原地产分析师还表示，今年3月，由于美国股市一个月被吹四次，受海外疫情影响，许多外资机构暂停或放缓了房地产融资业务，海外融资成本大幅上升。然而，考虑到内地房地产企业的海外融资大多只能借新还旧，而美元债务规模相对较小，影响相对有限。
4月超800亿债务到期 房企融资或分类放松
业内人士认为，2020年是房企偿还债务的高峰期，受新一轮“皇冠肺炎”疫情的影响，2020年债务再融资现象将更加明显。
据wind统计，二季度到期的债券总额约为2249亿元，占全年的28%。4月份，68只债券到期，债务约819亿元，占第二季度的36%，占全年债券的10%。
从目前的海外债券和信用债券来看，主要发行者仍然是100强房地产企业，尤其是国有资产企业。今后，中小住宅企业将面临更大的挑战。
克里分析师表示，央行的反周期调整绝不是对房地产的消耗。就去杠杆化而言，房地产仍然是去杠杆化的一个重要领域。目前，住房企业的融资环境将在分类上有所放松，贷款受益者将倾向于大中型品牌住房企业，国有企业、央企和龙头住房企业将有更多的融资优势，融资成本有望适度下降。然而，对于那些高杠杆率、高负债的房地产企业，它们仍应监督其有序去杠杆化或稳定杠杆率，但整体效益有限。
针对目前的市场环境，中学研究院分析师认为，随着国内疫情逐步得到控制，复工复工有序进行，房企应抓住机遇，在更加宽松的融资环境下加大融资力度。此外，考虑到受疫情影响的房企销售压力将会出现，部分企业的资金链将进一步收紧，房企应加大营销力度，确保企业现金流安全，实现平稳生活。
新京报记者袁秀丽
编辑杨校对
