大额融资、短债高发 房企一季度频繁发债应对销售回落

2020-04-05 20:16 来源:新京报

自今年年初以来,受疫情影响,面对当前销售大幅下滑的局面,住宅企业已被全面炒掉,正在通过多种方式寻找融资窗口,包括长期和短期、国内和海外。

今年第一季度,房地产公司相继发行大额和高价债券,并频繁发行“快速审批、低利率”短期债券,融资总额约3944亿元。即便如此,与2018年第一季度融资高峰相比,仍有约1650亿元的缺口。面对4月份到期的800多亿元债务和海外融资先升后降的局面,对于一些房地产企业来说,销售收入将成为他们抓住的“最后一根稻草”。

境内大额融资频现 超6成融资超5亿元

第一季度一直是房地产企业发债的小高峰。值得注意的是,为了应对这一流行病的影响,2020年第一季度国内融资的特点是大量发行。受此驱动,虽然融资规模超过了2019年同期,但并未超出市场预期。

根据壳牌研究院的数据,今年第一季度,国内外住房企业债券融资总额达到3944亿元,同比增长5%。尽管超过了2019年,但与2018年第一季度的峰值相比,仍有约1650亿元的差距。

此外,根据中学研究院的数据,1-3月份房地产企业的海外债务、信贷债务和资产证券化融资额为4083.8亿元,同比增长1.7%。

根据壳牌研究院的数据,从第一季度国内单笔融资金额来看,单笔发行占5亿元至10亿元总额的38%,占10亿元至20亿元总额的19%,占20亿元以上总额的7%。根据上述数据,不难看出,超过60%的融资发行超过5亿元。

根据中原地产的信息,今年2月,一些大型融资计划获得批准。例如,2月10日,首创置业股份有限公司通过了2020年私募股权债券,发行金额为60亿元。2月20日,碧桂园2020年公开发行公司债券也获得批准,计划发行金额为85.38亿元。2月27日,阳光城80亿元的小型公共公司债券获批。2月28日,万科发行不超过90亿元人民币公司债券的计划获得中国证监会批准。

截至3月,排队发行大量债券的房地产公司数量有所增加。3月3日,中国建设发展总公司的两家子公司将发行债券,筹集总计80亿元人民币的资金。3月4日,太和集团计划发行120亿元企业债券。3月20日,华源地产计划申请在国内发行30亿张中国票,并在海外发行3亿美元债券。3月18日,荣盛发展计划申请发行120亿元企业债券。3月24日,世茂45亿元人民币的债券利率被定为最低3.23%。同日,云南城头集团计划发行35亿元企业债券.

受新一轮“皇冠肺炎”疫情的影响,现金流已成为住宅企业“活得好”的关键。在2019年网上绩效会议上,龙湖董事长吴亚军表示,今年1月,龙湖已经完成了全年的基本融资计划。据公开信息,1月20日,龙湖2020年首次发行的企业债券价值28亿元。

然而,在2月和3月,龙湖的融资仍未停止。2月24日,龙湖180亿元的小规模公开募股被更新为“回应了交易所的意见”3月,龙湖50亿元住房租赁专项公司债券和46.5亿元资产支持证券被接受。

第一季度,共有3家住房企业筹集了100多亿元。根据壳牌研究院的排名,恒大、首开和龙湖以468亿元、139亿元和104亿元的融资额位列前三。4910890842580918864.jpeg

短债高发 境外融资先扬后抑

值得关注的是,除了大额融资,一季度债券融资的另一个明显特点是短期债务发生率高,尤其是发行更加灵活、一年内利率更低的超短期融资债券。这包括“fas

自去年以来,随着国内融资环境的收紧,海外融资已成为住房企业的另一个融资渠道。春节过后,许多房地产公司发行的海外债券被超额认购,并取得了胜利。其中,2月10日,中国中梁控股有限公司发行的2.5亿美元债券订单高峰超过8.6亿美元。2月14日,凯撒宣布,4亿美元的债券已收到140多家投资机构的回应。2月20日,当代地产宣布2亿美元的绿色债券被超额认购14倍。

根据壳牌研究院的数据,今年第一季度,房地产企业发行了277亿美元的海外债券,相当于1965亿元人民币。发行范围占“1亿至3亿美元”的58%,占3亿多美元的34%。

其中,仍有许多房地产公司发行大量债券。1月16日,恒大发行了两个总值20亿美元的优先票据。1月21日,有消息传出,恒大计划发行两张价值40亿美元的优先票据。今年2月,绿地控股计划申请80亿美元的票据上市。

但值得注意的是,随着3月份海外疫情的加剧,海外融资渠道受到限制。对此,壳牌研究院分析师表示,目前融资环境分化,国内环境改善,海外环境恶化,债券、股票、黄金、外汇等领域恐慌情绪逐渐蔓延,美元处于流动性危机,向海外融资的传导有限,短期海外融资将回落。

中原地产分析师还表示,今年3月,由于美国股市一个月被吹四次,受海外疫情影响,许多外资机构暂停或放缓了房地产融资业务,海外融资成本大幅上升。然而,考虑到内地房地产企业的海外融资大多只能借新还旧,而美元债务规模相对较小,影响相对有限。

4月超800亿债务到期 房企融资或分类放松  

业内人士认为,2020年是房企偿还债务的高峰期,受新一轮“皇冠肺炎”疫情的影响,2020年债务再融资现象将更加明显。

据wind统计,二季度到期的债券总额约为2249亿元,占全年的28%。4月份,68只债券到期,债务约819亿元,占第二季度的36%,占全年债券的10%。

从目前的海外债券和信用债券来看,主要发行者仍然是100强房地产企业,尤其是国有资产企业。今后,中小住宅企业将面临更大的挑战。

克里分析师表示,央行的反周期调整绝不是对房地产的消耗。就去杠杆化而言,房地产仍然是去杠杆化的一个重要领域。目前,住房企业的融资环境将在分类上有所放松,贷款受益者将倾向于大中型品牌住房企业,国有企业、央企和龙头住房企业将有更多的融资优势,融资成本有望适度下降。然而,对于那些高杠杆率、高负债的房地产企业,它们仍应监督其有序去杠杆化或稳定杠杆率,但整体效益有限。

针对目前的市场环境,中学研究院分析师认为,随着国内疫情逐步得到控制,复工复工有序进行,房企应抓住机遇,在更加宽松的融资环境下加大融资力度。此外,考虑到受疫情影响的房企销售压力将会出现,部分企业的资金链将进一步收紧,房企应加大营销力度,确保企业现金流安全,实现平稳生活。

新京报记者袁秀丽

编辑杨校对